步入社会后，很多人都有租房的经历，租房可能会遇到的烦心事有很多，例如：租到隔断间、提前退租扣押金、租赁期间房东转卖房屋等…… 本案中的当事人，房东遇到了房屋被二房东擅自转租的烦心事，看看房东、二房东、承租人最终是如何解决的？

案情简述

2004年4月6日，孟女士与王先生签订《房屋租赁合同》，约定孟女士将其位于北京市顺义区的自有房屋出租给王先生，租期三年，租金为每年17000元，每半年交纳一次，每次提前一个月支付。合同签订后，孟女士按期交房，王先生如期支付房租。

时光飞逝，转眼间来到2007年4月，王先生依旧在顺义区工作、生活，并继续居住于此，孟女士对此未提出异议。

2007年4月20日，双方达成口头协议，王先生继续租赁使用孟女士的房屋并支付租金。但由于双方已相识3年，有一定信任基础，便未签订租赁合同。

2013年4月15日王先生因工作变动，将房屋转租给第三人，未通知孟女士。房屋里已有的空调、桌椅等家具，王先生一同转让给次承租人使用。

2020年12月，孟女士得知王先生擅自转租给第三人居住，擅自转租虽不可取，但王先生无疑是良心二房东，每年仅赚取1000元差价。

转租后，孟女士去看过几次自己的房屋，认为次承租人不如王先生爱护房屋，便于2021年3月19日通过短信方式通知王先生解除合同，并要求次承租人立即腾退。

王先生慌了，我和次承租人说好的是2022年7月20日到期，你突然让人家腾退我也很为难！

次承租人也表明，希望住到王先生答应自己的期限，即2022年7月20日。

案件分析

孟女士和王先生签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效。根据《民法典》规定，因到期后未续签，现已变更为不定期租赁合同。虽然“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但是“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，孟女士虽反对转租，但在转租行为发生7年之后才得知，只能说：心真大！未在6个月之内提出异议，无论是否知情，都将视为同意转租。于是孟女士不能主张因王先生擅自转租而解除租赁合同。

由于“当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”，孟女士和王先生的租赁合同在2007年4月20日后都视为不定期租赁，双方随时都可以协商一致解除合同。而且“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”，王先生拿着不定期租赁合同，许诺给次承租人的租赁期限没有法律约束力，只能说王先生辜负了次承租人的信任。最终，孟女士、王先生、次承租人在法官主持下达成调解，同意新次租人在一个月内腾退，租金直接交给孟女士，王先生退还多收的房租。

擅自转租行为，可谓是“只有次承租人一个人受伤的世界”，风险有解除合同、超过原租期的期限不受保护、被二房东赚取差价等，租房时一定要审核房东是否是房屋的真正权利人。

法条链接

《民法典》第707条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

《民法典》第716条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第717条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

《民法典》第718条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。