【案例分析】开发商虚假宣传法律后果分析

基本案情

      2017年10月，吴某与甲房地产公司签订《商品房预售合同》一份，约定吴某向甲地产公司购买的房屋为建筑面积78平方米，层高2.9米。2018年12月交付房屋时，吴某发现其购买的房屋所在小区的设施、设备与甲地产公司前期宣传不符，且阳台层高度低于合同约定。

争议焦点

一、甲房地产公司虚假宣传是否造成吴某损失。

二、阳台层高不足是否造成吴某损失。

裁判依据 

《民法典》第472条：要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

《民法典》第473条第二款：商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

《民法典》第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

小结 

关于争议焦点一，甲地产公司对外的广告宣传符合要约邀请，广告内容同时满足开发商开发规划范围内的房屋及相关设施、具体确定及对合同订立、价格确定有重大影响。故开发商的虚假宣传，给吴某造成一定损失。

      关于争议焦点二，吴某和甲地产公司并没有在合同中关于层高违约的约定，法律对此也没有明文规定，但层高不足对房屋的使用及价值确有一定影响，即为可用空间减少。故阳台层高不足给吴某造成一定损失。