相关法条及条文理解：

第三十五条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。

建设工程优先权是为保障承包人及参与施工的劳务人员、管理人员的生存利益而设立的一种优先于其他债权人受偿的权利。主体为与发包人订立建设工程施工合同的承包人。

第三十六条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。

建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权但是不得对抗，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人。

上述规定最早来源于最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，并经过数次变更。

2002年最高院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，其中“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，该批复于2020年12月29日被废止，但是其中相应的内容被《民法典》建设工程合同部分、《新建工解释（一）》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所吸收。

关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”

2023.04.20最高院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，对该问题作出了新的规定，“一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”

对于没有实际交付可能的房屋，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。对于未交付房屋消费者权利保护顺位优先于建设工程优先权，对房屋烂尾消费者的保护更进一步。

第三十七条：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。

装饰装修工程可以单独作价转让的话，装饰装修工程的承包人也可以单独要求对装饰装修部分行使优先受偿权，但是实践中可操作性不高。这里的装饰装修工程的承包人应限定于与发包人直接签订合同的装饰装修工程承包人。

第三十八条：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。

建设工程优先权行使方式问题。根据《民法典》第八百零七条，“【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，建设工程优先权行使方式可以协商折价，也可以向法院请求依法拍卖。

第三十九条：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。

质量合格的未竣工工程，也具有交易价值，具备行使建设工程优先权的条件。

第四十条：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持”。

优先权范围问题。只有在工程造价范围，才属于优先权的行使范围，利息、违约金、损害赔偿金等不属于工程造价。

根据《建设工程价款结算暂行办法》第三条，“本办法所称建设工程价款结算（以下简称“工程价款结算”），是指对建设工程的发承包合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动”，工程造价是根据合同约定，建设单位所需支出的建设费用。

第四十一条：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。

合理期限，六个月，现在延长为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。督促承包人及时行使权力，也保障其他债权人的债权的稳定性。

第四十二条：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持”。

一般而言，承包人与发包人约定放弃优先权，损害建筑工人利益的行为无效，但是实践中也存在，承包人具备足够的债务履行能力，放弃优先权没有损害建筑工人利益的情形，可能认定该行为有效。