原告诉称

原告赵某康向本院提出诉讼请求：要求确认二被告于2017年3月24日订立的《主债权及不动产抵押合同》（不动产登记专用）无效。

事实与理由：原告与林某英系夫妻关系，二人于婚后购买位于北京市丰台区一号房屋一套（以下简称涉案房屋），于2016年取得房屋所有权证，登记在林某英名下。因购买涉案房屋办理了按揭贷款，原告与林某英无力支付贷款，因此被银行起诉至法院，法院对赵某康进行了公告送达，并作出判决。2020年12月，该案进入执行阶段，赵某康、林某英与银行协商可否不进入拍卖程序，而由其自行出卖房屋，得到银行的同意。此时林某英才告知赵某康涉案房屋还存在本案抵押权，即抵押给了郭某峰，在郭某峰同意解押的情况下才能出售房屋。赵某康、林某英遂找到郭某峰希望其配合卖房。郭某峰要求赵某康、林某英订立还款协议。三方订立还款协议后，原告便无法联系到郭某峰。

涉案房屋现已被拍卖，所得拍卖款尚未进行执行分配。另，涉案房屋存在第一抵押权人银行，第二抵押权人郭某峰，同时因赵某康、林某英与A银行存在信用借款纠纷，A银行申请将涉案房屋查封。原告认为，二被告未经原告同意，于2017年3月24日订立《主债权及不动产抵押合同》（不动产登记专用），将本属于夫妻共同财产的涉案房屋进行了抵押，侵害了原告的合法权益；郭某峰明知涉案房屋属夫妻共同财产，却办理抵押手续，并非善意，故原告提起本案诉讼，诉如所请。

被告辩称

被告郭某峰辩称：郭某峰系从事房地产中介工作，经由朋友介绍认识林某英，因林某英经营公司急需用钱，向郭某峰借款160万元，因此办理抵押借款。郭某峰曾查看涉案房屋产权证，显示所有权人为林某英，林某英告知其系离婚状态。后双方至不动产登记部门办理房屋抵押登记，工作人员也没有问过涉案房屋是否属于共同财产的问题。因涉案房屋能够正常办理抵押登记，郭某峰从没有考虑要求林某英出示婚姻关系等相关证明。

林某英自2017年3月向郭某峰正常支付利息，但自2018年初开始便未支付过利息，亦未归还本金。后郭某峰屡次要求林某英还款，林某英表示着手卖房。2019年4月，林某英准备出售房屋并协商归还郭某峰本金160万元，也找了垫资公司准备垫资解押。但经查涉案房屋还因A银行起诉而被法院查封，因此林某英并未成功出售此房。最迟于此时赵某康即应知晓涉案房屋存在本案抵押权的情况。

2020年8月，郭某峰曾起诉林某英归还欠款，双方达成调解由林某英归还欠款160万元，但林某英并未履行。2020年10月，林某英再次卖房，并要求郭某峰配合解除抵押，且仅同意自房款中支付110万元，郭某峰遂要求林某英夫妇写清事情原委，双方达成新的还款协议。后因A银行不同意先解除司法查封，因此郭某峰不同意解除抵押权。

郭某峰认为，原告参与银行、A银行的借款，不可能不知道涉案房屋存在本案抵押权，且原告也签署了还款协议；涉案房屋登记为林某英个人所有，借款合同由公证处公证，有关机关也依法办理了涉案房屋的抵押登记，郭某峰作为债权人的债权应依法受到保护。综上，郭某峰不同意原告的诉讼请求。

被告林某英辩称：认可原告陈述情况属实。因林某英经营公司有融资需要，因此向郭某峰借款160万元，并办理涉案房屋的抵押登记手续。考虑到赵某康不会同意林某英利用涉案房屋抵押借款，因此林某英并未在此前告知赵某康。抵押贷款事宜全部由郭某峰办理，在公证处办理公证时曾被询问涉案房屋是否是夫妻共同财产，林某英告知其已离婚，但是并未提交离婚证。

银行申请执行后，郭某峰曾同意不还钱的情况下解除抵押，但是要求林某英夫妻共同签署还款协议，林某英此时才告知赵某康抵押借款一事，赵某康本不同意签署，但林某英承诺个人还款，赵某康才同意签署还款协议。后郭某峰并未履行承诺解除抵押，涉案房屋已被拍卖。林某英现并无还款能力，同意原告的诉讼请求，认为二被告之间的《主债权及不动产抵押合同》无效。

法院查明

赵某康与林某英系夫妻关系。涉案房屋登记在林某英名下。

2017年3月24日，林某英与郭某峰订立《主债权及不动产抵押合同》（不动产登记专用），载明主债权金额200万元，债务履行期限9个月。抵押情况载明抵押不动产坐落丰台区一号，被担保主债权金额200万元，担保范围本金及利息。当日，林某英与郭某峰办理涉案房屋抵押权登记。在不动产登记询问笔录中“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有？”回答：“否”。林某英在“被询问人阅后签名”处签字。2017年3月27日，郭某峰取得涉案房屋抵押权登记证明。

