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未签订书面定金合同,能否要求退回定金?

作者:陈旺 来源:找法网 更新日期:2022-11-22 10:23 浏览量:46

近几年来,受新冠疫情影响及房地产行业发展需求,线上认购成为房屋交易的新形式,一些销售人员为尽快促成房屋交易、稳住客户,直接省去与购房者的认购签约流程,让购房者直接线上支付“定金”来锁定房源。现实当中,线下认购商品房,也有一些开发商或业主在未与购房者签署书面认购合同的情况下,让购房者直接支付“定金”,收款后给购房者开一张收据。类似这样的没有签订书面定金合同,如果双方发生纠纷时,购房者能否以未签订书面定金合同为由主张退回定金?

一、定金的成立条件

《民法典》第四百六十九条规定:“当事人订立合同的,可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。”

《民法典》第五百八十六条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。”

《民法典》对原《担保法》及《担保法司法解释》中关于“定金”的相关条款进行了修改,一是不再要求“定金应当以书面形式约定”,二是定金合同自实际交付时成立,而非“交付时生效”。

根据上述规定可知,定金成立需满足以下两个条件:

1、双方当事人明确款项性质为定金(不要求必须书面形式);

2、款项实际支付。

二、如何判定款项性质是否属于定金?

当双方没有签署书面定金合同时,购房者支付的款项能否认定为定金,需要结合具体情况进行判断:

1、看购房者转款时是否备注款项性质。如购房者转款时备注“定金”字样,实践中,一般可认定该笔款项性质为定金。

2、看收款收据备注。如开发商出具了收款收据,并载明该笔款项为购房定金,一般也可认定款项属于定金性质。

3、看微信聊天记录。购房过程中,购房者可能会与销售人员谈到款项支付及款项性质,此时,我们可以根据聊天记录对款项性质的描述判断是否为定金,实践中一般也是按照双方的真实意思表示进行认定。

如果以上情况都不存在,或虽有款项的相关描述,但性质不清晰,无其他证据证明已付款项属于定金的,则即便购房者支付了款项,也不能认定为定金,购房者有权要求对方退还款项。

三、未签订书面定金合同时,如何主张退还定金?

因《民法典》取消了定金一定要书面形式约定的规定,所以能否退还定金关键不在于是否签订定金合同(包括认购书、意向书、订购书等),而是款项交付时双方如何约定,即双方是否对款项性质进行确认及双方达成合意的范围如何。

为便于大家进一步理解,我们通过一些案例向大家说明。

案例一

【基本案情】李某拟出售位于重庆某市的房屋一栋,定价458000元,梁某得知消息,有意购买,并支付了20000元作为定金,李某出具收条,载明“今收到梁某定金钱20000元整”,双方未就其他事宜进行协商。

【法院认为】 李某与梁某之间的定金合同成立并生效,梁某支付定金主要目的是作为双方签订正式房屋买卖合同的担保,性质上属订约定金。本案中,因未签订书面定金合同,李某与梁某未对付款时间、交房时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款进行约定,双方均负有继续谈判的义务。在李某与梁某未就房屋买卖合同条款达成一致的情况下,应认定未签订房屋买卖合同系不可归责于双方当事人的事由所致,定金罚则在本案中不应适用,李某应将收取的定金2万元定金返还给梁某。

案例二

【基本案情】孙某向唐某购房,孙某的父亲采用微信付款方式向唐某支付定金20000元,唐某出具收条,载明“定金收条 今收到孙某购买XX庭XX幢26-3#买房定金¥20000元整,贰万圆整。以此为凭收款人:唐某  2018年7月5日”。

【法院认为】该书面定金收条中虽然载明购房定金20000元,但对该定金在购房中担保履行的债务约定不明确,由于双方就购房事宜未达成协议,房屋买卖未能实现,而且双方未能达成购房协议不能归责于任何一方当事人违约。因此,本案适用定金罚则的条件尚未成就,在双方无法达成购房协议的情况下,该定金应予返还。

案例三

【基本案情】麦某与李某购房,并向李某支付购房定金2万元,李某向麦某出具《收据》一张,该收据写明:“今收到麦某交来购房定金人民币2万元”。

【法院认为】双方之间仅口头约定交易涉案房屋,并未签订书面房屋买卖合同,根据本案的证据与事实,可见双方之间仅对房屋价款进行约定,对付款方式、付款时间、交付情况、过户问题等房屋买卖合同的主要条款均未予以明确,应允许双方基于订约条件的变化以及各自的利益考虑预留磋商的空间,在没有证据证明当事人违反磋商义务的情况下,不应施加给当事人从未允诺的强制缔约责任。因此,麦某、李某主张对方存在违约行为均依据不足,李某收取麦某的2万元定金应悉数予以返还。

四、律师分析

上述案例中,购房者均在未与出售方签订书面定金合同的情况下支付了款项,但收款收据/收条中都载明了款项性质为购房定金,因此,没有书面定金合同并不影响定金合同成立和生效。

定金合同本质上属于预约合同,预约合同的效力并不意味着必须确保促成本约,而旨在保护善意的预约人,促使诚信谈判,平衡当事人之间的利益。签署预约合同,意味着买卖双方负有实现交易以及对未决条款尽力完成协商和谈判的义务,买卖双方有权对未决条款继续进行磋商。

上述三个案例中,法院虽然认可定金合同成立并生效,但因买卖双方并未能就付款时间、付款方式、交房、过户、违约责任等房屋买卖的关键问题达成一致,故买卖双方负有对房屋买卖合同的主要条款继续谈判磋商的权利和义务,最终,因买卖双方未能就购房事宜达成一致,房屋买卖合同未能签署,属于不可归责于任何一方违约的情形,因此,买方有权要求卖方返还购房定金。


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