上海市二中院：私房动迁，征收利益按照使用面积分还是按照继承人来分？

私房征收纠纷中，如果当事人之间有划定使用面积的家庭协议，在具体分配时是否应按照协议的份额分配呢？

一、律师观点

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。

如果涉及私房征收产权人死亡征收补偿利益的分配，产权人去世后未继承析产，房屋征收利益应当作为遗产由其继承人继承。此时的房屋共有人作为系争房屋的被征收人，有权按照其继承的份额取得房屋价值补偿款以及与房屋价值相关的奖励补贴。与居住相关的各类奖励补贴，系用于保障房屋实际居住使用人的安置，应由实际居住使用人取得。若当事人之间有划定使用面积的家庭协议，法院会结合实际情况，一般认为该协议仅是各兄弟姐妹对于房屋各自使用的部位及维修基金缴纳和支配的约定，并非对房屋所有权的分配，不会认可按照约定分配征收利益的主张。

以本案为例，系争房屋的土地使用人登记为老父亲仲老汉，原为仲老汉与妻子蒋婆婆共有。在仲老汉和蒋婆婆去世后，应由其继承人六子女继承取得相应的权利。其中仲6在征收后去世，其相应的份额应由其继承人朱某取得。1999年，家庭内部就系争房屋的使用问题签订《关于住房分块使用的协议书》，上诉人主张按照家庭住房使用协议确定的使用面积比例分割动迁利益，但法院认为由于该协议仅是各兄弟姐妹对于房屋各自使用的部位的约定，并非对房屋所有权的分配，故法院无法支持按照协议比例来进行分配。

二、案情简介

仲老汉(1992年去世)与妻子蒋婆婆(2009年去世)育有六个子女，即仲1、仲2、仲3、仲4、仲5、仲6(2016年去世)，早年一起居住在为私房的系争房屋内，土地使用人登记为仲老汉。父亲仲老汉去世后，由母亲蒋婆婆与子女共同居住。仲6生前已离婚，朱某是其唯一的子女。

1999年11月28日，母亲与六子女就系争房屋的使用问题签订《关于住房分块使用的协议书》，约定仲2使用底楼客厅全部及近客厅的三分之一的天井，仲3使用二楼前楼全部及底楼西边灶间全部，仲4使用三层楼全部，仲6使用双亭子间全部及二楼卫生间，仲5使用二楼厢房全部，仲1使用底楼厢房全部及天井中除仲2使用部分外的全部面积，除上述明确划归六人个人名下使用部分外，晒台、楼梯、通道、二人或二人以上的公共使用面积由蒋婆婆支配，并对使用的具体问题以及各使用部位维修基金的缴纳和支配一并作出约定。

2012年7月，系争房屋所在地区被纳入拆迁范围。

仲1向一审法院起诉，请求依法分割系争房屋的动迁利益，由仲1分得21.24%份额，并分得六分之一临时安置费。

一审法院综合考量系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、权属份额、居住使用状况等因素，酌情确定仲1分得长虹路产权调换房屋及货币补偿款145万元，朱某分得长虹路产权调换房屋及货币补偿款157万元。

仲5上诉请求：改判仲1分得长虹路产权调换房屋及货币补偿款1,844,876元；朱某分得罗店某产权调换房屋及货币补偿款1,165,082元。仲5认为，1999年家庭成员签订的《关于住房分块使用的协议书》不是对系争房屋使用权的约定，而是对系争房屋的分家析产协议。根据该协议，仲5在系争房屋内居住的面积大于仲1，实际居住比较困难，一直在外借房居住，且仲5对父母尽了最大的赡养义务，故应得较大的分配利益。

被上诉人朱某辩称，《关于住房分块使用的协议书》不是对系争房屋的分家析产协议，而是对系争房屋的使用权约定。

二审法院驳回上诉，维持原判。           

三、法律分析

一审法院认为：

系争房屋的土地使用人登记为仲老汉，原为仲老汉与蒋婆婆夫妇共有。在仲老汉和蒋婆婆去世后，应由其继承人继承取得相应的权利，故系争房屋在被征收时应由仲1、仲2、仲3、仲4、仲5、仲6共有。仲6在征收后去世，其相应的份额应由其继承人朱某取得。仲1主张按照家庭住房使用协议确定的使用面积比例分割动迁利益，然该协议仅系各兄弟姐妹对于房屋各自使用的部位及维修基金缴纳和支配的约定，并非对房屋所有权的分配。仲1要求以此为依据分割动迁利益，缺乏依据，不予采纳。

二审法院认为：

系争房屋为仲老汉与蒋婆婆夫妇共有的私房，两人生前并未立遗嘱，故两人去世后，由其继承人仲1、仲2、仲3、仲4、仲5、仲6法定继承两人的遗产，故上述继承人共有系争房屋。在被征收时，上述共有人作为系争房屋的被征收人，有权按照其继承的份额取得房屋价值补偿款以及与房屋价值相关的奖励补贴。而与居住相关的各类奖励补贴，则应由实际居住使用人取得。仲6在征收后去世，其相应的份额应由其继承人朱某取得。

1999年签订的《关于住房分块使用的协议书》并非对房屋所有权的分配，仅是家庭成员对于房屋各自使用的部位及维修基金缴纳和支配的约定，可作为法院判断当事人对系争房屋居住使用情况的依据。仲5上诉称《关于住房分块使用的协议书》不是对系争房屋使用权的约定，而是分家析产协议，与事实不符，本院不予采信。

案例来源：(2017)沪02民终10036号