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律师信息
  • 姓名 : 周运柱
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 手机 : 158-0186-8680
  • 证号 : 13101*********118
  • 机构 : 上海明伦律师事务所
  • 地址 : 徐家汇地铁站八号口出来即到 漕溪北路88号23楼 靠近东方商厦
周运柱

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最新案例-公房动迁同住人补偿如何分配

作者:周运柱来源:找法网更新日期:2022-11-24浏览量:101

最新案例:公房动迁同住人补偿如何分配?资深周运柱律师提供案例一则:

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)沪02民终xx号

上诉人(原审被告):胡某,男,1964年6月1日出生,汉族,户籍地上海市杨浦区。

上诉人(原审被告):刘某,女,1967年2月24日出生,汉族,户籍地上海市杨浦区。

被上诉人(原审原告):胡乙,女,1969年8月26日出生,汉族,户籍地上海市杨浦区。

被上诉人(原审原告):马某,男,1969年3月10日出生,汉族,户籍地上海市杨浦区。

上诉人胡某、刘某、胡某某(以下简称胡某方)因与被上诉人胡乙、马某、周某(以下简称胡乙方),被上诉人胡甲、王甲、王乙(以下简称胡甲方)公房动迁同住人补偿如何分配一案,不服上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初33x号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年9月2日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

胡某方上诉请求:1.撤销一审判决,发回重审或者改判上海市杨浦区XX路XX弄XX号房屋(以下简称涉案房屋)的征收补偿利益归胡某方所有。2.判令胡乙方、胡甲方承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:1.2020年6月23日,胡某、胡甲签署的《家庭协议书》应当无效。刘某、胡某某作为涉案房屋共同居住人,对《家庭协议书》完全不知情,也不认可,《家庭协议书》侵犯了刘某、胡某某的合法权益。2.一审法院曲解《家庭协议书》内容,导致了错误判决。《家庭协议书》的内容中并未表示周某是涉案房屋的征收安置对象,而是表明周某是否成为安置对象要按照征收政策来定。周某享受了他处公有住房的拆迁利益,不应作为涉案房屋共同居住人。故周某不应分得涉案房屋的征收补偿利益。胡甲仅仅在《家庭协议书》上签字,《家庭协议书》中并未提及对胡甲的补偿,胡甲曾作为王某1的家庭成员获配上海市世纪新区世纪大道290弄9号604室房屋(以下简称世纪大道房屋),属于本市他处有房情况,不属于涉案房屋的共同居住人。3.胡某为涉案房屋承租人,刘某、胡某某为涉案房屋共同居住人,其他当事人均非涉案房屋共同居住人,一审法院应当判决涉案房屋的征收补偿利益全部归胡某方所有。

胡乙方辩称:不同意胡某方的上诉请求。征收时三个家庭对涉案房屋征收补偿利益的分配进行协商后才签订了《家庭协议书》,该《家庭协议书》合法有效。一审判决考虑了涉案房屋的来源等,合法合理,要求维持原判。

胡甲方辩称:不同意胡某方的上诉请求,要求驳回上诉。对《家庭协议书》的真实性没有异议。征收过程中,胡某方一直承认给胡甲份额。一审判决胡甲分得一套产权调换房屋,不仅仅是根据《家庭协议书》,也是考虑了胡甲的实际居住情况和本案的实际安置情况。

胡乙方向一审法院提出诉讼请求:依法分割涉案房屋的征收补偿利益,胡乙方分得3,402,969.48元。

一审法院认定事实:胡乙、胡某、胡甲系同胞兄弟姐妹。马某、胡乙、周某系父母女。胡某、刘某、胡某某系父母女。王甲、王乙系胡甲之女。

涉案房屋系公有住房,原承租人先后为胡乙、胡某、胡甲的父母张某、康某2。1983年,经胡某申请,批准其在涉案房屋内搭建室内阁14.10平方米。康某2死亡后,2008年6月经家庭协商一致,承租人变更为胡某。

涉案房屋所在地块列入征收范围时,内有户籍九人:王乙(户籍于1993年10月19日由世纪大道房屋迁入)、周某〔户籍于1992年2月xx日由上海市XX路XX弄XX号XX室(以下简称湖北路房屋)迁入〕、胡甲(户籍于1999年4月28日由世纪大道房屋迁入)、胡乙(户籍于2000年10月10日由上海市湖北路房屋迁入)、马某(户籍于2001年4月xx日由上海市湖北路房屋迁入)、王甲(户籍于2007年10月24日由世纪大道房屋迁入)、胡某(1964年6月1日报出生)、刘某(户籍于1986年3月1日由上海市XX路XX弄XX号迁入)、胡某某(户籍于1986年3月1日由上海市XX路XX弄XX号迁入)。

