经济适用房不办证可主张违约金吗

案情回顾

业主与开发商签订商品房预售合同购买的经济适用房,是否属于法律意义上的商品房?遇到法律争议时,能不能按照最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》解决?这可能是很多业主买房时容易忽视的问题。但是,在合同履行中出现争议或诉讼时,就需要考虑如何选择维护权利的路径。如果双方理解不一致导致目标不对、方向选错了,浪费时间还损失诉讼费,“赔了夫人又折兵”。这不,老王就遇到这样一档子烦心事。2014年,老王与开发商签订《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》,购买了一套经济适用房,90平方米,40万元,房子按期入住。但最近一年多,老王总听不同邻居念叨:“开发商答应在 2017年6月办完‘大证’（ 开发商在工程竣工验收后从房产管理部门办理的房屋所有权证）的,都两年多了一直没办下来,咱们房子‘小证’（ 购房户购买的单套房屋的房屋所有权证）也办不了,他应该赔偿。”这也正是老王的想法。为此,老王和几个邻居一起多次去物业询问,每次答复都是开发商现在确实办不了大证,具体时间也定不了,责任在政府,不会赔偿。老王很生气、办不了证还有理了?我这房子想卖卖不了,万ー房价跌了怎么办?不赔钱没道理啊。老王又听人说,有业主委托律师说有个法律可以要违约金。于是,老王就跟着其他业主一起提起了诉讼。

老王起诉称:开发商逾期办大证,虽合同中未约定违约责任,但根据原《商品房买卖合同司法解释》第十八条（《商品房买卖合同同法解解》于2020 年修正, 原等十八条现为第十四条，规定: "由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90 日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起30日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”）规定,请求:1.开发商支付违约金,标准是按已付购房款总额,参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息;2.开发商承担诉讼费。

开发商到庭答辩:不同意业主的全部诉讼请求,不能按照《商品房买卖合同司法解释》规定的标准支付违约金。一是合同没有约定逾期办小证的违约责任;二是司法解释规定承担违约责任的前提是开发商有责任,但大证不能办理的原因在于政府,其没有过错。

开庭后,法官找老王和邻居谈话:“你们虽签订了商品房预售合同,但写明的是经济适用房。《商品房买卖合同司法解释》第一条规定,只有可上市交易的商品房才能适用解释,而商品房有特殊定义,经济适用房虽然可上市交易,但不是该司法解释规定的商品房,所以大家的诉讼请求不能得到支持。”面对老王等人一脸的疑惑和不解,法官又说:“大家签订预售合同,到售楼处签合同、办贷款,都改变不了经济适用房与商品房的本质不同,尤其是政策依据、价格、交易限制。但如果逾期办理大证确实给你们造成了损失,可起诉赔偿。只是建议等损失数额确定、收集齐证据再起诉,本案件可先撤诉,避免损失诉讼费和时间。”在法官的一番解释下,老王明白了自己法律依据找得不对,于是办理了撤诉手续。其他业主坚持继续诉讼的,最终全部被法院驳回。

法理分析

本案的争议焦点为经济适用房是否属于法律意义上的商品房。这需要根据《商品房买卖合同司法解释》的规定逐层分析。

（一）《商品房买卖合同司法解释》的适用范围

《商品房买卖合同司法解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”可见,该司法解释只适用于买卖商品房的合同。换句话说,是在《民法典》基础上,对商品房买卖合同产生争议的法律规则做了深入解释。而现实生活中的房屋多种多样,哪些能适用该司法解释?这就需要进一步分析什么是商品房。

(二)商品房的概念、分类和特征

1.概念

目前,在《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等规范性文件中,都使用了“商品房”的表述,但都没给出具体定义。而社会大众认为,商品房就是能买卖的房屋,站在市场交易角度,这样理解没问题,但只看到了商品、没看到房。可见,目前广泛使用的“商品房”,并非严格意义上的法律用语,很容易造成概念混乱,并导致争议解决时基础不一致。那么,商品房的准确定义又是什么呢?

从法律角度而言,商品房,是指具有经营资格的房地产开发企业,通过出让方式取得国有土地使用权后开发建造,进行市场化销售或出租等经营的住宅、商业用房等建筑物。基于此,房地产开发企业开发房地产项目,需申请通过审批后,方能获得市场经营主体资格。开发建设屋的目的是向社会大众出售并获取利润。商品房作为一种商品,除受限购、限贷等政策调控外,可在市场上自由交易,产权人享有最为完整的所有权。

2.分类

商品房最基本的分类是期房和现房，标准是根据房屋是否建设完成、通过规划验收。期房是指房屋尚在建设过程中、未完成规划验收的房屋。现房是已竣工并经规划验收合格的房屋。由此,目前商品房买卖合同分为商品房预售合同、商品房现房销售合司。此外,根据用途划分,商品房还有普通商品住宅、公寓、别墅、商铺等种类。各种类之下还有细致划分,政策限制也不同,购买房屋时需要特别注意。

