从拿地建房到销售商品房，开发商必须有“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。房地产项目开发报批报建流程主要分为国有土地使用权获取阶段、建设用地规划许可阶段、建设工程规划许可阶段、建筑工程施工许可与施工阶段、商品房预售许可与建设工程竣工验收阶段。无论是已经注册成立的房地产开发企业，还是准备投资开发房地产项目的投资者，获取国有土地使用权是其进行房地产开发的前提。

如果“五证”不全，会有诸多风险：首先，房屋质量没有保障，因为没有办理以上证件，也就意味着没有相关部门的审查监督，没有经过规划许可建房，房屋质量当然无法保证；其次，房屋可能成为“烂尾楼”，没有取得相关证件资质就对外收取房屋定金、认筹款，规划、土管、房管部门一旦查处违建，楼房随时可能停工、被拆除，开发商可能跑路；再次，无法办理贷款，银行在审批房贷时也要审查相应楼盘的资质证照，如果没有相关证件，无法办理贷款；还有，房产证可能无法办理，没有上述证件，房屋属于违建，当然无法办理房产证或不动产权证；最后，没有证件会导致购房者极易混淆商用房和住宅用房。商业用地的年限仅为40年，住宅用地的年限为70年且期满自动续期。商业用地上住宅的水电费用要比住宅用地上的要贵上许多，生活成本也就更多一些。如果我们想购买住宅，必须要关注土地用途，否则购买了商业用房作为住宅后患无穷，孩子上学时商业用房也极有可能不被作为学区房对待。

律师建议，作为普通购房者只需要审查开发商是否有最后一个《商品房预售许可证》即可，因为没有取得前面四个证，最后一个证也无法办理。

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