2020年6月1日,胡某与征收人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市XX事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称征收协议)。根据征收协议,涉案房屋公房租赁凭证记载居住面积40.60平方米,换算建筑面积62.37平方米,认定建筑面积62.37平方米。根据相关规定及基地征收补偿安置方案,涉案房屋价值补偿款4,476,900.76元;装潢补偿为31,xx6元;该户选择房屋产权调换,提供给乙方的产权调换房屋2套:1.XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室,实测建筑面积69.39平方米,房屋总价2,830,078.60元;2.XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室,实测建筑面积96.79平方米,房屋总价4,642,9xx.76元;其他各类补贴、奖励费用:按期签约奖933,xx0元、搬迁费2,936.66元、集体签约搬迁奖120,000元、不予认定建筑面积材料补贴40,000元。结算单上另有:集体签约搬迁奖超比例递增部分70,000元、按期搬迁奖411,860元、临时安置费补贴差额19,968元、一次性奖励6,000元;并注明户口迁移奖10,000元在被征收房屋内户口全部迁移后发放。

一审法院另查明,1991年4月30日,因宝山路二期拓宽工程,马某为承租人的上海市XX路XX号公有住房拆迁,获配湖北路房屋,承租人马某,家庭主要成员:胡乙、周某。

1983年9月,户主王某1(系胡甲公公),家庭主要成员:柳某、王某2(系胡甲丈夫)、胡甲、王某3、王某4、王甲、王乙,获配世纪大道房屋,面积36.37平方米,分配原因:三代混居,居住困难,由单位解困,原房保留,由单位另行安排使用。请审核给予办理退租,开证等手续。2014年,该房屋购买售后产权,权利人登记为王某2、王某3。

对于涉案房屋实际居住情况,胡乙方陈述,涉案房屋原来由胡乙父母携子女共同居住。胡乙一家在涉案房屋居住至被征收。胡某家庭、王乙和胡甲都曾在涉案房屋居住。王甲从未居住涉案房屋。胡乙家庭获配湖北路房屋后一直出租给他人使用,2000年-2001年左右胡某家庭居住湖北路房屋,此时王乙和胡甲也搬离涉案房屋。并提供涉案房屋租金收据、2019年-2020年期间的公用事业费单据、2010年-2019年期间周某网购物品信息为证。

胡某方陈述,胡某家庭一直在涉案房屋居住。1982年胡甲结婚,搬离涉案房屋。1987年胡乙结婚,搬离涉案房屋。2000年胡乙提出与胡某家庭互换房屋居住。胡甲、王乙偶尔到涉案房屋居住,王甲从未居住涉案房屋。并提供涉案房屋租金账单、保险单、照片、2020年-2021年租住他处房屋的房屋租赁合同为证。

胡甲方陈述,1982年胡甲结婚,在世纪大道房屋和涉案房屋两面居住,次年胡甲生育,带两个双生女在涉案房屋居住。1987年胡乙结婚,搬离涉案房屋,此时涉案房屋由胡某家庭和父母以及姐姐康某1,和王甲、王乙居住。2000年左右,胡乙和胡某互换房屋居住,周某于婚后搬离涉案房屋。2004年,姐姐康某1死亡后,胡甲搬入涉案房屋居住至2008年父亲过世,之后在外租住。胡乙家庭居住涉案房屋至征收。并提供胡甲租住他处房屋的租赁合同为证。

一审庭审中,胡乙方提供一份2020年6月23日胡某、胡甲出具的《家庭协议书》,内容为:“由胡乙提出,周某在这次动迁安置分配份额中,经我和胡甲协商同意按动迁政策给予安置费,动迁份额,由动迁组房款收到之后给予。”以证明胡某和胡甲对于周某在涉案房屋中应当作为安置对象作出了确认。对于该《家庭协议书》,胡某、胡甲认为该《家庭协议书》无效,根据字面意思理解,按照征收政策周某不应作为涉案房屋共同居住人,不应当享受征收利益。

一审法院认为,公房动迁同住人补偿如何分配?根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。胡某系涉案房屋承租人,从其举证看,涉案房屋部分内搭建面积系其与刘某结婚时为解决居住问题向单位申请搭建,婚后在涉案房屋居住并生育胡某某,且未曾获配他处福利分房或享受他处房屋征收补偿利益,刘某、胡某某应作为涉案房屋共同居住人。

根据当事人的陈述和举证,胡甲方曾作为王某1获配的世纪大道房屋的家庭成员,从1983年时世纪大道房屋的获配人员结构和获配房屋面积看,已属于解决居住困难的情况。胡乙方享受了他处公有住房的拆迁利益,不应作为涉案房屋共同居住人。

涉案房屋的来源是胡某、胡甲、胡乙的父母,在涉案房屋列入征收范围后,胡某和胡甲曾出具《家庭协议书》,虽胡某、胡甲认为该《家庭协议书》无效,但并未提供相应证据予以佐证,故对该协议书的效力法院予以确认。从《家庭协议书》的内容看,即便胡某和胡甲意识到胡乙一家曾经享受他处房屋的拆迁利益,亦同意给予周某相应的征收补偿利益,可以视为是三兄弟姐妹间对涉案房屋征收利益的一种分配形式。同样的,虽然《家庭协议书》中并未提及对胡甲的补偿,但是从内容的表述和落款的签名都可以看出,胡某对胡甲可以享受涉案房屋征收补偿利益分配并无异议。

