【问题提出】

最近笔者接到多位购房人的咨询，都是关于二手房买卖过程中，出卖人夫妻一方代签合同，后因各种原因，出卖方反悔不愿继续履行合同，买房人如何维权的问题。今天，笔者将通过一则优秀的典型案例，为遇到同类问题的当事人解疑答惑。

当然，本案例讨论前提为涉案房屋系夫妻共同共有，但夫妻一方在未征得另一方同意的情况下单方处分房产，另一方在事后拒绝追认或明确表示不同意出售的情形。

【基本案情】

2016年6月12日，原告陈某某（购买方、乙方）与被告孙某某（出卖方、甲方）经中介签订《XX房屋转让协议》，房屋面积73.74平方米，房屋总价160万元，约定签订当日支付定金5万，办理网签手续当日支付80万，其余房款办理贷款，协议还约定了违约责任等其他条款，协议落款处甲方签字：傅某某代孙某某。签约当日，傅某某代孙某某签署《定金收据》，确认收到定金五万元。

2016年6月23日，原告与被告傅某某至中介处，原告根据《转让协议》约定要向被告傅某某支付首付款80万元，但傅某某拒绝受领同时抬高首付款金额至120万元，并拒绝继续履行转让协议。

另查明，傅某某与孙某某系夫妻关系，房屋系夫妻共同财产，房屋登记在孙某某个人名下。2017年，被告孙某某、傅某某将系争房屋以220余万元的价格出售给案外人。

原告遂起诉至法院，要求被告返还定金5万元，并支付违约金50万元。

【裁判结果】

上海市闵行区人民法院判决：被告孙某某、傅某某返还原告定金5万元；被告傅某某支付原告陈某某违约金10万元；二审法院维持原判。【案号：（2020）沪01民终4846号】

【案例评析】

房产作为最重要的夫妻共有财产之一，未征得另一方同意的单方出售行为将对夫妻双方及合同相对方产生重大影响。实践中，相关案例屡见不鲜，但因个案中产权登记人、实际处分人、交易过程等差异，处理情形和法律适用存在较大争议。

一、单方出售夫妻共有房产引发纠纷的常见类型及法律适用

实践中，房屋买卖合同的签约双方一般为房屋产权人。从出售方角度分析，单方出售夫妻共有房产引发纠纷的常见类型主要包括三种情形：

一是房产登记在夫妻两人名下，其中一方出售房产，并代理另一方签名；司法实务中，一般适用“表见代理”的相关规定，倾向债权保护。重点分析是否具备“表见代理”的构成要件。若有授权外观，相对人有理由相信代签方有代理权的，即便被代理人拒绝追认，仍产生有权代理的结果。

二是房产登记在夫妻一人名下，登记方即显名共有人，以自己名义出售房产；如在实践中，已完成房屋产权变更登记的，一般适用“善意取得”的规定，倾向物权保护；如尚未过户的，则适用“无权处分”的相关规定，房屋买卖合同有效，签约的显名共有人承担违约责任、损害赔偿责任等。

三是房产登记在夫妻一人名下，未登记的一方即隐名共有人代理显名共有人签约出售房产，也就是本案的情形。隐名共有人的行为系无权处分还是无权代理以及是否构成表见代理，隐名共有人签署的房屋买卖合同是否有效，隐名共有人的责任承担等问题，司法实践还未形成较统一的观点。本案例重点讨论该情形，且该情形的讨论对司法实务中父母子女、兄弟姐妹之间代签出售房产的行为认定具有借鉴意义。

二、隐名共有人“代签”出售房产行为的法律属性及审查要点

（一）隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产不构成无权处分

无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义实施的行为。无权处分是指行为人没有处分权，却以自己名义实施的对他人财产的处分。两者的关键区别在于实施处分时的名义不同。无权处分系以自己的名义，而无权代理系以被代理人的名义。隐名共有人出售房产时，因其非产权登记人，其签署房屋买卖合同的行为系以显名共有人的名义实施，并非以自己的名义，如本案中“傅某某代孙某某”，可见，隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产的行为不构成无权处分。

（二）隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产应认定为无权代理

在代理关系中，只要无证据证明存在代理权授予或法律直接授权，就不得认定行为人与本人之间存在代理关系，只能认定为狭义的无权代理。换言之，狭义的无权代理或者与代理毫不相干是常态，表见代理是例外，且是较为鲜见的例外。

1.法院审查的一般规则

缺少书面授权委托书、房产证或结婚证中的任一项，均可认定为狭义无权代理。房屋买卖作为重大财产交易，夫妻关系并不当然具有代理出售房屋的代理权，若无书面的授权委托书，系夫妻关系及持有房产证尚不足以形成具有代理权的权利外观；若不出示结婚证，即便有书面的授权委托书及持有房产证仍较难达到表见代理的程度；同理，若隐名共有人无法提供产权证，缺少出售房屋的基本权属材料，可直接认定为狭义无权代理。

本案例的观点为，书面授权委托书、房产证、结婚证系最基本的审查要素，缺少三要素任何一项均可直接认定狭义无权代理。值得注意的是，完全具备三要素并不一定可直接认定为表见代理，还应结合整个交易过程综合认定。

2.审查的例外规则

除具备书面授权委托书、房产证、结婚证三要素之外，还应结合房屋居住情况、合同协商过程、房款支付情况等整个交易阶段，达到买受人有理由相信隐名共有人具有代理权的程度，才可认定为表见代理。

2、隐名共有人“代签”出售构成狭义无权代理后的归责原则

（一）无权代理人签订的房屋买卖合同在签约当事人之间发生效力

隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产构成狭义无权代理的，若被代理人拒绝追认，无权代理人签署的房屋买卖合同是否有效，实践中存在两种不同观点。第一种观点认为，无权代理人签订的房屋买卖合同在被代理人追认前处于效力待定状态，若被代理人拒绝追认，那么房屋买卖合同对被代理人不发生法律效力，合同归于无效；第二种观点认为无权代理人代签的房屋买卖合同，若被代理人拒绝追认，那么房屋买卖合同仅系对被代理人不发生效力，但在合同无法定无效情形的情况下，合同仍在签约双方即代理人与合同相对方之间发生效力，合同中的违约责任条款均对双方有约束力。

本案例同意第二种观点，《民法典》第一百七十一条第三款明确规定，即，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。究其本质，未被追认的无权代理行为仅是对被代理人不发生效力，但在代理人与相对人之间发生代理实施的法律行为的法律效果，即可以根据该法律行为的内容请求行为人履行债务或者赔偿损失。

（二）作为无权代理人的隐名共有人应当承担违约损害赔偿责任

在合同相对人善意的前提下，无权代理人的责任，系由法律规定直接发生的一种特别责任，不以无权代理人有故意过失为要件，属于一种无过失责任。房屋买受人可以主张损害赔偿责任，该责任由无权代理人承担，但不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。另外，依据公平原则，房屋买受人在隐名共有人“代签”出售时，对并非产权人出售房产行为，应有更高的警觉性和更强的审慎审查义务，若未谨慎审查，也需自担部分损失。

【律师提醒】

通过上述案例，笔者想提醒大家，在购买二手房时，一定要注意审查房屋产权人信息，签订合同时要求出卖方夫妻二人共同到场签字，若无法都到现场，买房人需要提高警觉性，加强审慎审查义务，要求出卖方提供授权委托书、结婚证、房产证等相关资料。否则，一旦对方违约，法院也可能会认定购房人未尽审慎审查义务，对损失也需自担部分责任。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过程承担责任。