房屋征收中的居住困难户认定和补偿方法

一、什么是居住困难户？

居住困难户，是指以本市经济适用住房的标准以及本户的房屋面积进行核定、人均居住面积不足法定最低标准的情况。根据《上海市共有产权保障住房申请对象住房面积核查办法》，若是以家庭为单位，人均建筑面积不满15平方就可认定为“居住困难户”。

我们应当优先保障居住困难者，因此，被认定为“居住困难户”每人可以22平方米的面积进行折价补偿。而各户的居住困难户人数通常以征收地块房屋征收决定公告之日为准。

二、居住困难户的认定？

《上海高院房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》中曾经明确：对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。因此，在房屋征收补偿前通常会公布此次征收方案，其中就包括对于“居住困难户”的认定。

三、历史沿革

《关于解决人均居住面积4平方米以下困难户实施方案》（沪府发[1995]22号）

第四条 解困范围。截至1993年12月31日，居住在本市市区范围，有市区常住户口，不论其居住的是公房、系统房或私房，不论在职、离退休或无工作单位（包括个体户），凡人均居住面积在4平方米以下的住户困难户和无房户，都属于解困范围。

《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定方法》（2006年7月1日上海市人民政府令第61号公布，已失效）

规定“本办法所称的‘居住困难’，是指符合申请廉租住房的居住面积标准”

《上海市人民政府关于调整和完善本市廉价住房政策标准的通知》沪府发[2013]25号

第一条 ... ...（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）。

《上海市共有产权保障住房申请对象住房面积核查办法》（沪房管规范保[2012]8号）

按照上述方式计算，其他核定面积家庭成员他处住房人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）的，可以计入申请对象户口所在地的核定面积家庭人数；人均住房建筑面积超过15平方米的，不得计入申请对象户口所在地住房的核定面积家庭人数。

上海高院对于同住人认定标准中规定: 他处有房但居住困难的属于同住人特殊情况。居住困难究竟指的是多少平?

2000年上海市政府文件《上海市城镇廉租住房试行办法》第七条中规定: 可以申请廉租住房的条件包括:“拥有私有住房和承租公有住房的居住面积不超过人均5平方米”。

2006年上海市政府文件《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》第12条有关用语含义规定:“本办法所称的居住困难是指符合申请廉租住房的居住面积标准。”

2013年上海市政府文件《上海市人民政府关于调整和完善本市廉租住房政策标准的通知》第一条规定: 可以申请廉租房家庭的条件包括申请家庭人均居住面积低于7平方米(含7平方米)。

根据以上文件可以看出，在2000年前单位分房或国家分房人均面积已超过5平的家庭，均属于达到居住解困标准。

四、居困的认定

首先，对居住困难户的认定首先须区分“居住困难户”与“共同居住人”：

共同居住人，由法院认定，仅存在于公房动迁中，一般要求实际居住一年以上，享受过福利分房或是动迁者可能导致无法被认定为共同居住人。

居住困难户，通常由房管动迁组认定，公房与私房拆迁中均有可能出现。当事人不一定实际居住过，且享受过福利分房或是动迁有可能不影响对于“居住困难”的认定。

其次，认定居住困难户需要同时满足两个标准：

1、人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）

2、相应的人头钱>砖头钱：

人头钱=折算单价×居住困难户人数×22平方米

砖头钱=被征收房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

被认定为居住困难户后，整户可获得的保障补贴金额共计如下：

   保障补贴=人头钱-砖头钱

=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额

（来源于《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》）

最后，“人头钱>砖头钱”为必要条件。如果房屋本身价值足够高，即使房屋内户籍在册人数较多，就无法这么认定了。

以上海万安路某套房屋被征收的认定情况为例：

被征收人/公有房屋承租人为庄某，户籍在册人口共10人。

住房保障管理局针对在户人口在他处有房的情况，最终认定5人为“居住困难户”，皆属于本市他处无住房或虽有他处住房但人均建筑面积低于15平方米。由于本地地块折算单价为21500元/m²，可得：

人头钱=21500×5×22=2,365,000.0元

砖头钱=被征收房屋补偿金额=2,916,718.96元

由于人头钱<砖头钱，因此该户不可享有居住困难户保障补贴。

五、居住困难户人数如何审核？

关于居住困难户人数的审核，通常可按照以下的流程：

申请人提出申请→受理窗口初审→区住房保障机构复审→复审结果公示

1、申请人提出申请

由房屋产权人或者公房的承租人准备好房屋的权属证明、户籍证明、他处是否有房之证明等材料。如果要求将外地配偶、未成年子女认定为居住人口的，还需要提供婚姻状况证明和当地居委会出具的居住情况证明材料提交给本征收地块的区住房保障机构受理窗口，提出申请。

（他处住房面积和差包括承租的公房、产权住房、宅基地住房、经济适用房等，由住房保障机构认定）

2、受理窗口初审

受理窗口自收到申请之日7日内受理，并且对申请人资格条件、提交材料进行初步审查，并在30日之内得出初审意见。

3、区住房保障机构复审

区住房保障机构对材料进行复审，并集中讨论一系列重大争议或复杂问题，在60日之内提出复审意见。

4、复审结果公示

区住房保障机构作出复审结果后，应当于征收地块公示栏进行至少15日的公示。公示期内有异议的，由区住房保障机构进行复核，并将结果进行不少于7日的公示。