各位居民朋友大家好，我是方律师。不知道大家有没有了解，就在上个月，也就是今年8月份的时候，上海规土局、人社局、房管局以及住建委四个机关联合发布了一个新的规定，这个规定的全称叫做《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序》，简称2022年7号文。其实呢这个规定它是有一个前身的，名字呢也叫这个名字，但是后面要加上试行两个字。新发布的2022年7号文就是在这个试行规定的基础上作了一定的修改之后，发布的一个相当于正式规定。那么这个新规定呢是从今年的8月25号开始正式实施，有效期5年，一直到2027年的8月24号到期。

单从规定的名称上来看，不管是之前的试行规定还是现在的这个新的正式的规定，他们在名称上呢其实没有什么变化，只不过一个是试行规定，一个是正式规定。但是它们都叫《本市建设项目涉及土地房屋征收工作程序》，那么单从这个规定的名字上不难看出来，这个规定它主要针对的是，比如说上海的某个建设项目，它在规划、建设施工过程当中呢就可能涉及到土地或者房屋的征收问题，那么这个征收程序应该怎么走，先干什么后干什么，这就是2022年7号文，也就是这个新规定它所要解决的问题。

接下来说重点，7号文中征收程序大概一共分成了5个阶段，哪5个阶段呢？分别是征地前期工作阶段、农转用征收报批和核发供地批文阶段、农转用征收批后阶段、规划许可阶段以及验收登记阶段。那么这5个阶段里面第1个阶段，也就是征地前期工作阶段，是和我们居民朋友们关系最密切的一个阶段，因为这个呢可能直接涉及到居民的一个利益补偿问题，所以我们今天这期视频呢就主要来说一说第一个阶段，也就是征地前期工作阶段里面的一些具体细节。

按照2022年7号文的规定，第一个阶段里面又要再细分成10个步骤。第1个步骤是要开展权属调查，这个也比较好理解，就是你在有了一个大概的项目规划之后，首先需要对这个规划范围内的土地或者房屋的权属有一个大概的调查了解，做到心中有数。那么接下来第2个步骤就是核发《建设项目用地预审与选址意见书》，这个呢主要是针对建设项目采用的是划拨方式取得土地的，需要申请规土局核发这样的一个批准文件。这里展开说说，我们知道目前我国拿到土地开发主要有出让和划拨两种，这两种主要的区别在于，出让要支付对价，划拨免费提供，出让主要用于工商业、居住，划拨主要用于公益、政府用地、公用设施用地，当然还有其他的一些区别。第3个步骤是国有土地上房屋征收和土地收回。在建设项目拿到上面这个批准文件之后，区政府就可以开始组织实施国有土地上房屋的征收和土地收回工作了。这也就是我们一般说的征收要正式开始了。那接下来呢就进入第4个步骤，也就是发布征收土地预公告。针对这个步骤，新规定在原来试行规定的基础上主要修改了3个地方。哪3个地方呢？1个是公告的名称变了，原来试行规定里面这个公告是叫做《拟征地告知书》，现在呢改成了《征收土地预公告》，这是第1个变化；第2个变化呢是对公告期的时间有了一个小小的修改，原来的公告期规定是不少于10天，现在呢变成了10个工作日。那第3个变化呢是增加了一个“不得抢栽抢建”的规定。也就是说公告发布之后，任何单位和个人不能在征收范围之内进行抢栽抢建，否则对于抢栽抢建的部分是不予补偿的。那么第4个步骤结束之后呢就是第5个步骤，也就是开展土地现状调查及登记确认，这个步骤是在前期权属调查的基础之上，进一步开展的现状调查工作，调查对象呢范围比较广，也比较具体，包括土地或者房屋的权属、面积、用途以及土地上有没有附着物，附着物的种类、数量等等，更详细也更具体了。以上完成之后，来到第6个步骤制定补偿方案、第7步发布补偿方案公告、接着第8步组织听证。这几个步骤呢比较紧凑也都比较好理解，但是需要注意的是，这几个步骤的责任主体按照新的规定呢都是区政府，但是按照原来的试行规定呢，它的主体范围规定的比较广，包括区征地事务机构、镇（乡）人民政府、街道办事处等有关部门。所以呢新规定其实相当于把这几个步骤的责任主体给具体化了。那么这三个步骤走完之后，听证会也举行了，补偿方案该修改的部分也修改了，接着就到了第9步确定补偿方案，方案确定之后呢大家按照这个补偿方案基本上就能算出来自己能拿到的补偿金额了。那么接着就到了第10步，签订附生效条件的补偿费用支付协议和补偿协议。到这里，第一个阶段也就是征地前期工作阶段就基本结束了。再往后呢涉及到主要就是一些建设项目的报批、验收、登记这些程序了，因为时长的原因，我们暂时就先不展开了。那么如果本期视频对你有帮助，记得长按点赞键强烈推荐，有其它法律问题也可以私信我，或者百度搜索方达律师获取联系方式，关注方律师动迁不迷路，谢谢大家，再见！