根据《公证书》记载，2017年3月23日，林某英与郭某峰订立《借款合同》，约定林某英向郭某峰借款200万元，借款月利率2%，借款期限为9个月，自2017年3月23日至2017年12月22日止（自银行实际转账之日起计算）。双方就该《借款合同》办理了强制执行公证。诉讼中，林某英、郭某峰均认可实际借款金额为160万元。

关于办理情况，林某英称抵押登记及公证程序均系郭某峰委托他人代为办理，林某英根据受托人指示签名，并未仔细查阅内容。本院调取公证处档案及不动产登记档案，均显示林某英与郭某峰本人亲自到场办理上述事宜。

2020年10月23日，郭某峰与林某英在北京市丰台区人民法院达成调解，确认林某英于2021年2月22日前给付郭某峰160万元。

2021年1月11日，赵某康、林某英与郭某峰订立《还款协议》，约定林某英欠郭某峰160万元，经双方协商一致，于2020年12月18日将涉案房屋出售，价格571万元，林某英及赵某康认可上述借款清晰属实。卖房的房款由中介人员转账110万元还给郭某峰。剩余欠款由林某英自行偿还。由（原文如此）两年每年向郭某峰还款15万元。按时还款上述欠款后郭某峰不在（原文如此）追偿。

赵某康认可该证据的真实性，但称是为实现卖房为目的，被迫无奈的情况下签署，当时林某英称如果进入拍卖程序将少卖100万元左右，与其这样还不如自行出售并归还郭某峰借款，因此赵某康才在《还款协议》上签名。郭某峰称因担心拍卖成交将损失房款，才不得已同意损失20万元本金的情况下订立上述《还款协议》（林某英提出扣除A银行、银行贷款后仅能还款110万元，剩余30万元由个人分两年偿还）。后因司法查封没有解除，郭某峰担心解除抵押后无法保证权利实现，因此未配合解除抵押。

另，2019年1月10日，A银行起诉林某英、赵某康、北京C公司金融借款合同纠纷一案，该案中北京市海淀区人民法院对涉案房屋依法予以保全查封。2020年10月13日，北京市海淀区人民法院向北京市西城区人民法院发送移送执行函，将涉案房屋交由北京市西城区人民法院处置。

2021年2月8日，北京市西城区人民法院出具协助执行通知书，载明银行北京分行申请执行林某英、赵某康金融借款合同纠纷一案，因判决书已发生法律效力。执行过程中，该院对涉案房屋进行查封，并依法进行评估、拍卖。该房产已由案外人王某购买，价款5981573元，已由买受人足额交至法院。根据法律规定，解除对林某英名下涉案房屋的查封，强制解除该房屋上设定的抵押权，将涉案房屋过户至王某名下。

诉讼中，林某英、郭某峰均认可林某英尚未归还本金，亦未履行《还款协议》。

裁判结果

驳回原告赵某康的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据已查明情况，林某英与郭某峰成立民间借贷法律关系，林某英向郭某峰借款160万元。为保证债权得以实现，双方办理涉案房屋抵押登记手续，并订立《主债权及不动产抵押合同》（不动产登记专用）。虽然赵某康称其不知晓林某英订立该抵押合同情况，但涉案房屋登记在林某英个人名下，换言之，赵某康对涉案房屋由林某英控制、支配和使用采取了默认态度，否则其应办理共有权利登记。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

本案中，赵某康、林某英于2021年1月11日与郭某峰订立《还款协议》，至少证明赵某康于该日知晓涉案房屋存在第二抵押权人的情况，其非但未提出异议，反而与郭某峰达成还款合意，则应视为赵某康作为共有权人追认抵押合同的效力。赵某康虽辩称其迫于无奈订立上述协议，但未提交受到胁迫的相关证据，因此法院对其抗辩意见，不予采信。

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

举重以明轻，林某英作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，郭某峰基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予以保护，符合立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则，且林某英在不动产登记机关明确表示涉案房屋非夫妻共同财产，可以认定郭某峰具备主观善意要件。虽然郭某峰并未审查林某英的婚姻状况，但并无法律规定要求抵押权人签订合同及设立抵押权时必须对抵押物所有权人婚姻状况尽到审查义务，而该要求亦明显过苛，不利于市场交易的稳定秩序。

郭某峰已向林某英借款160万元，该借款行为即为郭某峰取得涉案房屋抵押权的合理对价，且该抵押权已依法进行登记，因此赵某康认为郭某峰不符合善意取得的主张，缺乏依据，法院不予采信。