保护婚前个人按揭买房

      生活中在谈婚论嫁时，往往会提到为新婚夫妇准备婚房。通常此时一方在婚前出资贷款购买的房产（登记在出资方的名下），在结婚后才能拿到房产证。按照中国的婚嫁传统，男方买房子，女方装修买家电家具或买车。在大家的意识中，都会把这套房子视为共同的。

      事实上真的是这样吗？我们来看看以下几种情况：

      1.登记在个人名下

      一方用个人财产在婚前支付首付款，并向银行进行按揭贷款，登记在个人名下,又分为两种情况：

      （1）婚前还清个人贷款，无论是婚前还是婚后取得房屋产权的，均视为个人财产，另一方无权要求分割。

      （2）婚后继续偿还贷款

      ①大多数情况下，每一对夫妻都会用到婚后的共同收入来偿还。所以，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。离婚时，为了保护婚前个人的财产权益，在进行离婚财产分割时，法院通常会判决该房产归登记一方。同时由于这套婚前按揭房是个人的，因此离婚后房屋贷款将仍然属于个人债务。因此，离婚时房产登记方需要向对方补偿一笔钱——婚后共同还贷款及对应增值的一半。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%（来源：山东高法、最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用）

      ②少数情况下也存在婚后贷款偿还没有用到婚后共同财产的情况，那么这套房产就与另一方无关了。

      2.其他登记情形

      一方用个人财产在婚前支付首付款，并向银行进行按揭贷款，登记在个人名下，婚后增加对方名字/登记在对方名下/登记在双方名下，以上三种情况实务中均可视为出资方将房产份额赠与对方，按共同共有处理。

      3.法律依据

      （1）《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

      （2）《民法典》第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，      按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
      如果大家还是不理解上述情形，那就一起看下相关案例吧~

      4.具体案例

      案例详情

      男方毕业后存了一笔积蓄36万用于支付房子首付，房屋价值120万，贷款期限20年，房子登记在个人名下，婚姻存续期间二人用共同收入将贷款全部还清。结婚五年后因为婆媳矛盾，二人走向了离婚。已知首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年，夫妻用共同收入还款四年后，将剩下的贷款一次性还清，共偿还利息12w，本金84w。离婚时房屋经评估，价值400万元。

      那么离婚时，女方能获得多少赔偿款？

      案例分析

      计算可知，购房者为购买该房屋总共支付132万元，夫妻共同还贷96万元（84w+12w），占房价款的72.73%（96万元÷132万元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿145.5万元（400万元×72.73%×50%）。（计算公式为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%）

      小禾提示：一方婚前个人出资买房并且登记在个人名下的，如果结婚前全部还清按揭贷款，该房产仍然属于个人财产；如果婚前没有还清按揭贷款，将房产登记在个人名下，并且仍然用个人财产偿还按揭贷款，该房产同样属于个人财产。