3.特征

(1)出卖人须有开发资格。房地产开发企业必须具备相应法定条件,获得房地产开发资格。

(2)土地来源须为出让。国有土地使用权系以出让方式取得,交纳土地出让金。

(3)上市交易一般不受限制。除部分地区部分时间内的限价措施外,可以自由上市销售,一般以预售为主,也有部分现房销售,通称为“一手房”。

(4)销售对象一般不受限。除受各省市或地方政府限购、限贷等市场调控政策规制外,社会大众可自由购房、不受限制。

知识拓展

(一)商品房以外可预售的房屋除商品房外,很多房屋可按预售程序上市预售,现根据北京市保障性房屋管理政策予以列举。

1.经济适用房

经济适用房,又称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应的政策保障性住房。经济适用房的特殊之处在于:一是供应对象为符合政策条件的中低收人家庭;二是土地使用权取得方式为划拨;三是产权性质为经济适用房;四是交易政策限制较多,如新房老房、限制交易期、土地收益比例、优先回购权等。

简单介绍下经济适用房的新房老房。以2008年4月1日为分界点,北京市的经济适用房分为“老房”和“新房”,二者最大的区别是适用不同政策,即“老房老办法、新房新办法”,具体有“政府是否放弃优先回购权”“土地收益比例不同”两大区别。“老房”上市交易时,按出售价格的10%补交土地收益,政府放弃优先回购权利;“新房”上市交易时,征得管理部门同意,按原购房价格和出售价格差价的70%补交土地收益,同等价格下政府有优先回购权。无论“新房”“老房”,一手购房人在补交土地收益后可将经济适用房改为商品房性质。

2.按经济适用房管理的房屋

按经济适用房管理的房屋,又称二类经济适用住房或参经房屋,是单位给予职工的优惠住房、租赁住房或拆迁安置住房,参照经济适用房价格出售给职工、承租人或被拆迁人。土地使用权取得方式为划拨,权属证书上的房屋性质为“按经济适用住房管理”。它不是经济适用房,也非商品房,主要来源于安居房、康居房、回迁房、适用绿化隔离政策房屋等。上市交易没有时间限制,只需按出售价格的3%补交土地收益,相对于经济适用房而言补交比例较低。上市交易后,产权性质为商品房。

3.定向安置住房

定向安置住房,是指因城市规划、土地开发等原因,定向安置给被定向人或承租人居住使用的房屋。最典型的是“三定三限三结合房屋”,“三定”是定性、定向、定量,“三限”是限户型、限价、限销售。土地使用权取得方式为出让。房屋权属证明上房屋性质为“定向安置住房”。交易限制有:取得权属证明或契税完税证明之日起5年内不得上市交易,确需转让的,由政府指定机构按原销售价格回购;5年后可上市交易、不补交土地收益。

4.两限房

两限房,全称为限房价、限套型普通商品住房,是指在限制套型比例、限定销售价格基础上,以竞地价、竞房价方式,招标确定住宅项目开发建设单位并按约定标准建设,按约定价位向符合条件居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。土地使用权取得方式为出让。交易限制有:取得权属证书后5年内不得转让,确需转让的由住房保障管理部门回购;5年后转让的,应按同时同地段普通商品住房差价的35%交纳土地收益。

5.自住型商品房

自住型商品房,全称为自住型改善型商品住房,是指房地产企业通过限房价、竞地价等出让方式公开竞得土地并开发建设后,以特定优惠价格面向特定对象销售的商品房。土地使用权取得方式为出让。自住型商品房销售均价原则上比同地段同品质商品房降低30%左右。交易限制有:取得权属证书后5年内不得转让,5年后转让的,应按同时同地段商品房与原购房价格差价的30%交纳土地收益。

6.共有产权房

共有产权房,就是地方政府让渡部分土地出让收益,低价配售给符合条件的保障对象的房屋,保障对象与地方政府签订合同,约定双方产权份额,上市交易条件、价款分配份额。土地使用权取得方式为出让。双方按出资比例共同拥有房屋产权,个人承担居住使用期间的公共维修基金、物业费用、供暖费及水电燃气费,可向政府购买产权份额。房屋购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额,代持机构在同等条件下有优先购买权;代持机构放弃优先购买权的,其他符合共有产权住房购买条件的家庭可以购买。

(二)法律与司法解释

这里补充讲解一些专业知识,法律和司法解释有什么不同。

法律是由立法机关行使国家立法权,依照法定程序制定、修改并颁布,并由国家强制力保证实施的基本法律和普通法律的总称。法律可划分为宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例。此处要注意,法律是有广义、狭义之分的。广义的法律包括全部法律性文件,狭义的法律仅指文件中的一类。

司法解释,是指在适用法律过程中,国家最高司法机关对法律的具体应用问题所作的解释,包括审判解释和检察解释。审判解释,是指最高人民法院对审判工作中具体应用法律问题所作的解释,对各级人民法院审判案件具有约束力。如《最高人民法院关于审理买卖合司纠纷案件适用法律问题的解释》,就是对《民法典》中买卖合同的解释。检察解释,是指最高人民检察院对检察工作中具体应用法律问题所作的解释,对各级人民检察院具有普遍约束力。