综上,法院根据涉案房屋的来源、实际使用情况、家庭成员间的人员结构,以及《家庭协议书》的出具情况,综合判断涉案房屋征收补偿利益的分配原则。涉案房屋征收补偿利益中,房屋价值补偿款、按期签约奖、不予认定建筑面积材料补贴三部分所涉款项由胡某、刘某、胡某某、胡甲、周某五人均分。涉案房屋征收前虽由胡乙一家居住,但根据本案实际情况,胡乙家庭获配湖北路房屋,三人不是涉案房屋共同居住人,其应当于湖北路房屋居住,不应当获得与涉案房屋居住和搬迁有关的补偿。胡某方作为涉案房屋承租人和共同居住人理应分得涉案房屋征收补偿利益中关于搬迁以及其他的相关奖励费。即周某、胡甲各分得涉案房屋征收利益中的1,089,816.16元,胡某方分得涉案房屋征收利益中的3,930,377元。

根据本案实际安置情况,以及各家庭目前的实际居住情况,法院确认两套产权调换房屋中,上海市杨浦区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋由胡甲分得,上海市杨浦区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋由胡某、刘某、胡某某分得。因两套产权调换房屋的价值均高于获配人所应取得的征收利益,根据前述确定的征收利益分配原则,由胡甲向周某支付涉案房屋征收补偿利益,并向征收部门支付产权调换房屋补差款660,446.20元;胡某方向征收部门支付产权调换房屋补差款712,641.76元。遂判决:一、自判决生效之日起十日内,胡甲向周某支付上海杨浦区XX路XX弄XX号房屋征收补偿利益1,089,816.16元;二、胡甲分得上海市杨浦区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋;三、胡某、刘某、胡某某分得上海市杨浦区XX路XX弄XX栋XX单元XX号XX室房屋。 

二审中,胡某方提供如下证据:1.胡某某的护照、出入境记录查询结果,证明2020年6月23日,胡某某尚在国外,其对胡某和胡甲出具的《家庭协议书》并不知情。该《家庭协议书》侵犯了胡某某的权利,应当属于无效。2.个人不动产登记信息查询记录,证明胡某方名下无任何房屋,故两套产权调换房屋应当归胡某方所有。胡乙方质证意见:该两组证据并不属于新证据,具体是否采纳由法院决定。认可胡某某的护照、出入境记录查询结果的真实性,但对证明内容不认可。胡某某虽然不在国内,但并不能认定其对《家庭协议书》的内容不知晓。确认个人不动产登记信息查询记录的真实性,但与本案没有关联性,一审判决已经足以安置胡某方。胡甲方质证意见:对胡某方提交的证据材料的真实性予以认可,但不属于二审期间的新证据,且对其证明目的和证明内容都不认同。本院认为,胡某方提供的证据能否证明待证事实,需结合本案案情综合认定。

本院经审理查明,一审法院认定的事实无误,本院予以确认。

法院认为关键点在于:公房动迁同住人补偿如何分配?根据在案证据,一审法院认定涉案房屋承租人为胡某,刘某、胡某某符合涉案房屋共同居住人的条件,胡甲方获得过福利分房及胡乙方享受过他处拆迁安置利益,胡甲方及胡乙方均不属于涉案房屋的共同居住人正确,相关理由一审法院已作阐述,本院不再赘述。本案的争议焦点是胡某和胡甲于2020年6月23日出具的《家庭协议书》能否确认胡甲、周某可以享受涉案房屋的征收补偿利益。第一,涉案房屋的原承租人是胡某、胡甲、胡乙的父母,但已于2008年6月经家庭协商一致承租人变更为胡某。刘某、胡某某系涉案房屋共同居住人。在协议处分涉案房屋征收补偿利益时,需相关权利人达成一致意见方为有效。本案《家庭协议书》中并无刘某、胡某某签字认可,胡乙方、胡甲方均无证据证明胡某系有权代理或刘某、胡某某知晓并认可《家庭协议书》中的内容,故该《家庭协议书》为无效。第二,从《家庭协议书》中的内容来看,仅显示胡某、胡甲与胡乙协商同意周某在这次征收安置分配份额中按政策给予安置费。周某在本次征收中,不符合涉案房屋的共同居住人条件,无权享有征收补偿利益。《家庭协议书》中并未提及对胡甲的补偿,而胡甲不符合涉案房屋的共同居住人条件,故无权享有涉案房屋征收补偿利益。

综上所述,上诉人胡某方的上诉请求成立,一审判决有误,本院予以纠正。据此,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销上海市杨浦区人民法院(2021)沪0109民初33x号民事判决;

二、上海市杨浦区XX路XX弄XX号房屋的全部征收补偿利益归胡某、刘某、胡某某共同共有。

一审案件受理费64,670.07元,由胡某、刘某、胡某某共同负担。二审案件受理费24,237.06元,由周某负担12,1xx.63元,胡甲负担12,1xx.63元。

本判决为终审判决。

审 判 长 姚倩x

审 判 员 范勇x

审 判 员 高 x

二〇二二年十月二十x日



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