原告诉称

陆某鑫向一审法院起诉请求：

1．判决陆某杰、陆某远、陆某康协助配合陆某鑫将北京市丰台区一号房屋（下称一号房屋）所有权转移登记至陆某鑫名下；

2．诉讼费用由陆某杰、陆某远、陆某康共同承担。

陆某鑫上诉请求：

1．撤销一审判决，依法改判支持陆某鑫的一审诉讼请求；

2．一、二审诉讼费用由陆某杰、陆某远、陆某康承担。

事实与理由：一、陆某鑫与陆某德存在借名买房关系，就借名买房形成了合意，一审判决认定无法确认陆某鑫与陆某德之间存在借名合意属于事实认定有误。二、案涉房屋的购房款由陆某鑫全部支付且房屋权益为陆某鑫实际享有，一审判决认定陆某鑫提交的证据不足以证明陆某鑫支付了房屋转让费属于事实认定有误。

首先，案涉房屋的购房款均是由陆某鑫全部支付；其次，对于案涉房屋适用陆某德工龄折算，一审判决仅以案涉房屋使用陆某德的工龄折算，否认陆某鑫和陆某德的借名买房关系缺乏法律依据，有违公平正义；再次，案涉房屋的权益为陆某鑫实际享有，陆某鑫从1986年实际取得后，一直由陆某鑫实际占有、居住、使用至今，对于此情况，被上诉人均没有异议。

三、本案陆某鑫与陆某德之间的借名买房的事实，从陆某鑫提交的证据看，形成完整的证据链，能够高度证明存在借名买房的事实以及实际购房人和房屋所有人为陆某鑫，一审判决认定错误，严重损害陆某鑫的合法权益，有失公平。四、陆某鑫作为实际购房人有权要求陆某杰、陆某远、陆某康办理房屋产权转移登记手续，且案涉房屋具备产权转移登记条件，陆某鑫也符合北京市购房登记的相应资格。

五、关于工龄折扣问题，虽然案涉房屋使用了陆某德的工龄折扣，但购房款全部为陆某鑫支付，并不影响陆某鑫与陆某德的借名买房合意以及借名买房关系的成立，也不影响陆某鑫是实际购房人的事实。工龄折算或者优惠只是属于一种政策性补贴而非财产或者财产权益，关于购房使用陆某德的工龄折扣，陆某德及陆某杰、陆某远、陆某康均知情且没有任何异议。

被告辩称

陆某杰、陆某远辩称，同意一审判决，不同意陆某鑫的上诉请求和理由。S号房屋是父亲作为单位职工享受的福利分房，从承租到产权证明以及证件都是父亲陆某德的名字，我们认为应当属于遗产。父亲生前曾经作出过口头遗嘱，对于其名下所有的财产做过公平分配，即四人平均分配。

陆某康辩称，同意陆某鑫的上诉请求和理由。一、一审判决中未对我和陆某杰通话录音中的内容进行审理和认定，我认为这份通话记录很重要，这个通话记录是在一审第三次开庭之前提交的，因为我的两位姐姐在前几次开庭上作了虚假陈述，所以我才把这份录音提交给一审法院的，用来证明我的两位姐姐之前说的和在法庭说的是不一致的，也能证明我的陈述前后一致。

从通话录音的内容可以还原我父母去世之前，我父母是怎么安排由陆某鑫自己出钱买下案涉房屋的事实。这些都是父母生前的真实意思表示，同时通话录音中也说了两次购房款都是陆某鑫独立支付的，而且我们姐弟四人对于父母在世之前的安排以及买房的事宜没有任何异议。

二、我反映的事实就是父母安排陆某鑫两次出钱买下案涉房屋，陆某鑫出钱后案涉房屋归其所有，这个事实是父母与陆某鑫以及我们姐弟达成的合意，我们当时都没有异议。三、我父亲在1984年分的房子是合租房，是两位职工共居在一个房子，后来有政策可以互相给转让费，由一家承租的时候，才有这个方案，由陆某鑫向吴某英购买案涉房屋的一半，并且是由市价购买，这里还有政策问题，如果我父亲不让陆某鑫买，按照现在政策，同一单元的两个住户是没有资格购买一个单元房的。陆某鑫的第一次出资使得我父亲购买案涉房屋的购房资格了。

法院查明

陆某德与张某芳于1970年登记结婚，二人育有长女陆某杰、次女陆某远、长子陆某鑫、次子陆某康。张某芳于2011年6月29日死亡，其父母均先于其死亡。陆某德于2017年12月19日死亡，其父母均先于其死亡。张某芳、陆某德生前均未留有遗嘱。

一号房屋原系单位（下称单位）所有的公有住宅，租与刘某敏和陆某德共同居住使用。2001年4月8日，经单位批准，陆某德和刘某敏签订《协议书》，约定：刘某敏愿意将其所居住的一号房屋两居室的一半转让给陆某德，陆某德付45000元给刘某敏作为补偿，刘某敏在10天内搬出一号房屋。

