住宅商品房何时可交付？

住宅商品房何时可交付业主？这个问题看似简单，其实它是在现实和司法实践在存有一定争议的问题，是办理住宅商品房入住手续时常见的纠纷问。在天津的司法理论中，对住宅商品房何时具备交付条件，通常有三种观点，现在分别简要叙述如下：

第一种：商品房五方竣工验收合格即可交付

此观点的理论依据来源于《天津市商品房买卖合同》（天津市工商行政管理就和天津市国土资源和房屋管理局监制、天津市商品房买卖合同备案合同）中的第三条商品房交付日期之规定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格，不得交付。”

持此观点的人认为，只要开发商能够提供勘察、设计、施工、监理、建设等五单位（简称五方）签名盖章确认的竣工验收合格报告，就认为该商品房已经过竣工验收，且验收合格。根据上述合同的约定，该商品房就已经具备了交付条件。

第二种：商品房取得建设工程竣工验收备案通知书，方可交付使用

持此种观点的人认同商品房买卖合同第三条有关商品房交付条件的约定，但认为，勘察、设计、施工、监理、建设等五单位或与开发商有利害关系或是开发商自己，这五方出具的竣工验收合格报告，仅对五方内部工程款项结算等事宜具有法律效力，对作为第三方的购房业主，不应具备法律效力。

持此观点的人认为，开发商需将此五方竣工验收合格报告、规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件等材料提交有建设行政管理部门或者其委托的建设工程质量监督站，并出具其加盖公章的建设工程竣工验收备案通知书。商品房取得了建设工程竣工验收备案通知书，方才具备交付使用的条件。

第三种：商品房取得住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用

《天津市商品房管理条例》第十条规定：“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”

持此观点的人认为，《天津市商品房管理条例》属于天津市的地方法规，是人们法院判案的依据，故没有住宅商品房准许交付使用证，就不具备交房条件。开发商若没有此证而交房，业主有权拒收商品房而要求开发商承担逾期交房的违约责任。

笔者赞同第三种观点，理由如下：1、业主作为普通的住宅商品房购房者，不具备专业的建筑和房屋竣工验收合格的知识和技能，无法自行判断商品房是否具备交付条件，需要一个具备独立性和专业知识的第三方机构来提供商品房是否竣工验收合格的判断，故，第一种观点中因其五方与开发商具有利益瓜葛，不具备独立性，五方竣工验收合格报告在现实中也确实无法排除五方单位倒签竣工验收合格可能，故笔者不赞同第一种观点。2、第一种观点的合同依据中仅仅是规定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格，不得交付。”其并未排斥提高商品房交付门槛的可能和做法。故，提高商品房交付的要求和条件，并不违反该条约定。3、对于第二种观点和第三种观点，均有具备独立性的第三方介入，但住宅商品房准许交付使用证需要开发商提供的材料多，审查严格，对业主利益保障较多，且是天津市地方法规的明文规定，故笔者赞同第三种观点。

需要声明的是，根据笔者在天津市数个区县法院及中级人民法院、高级人民法院的接触中，了解到这些法院一般采纳第一种观点作为判案依据。法院方给出的理由是当事人双方签订合同具有法律效力，必须遵守，且相关法律法规仅规定开发商未取得建设工程竣工验收备案通知书、住宅商品房准许交付使用证而交付住宅商品房的，由政府部门进行罚款等行政处罚，并未规定开发商需要向业主承担逾期交房的违约责任。学术的说法，就是民事的归民事，行政的归行政。通俗的讲，就是开发商未取得建设工程竣工验收备案通知书、住宅商品房准许交付使用证而交付住宅商品房的，那是要受政府管理部门的处罚的行为，但与作为开发商合同相对方的购房业主无关。

故，笔者建议天津市政府有关部门在修订《天津市商品房买卖合同》时，将该合同的第三条第一款增加一句：“住宅商品房的，需取得住宅商品房准许交付使用证后，方可交付，否则，不得交付。”以便将天津市商品房管理条例的有关规定落到实处。在此合同范本未作修改前，购房业主可以在商品房买卖合同的补充协议中要求开发商写明“住宅商品房的，需取得住宅商品房准许交付使用证后，方可交付，否则，不得交付。”（备注：在2012年初，天津市启用新修订的《天津市商品房买卖合同》的第三条中已经加入一条：其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。）