【裁判要旨】

      1.当事人有证据证明不动产登记簿的记载内容与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

       2.借名买房人是房屋的真正所有权人，其对房屋享有的权利能排除人民法院的强制执行。

     【案例】  

       某1号楼1902室登记权利人为陶某。该房屋的《商品房买卖合同》上载明的出卖人为某置业公司，买受人为陶某；房地产业专用发票上注明的购买方、契税完税证上注明的纳税人、房屋维修基金缴款书的缴款人、城镇房屋所有权情况调查表注明的所有权人均为陶某。

       2004年至今，罗某系某生物公司股东。罗某委托某生物公司于2005年4月19日、4月25日向某置业公司支付购房首付款合计35万元，用以购置涉案房屋。自2005年6月20日至今，涉案房屋按揭还款均由罗某实际支付给招商银行，并在原始支付凭证上签字确认。自2005年6月涉案房屋交付后，房屋一直由罗某占有、使用、居住至今。居住期间产生的所有物业费、水电费、维修费等费用均由罗某本人支付。

       罗某辩称当时签订贷款合同的背景是，2005年6月20日，其与某银行签订按揭贷款合同已经63岁，某银行以购房人超过60周岁，不符合贷款条件为由，未与罗某签订按揭贷款合同。在此情况下，罗某以其儿媳陶某名义代为签订购房合同，填写相关购房表格、材料；陶某未履行任何实质性的购房合同义务。罗某因尚未还清按揭贷款（贷款期限为20年）未及时变更产权登记。

       在该院执行陈某与陶某等借款合同纠纷一案中，罗某对该院所作执行裁定书不服，向该院提出异议，要求停止对某1号楼1902室的拍卖。该院作出执行裁定书，认为案涉房产登记在陶某名下，且罗某未提供相关证据证明案涉房产为其所有，故罗某提出的异议不能排除该院对案涉房产的执行，遂裁定驳回罗某的异议请求。

       罗某不服执行裁定书，向该院提出案外人执行异议之诉，其诉求：停止对某1号楼1902室的拍卖；确认该房屋归其所有。

       一审法院判决：驳回罗某的诉讼请求。

       二审判决：撤销一审判决；停止对某1号楼1902室的拍卖。

      再审裁定：驳回陈某再审申请。

     【争议焦点评述】  

       一、罗某主张的借名买房事实是否成立

      生效判决认定罗某借用儿媳陶某名义购房事实成立，主要理由是：

      1. 从房款支付情况看。罗某委托某公司分两次支付案涉房屋首付款35万元；按揭款亦由罗某实际支付。罗某履行了支付购房款义务。

      2. 从房屋占有看。案涉房屋已于2005年6月交付罗某，并由其一直占有。

      3. 从房屋使用看。自涉案房屋交付后，罗某一直居住在该房屋中，并缴纳了期间产生的所有物业费、水电费等费用。

      4.从罗某借用陶某名义购房原因看。罗某主张，其因超过银行规定的按揭贷款年龄限制，无法以自己名义办理按揭贷款手续；为解决此问题，罗某遂以陶某名义购房并办理按揭贷款手续。其主张有一定的合理性和可信度。

      5.从未办理案涉房屋过户手续原因看。罗某解释称，其所以未及时变更案涉房屋产权登记，原因在于未还清银行按揭贷款，存在过户障碍。其解释亦符合常理。

      6.从罗某行为真实意思看。生效判决认为，若推论罗某购房后将之赠与儿媳陶某，反而不符合日常生活之常理。因为从家庭伦理和亲属关系而言，上诉人也本应将房产赠与直系亲属的儿子或女儿。故罗某借用陶某名义购房远比赠与房产给陶某可能性大。

       二、罗某能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行

     （一）罗某是否是案涉房屋的实际权利人

        生效判决认为罗某是案涉房屋的实际权利人，主要理由是：

       1.罗某借用儿媳陶某名义购房，事实清楚，证据确实充分。

       2.不动产权登记证书载明的内容并非不可推翻

       根据生效判决作出时有效的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条（该条已被《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释            （一）》第二条吸收）关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，不动产物权登记产生具有公示公信效力，亦仅是一种推定效力；登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

        案涉不动产登记证书载明的房屋所有人与实际权利人不符，应以实际权利人为准，故生效判决认定案涉房屋归罗某所有而非陶某所有。

      （二）罗某能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行

        生效判决认为罗某能够排除人民法院对案涉房屋的强制执行。理由在于：

       1.罗某的主张符合相关司法解释的规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权利登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关根据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资治的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”

前已述及，案涉房屋产权证书载明的权利人与实际权利人不一致，应以实际权利人为准，罗某对该房屋具有所有权。按照物权大于债权之基本原则，罗某对案涉房屋享有的所有权能排除申请执行人基于普通金钱债权对案涉房屋的执行。

       2.罗某的主张符合相关司法指导意见的规定

      《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第25条规定：“金钱债权执行中,案外人主张其借用被执行人的名义购买不动产并办理登记，被执行人只是名义权利人，案外人才是该不动产的实际权利人，并就此提起执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的除外。”

      （1）罗某借用陶某名义购买案涉房屋，证据已达到确实充分的程度，有很强的证明效力。

     （2）无证据证实罗某借名买房违反国家、社会公共利益。

     （3）无证据证实罗某与陶某存在恶意串通，损害债权人合法权益之行为。

      本案中，罗某符合前述指南规定的可以排除人民法院对案涉房屋强制执行的情形。

      三、争议观点

      值得注意的是，本案二审判决作出后，被告（申请执行人）以生效判决认定的事实缺乏证据证实，使用法律确有错误为由向最高院申请再审。最高院赞同二审判决理由，驳回了陈某的再审申请。

       最高院认为，不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力；登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。罗某借名买房，是案涉房屋的实际权利人，其对案涉房屋享有的物权能够对抗陈某基于金钱债权的强制执行。

       然而，关于人民法院是否可以在执行异议之诉中直接认定借名人就是房屋实际所有权人，其是否可以排除人民法院强制执行，最高院的观点并不一致。

       最高院在（2021）最高法民申311号民事裁定书中认为，即便认定某公司借张某某之名买房，其亦应承担借用他人名义签订合同以及将房产登记在他人名下的风险。二审判决认定在案涉房产发生被执行风险时，某公司仅对张某某享有普通债权，并不能直接追及案涉房产主张物上请求权，从而不能排除强制执行，符合物权公示公信原则，亦符合本案实际情况，并无不当。

       不同的裁判规则，不同的裁判结果，让人无所适从。