2007年6月20日，甲方单位与乙方陆某德签订《职工购买住宅楼房合同》，约定：乙方以44217元购买一号房屋，乙方享受折扣：1．工龄折扣：按夫妻双方建立住房公积金前的工龄和给予折扣，工龄年折扣率0．9％；2．成新折扣：旧楼房给予成新折扣，年折旧率2％，已竣工年限超过30年的按30年计算；3．教师优惠5％，双方教师优惠10％；成本价每建筑平方米1560元，实际售价低于每平米222元的均按222元计价。本案双方在庭审中认可购买一号房屋时享受了父亲陆某德的工龄折扣。陆某鑫、陆某康主张该工龄折扣已由父母赠与陆某鑫。

2008年2月22日，一号房屋登记至陆某德名下。

庭审中，陆某鑫主张2001年的房屋转让费和2007年的购房款均由其出资，一号房屋应由其所有，并提交居住证明，煤气费、电改费、光缆费、水费、房费、卫生费、供暖费收款凭证，联通宽带、有线电视业务单据等佐证。陆某杰、陆某远对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，并称陆某鑫居住日常缴费属于正常情况，不能证明房屋是陆某鑫购买。

陆某康对上述证据的真实性和证明目的均予认可。此外，为证明陆某鑫具有支付购房款的能力，其父母收入较低且没有购房需求，陆某鑫提交其经营饭店的营业执照、其妻存折等，陆某鑫、陆某康提交陆某德日记、张某芳名下房产证等予以佐证。为证明陆某杰认可陆某鑫出资购房，陆某鑫提交微信聊天记录、陆某康提交通话录音予以佐证。

法院认为，不动产的所有权以物权登记为准。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人可以依据合同约定要求登记人或登记人继承人办理房屋所有权转移登记。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，陆某鑫主张其借用陆某德名义出资购买一号房屋，双方之间虽未签订书面借名协议，但根据双方的意愿和家庭协商，双方达成了口头上的借名合意，其与陆某德之间应为事实上的借名买房合同关系。就此节，由于陆某德已故，在认定陆某鑫与陆某德之间是否存在真实的借名购房合同关系，法院着重从以下两个方面进行审查：一是双方之间是否存在借名的合意，二是房款是否为陆某鑫支付且房屋权益是否为陆某鑫实际享有。具体而言，陆某鑫提交的居住证明、日常生活票据及各方陈述仅能证明其长期在一号房屋居住、生活，实际享有房屋权益，其主张借用陆某德名义出资购买一号房屋，仅有证人证言和陆某康的认可，未有其他直接证据佐证。

虽然陆某鑫之妻在2001年有大额取款的行为，但取款事实不能直接证明款项用于支付房屋转让费，且即便房屋转让费、购房款由陆某鑫支付，但考虑一号房屋购房款折算陆某德工龄折扣的事实，从现有证据来看，法院亦无法确认陆某鑫与陆某德之间存在“借名”的合意，且陆某鑫、陆某康又主张工龄折扣系陆某德赠与陆某鑫。因此，对陆某鑫以存在借名购房合同关系为由要求其他当事人协助办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，法院不予支持。

裁判结果

驳回陆某鑫的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

陆某鑫称其借用其父亲陆某德名义购买案涉一号房屋，案涉房屋的购房款全部由其个人支付，因此其与陆某德之间成立事实上的借名买房合同关系，陆某杰、陆某远、陆某康应当协助其办理所有权变更登记手续。因陆某德现已去世，故对于陆某鑫与陆某德之间是否成立借名买房合同关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的占有使用收益情况以及双方之间的身份关系等因素综合判定。

首先，陆某鑫与其父陆某德之间并未就借名买房一事签署任何的书面协议，陆某鑫称因陆某德召开家庭会议告知所有家庭成员案涉房屋系其购买、归其所有，仅陆某康一人予以认可，陆某杰、陆某远对此并不认可。其次，陆某鑫虽然上诉主张案涉房屋的转让费、购房款均是由其个人支付，但仅有陆某康的认可和邻居的证人证言等间接证据，尽管陆某鑫之妻在2001年有大额取款行为，但该事实并不能直接证明案涉房屋的转让费系全部由陆某鑫支付。

且即便认定房屋的转让费、购房款系由陆某鑫支付，也无法以此认定陆某鑫与陆某德之间即达成借名买房的合意。陆某鑫所持的居住证明、日常生活票据等仅能证明其长期在案涉房屋内生活居住，亦不能由此推断出其与陆某德之间成立借名买房的关系。

最后，案涉一号房屋系向陆某德所在单位购买的单位公房，陆某鑫认可该房屋购买之时享受了陆某德的工龄折扣优惠。综合以上事实，陆某鑫、陆某康提交的证据虽可以证明购房款系由陆某鑫支付，但仅有支付购房款的行为，无借名买房的合意，从现有证据无法认定陆某鑫与陆某德之间成立借名买房关系，陆某鑫以此为由要求其他当事人协助其办理房屋所有权变更登记手续的要求缺乏充分依据，法院不予支持。