那么,已经有那么多法律了,为什么还要司法解释?首先,法律规则是对社会现象归纳总结后的抽象规定,但社会现象极其复杂,法律难免存在漏洞。其次,法律毕竟是用语言表达而成,语义、逻辑难免会有漏洞。再次法律制定后不能随意修改、废止,不断变化、发生的新情况,也需要及时规制。最后,法律有滞后性,只能分析解决已发生的矛盾,并根据现有经验一定预测,不可能预见未来所有新的情况。总而言之,司法解释就是用来弥补法律的“漏洞”,确保适用法律正确和案件裁判公正的。必须指出,司解释只是对某一部法律、某部法律的某些条文作出的解释,而且不能超出法律的规定。

备法提示

(ー) 擦亮眼睛，购买时看清房屋类型

在任何时期,房屋都是个人或家庭较为重大的财产。“房子是用来住的,不是用来炒的。”但由于我国房地产市场本身尚未完全成熟,市场环境和交易规则也经常发生变化,政府根据经济变化频繁进行政策干预,导致房屋在交易流转环节极易出现法律纠纷。分析北京市第二中级人民法院近些年的商品房预售合同纠纷类案,可以发现一个必须予以重视的问题:不是所有预售的房屋都是商品房。

第一,购买预售房屋时须关注房屋类型,不能只看价格。

前面提到了多种政策保障性住房,交易价格、上市期限、税费成本等都受到政策限制,但都可以通过预售方式出售,在广告宣传、现场售房、签订合同、银行贷款等方面甚至都按商品房流程处理,包括签订的合同,都是工商行政管理部门和房屋行政管理部门推荐的合同模板。因此在看房、签约时,一定要注意询问房屋最终产权性质到底是不是商品房、土地使用权年限多久,不能只看价格是否合适。

第二,不同类型房屋对家庭有不同影响,要仔细分析政策规定。

受中国人买房置地传统习惯影响,房屋作为家庭重大财产,与居住、共有、出租、赠与、买卖、析产、继承、婚姻等百姓生活中常见的财产处理方式都息息相关。如果房屋受到政策限制,在小区环境、物业管理、位置格局、上市年限、交易对象、价格确定、税费缴纳等方面都会不同。比如,共有产权房屋遇到继承问题时,要求继承人也具备共有产权房屋购房人资格,否则不能直接继承房屋,只能继承房屋个人共有部分对外出售或政府回购后的价款。又如,夫妻购买共有产权房屋后离婚的,要面临房屋归属、各自资格、折价处理等多种问题。

(二)耳听八方,诉讼时注意法官释明

首先,要理解法官的释明。为节省诉讼资源、降低诉讼成本,根据诉讼请求、案件事实、法律依据,法官在审理中对案件会有一个总体判断。如果诉讼请求存在方向性错误,法官一般会释明。对于释明,其实法官也有一定心理压力。如果释明错误,当事人改变请求或策略,虽然最终决定权在当事人， 促至少会造成当事人对法官专业上的轻视。但是,不能因比放弃释明。释明是法官的权力,也是义务,更是法官根据专业知识和审判经验做出的指引。当然,法官释明不能胡来,要有扎实的法律基础、丰富的实践经验,准确认定诉讼请求、证据和事实,准确把握类案处理思路。

其次,要学会听取各方意见。在法官释明时,当事人要学会甄别、咨询后再作出判断。无论做出何种选择,责任都要自行负担,不能因为法官释明,万一有错误就回来找法官“算账”。如果认为法官是正确的,可接受其释明建议,或在本案中变更诉讼请求,或撤回起诉另行通过其他途径解决。可详细向法官咨询再行起诉可能面临的风险、依据的法律等。当然,最终如何选择诉讼方式、理由及法律,还要当事人自行决定。

如果认为自己意见正确,也可坚持不变,但要及时反馈给法官。此时又面临两种可能:一是意见正确、沟通有效,法官仔细分析后审理并作出判断,当然结果并非一定符合当事人诉求。二是诉讼请求被驳回,导致时间和诉讼费的双重耗费。当诉讼请求被驳回时,首先要认真分析判决理由,然后做出选择:如果认为法官确实理解有误,可通过上诉,由二审法院确定最终结果;如果认为理由充分,可根据法官指引改变诉讼请求,寻求解决方法。

最后,找到下决心的方法。面对法官释明,可能要做出几次选择,如何甄别并正确判断呢?

一是听从法官的合理建议。毕竟法官经验相对丰富,而且法律也来源于生活,道理上讲得通自然可以相信。二是咨询可信之人。找到稳妥可靠值得信任的律师或懂法律的朋友,根据权威解答比较法官释明。三是检索类案裁判标准。近些年,最高人民法院一直致力于司法公开工作。中国裁判文书网有很多各类文书,通过搜索同类案件文书,就可找到类案裁判标准。此外,还有各类法律检索平台供大家使用。最后提醒,人的共同点是都相信自己愿意相信的。但自己愿意相信的是否正确,最好通过多种途经综合判断。