某房产公司诉某门控公司楼盘转让纠纷典型案例

【案情经过】

2006年7月28日，沈阳某房地产开发有限公司（简称“某房产公司”），与沈阳某门控系统有限公司（简称“某门控公司”）签订《楼盘转让协议书》。内容为：某房产公司将其所开发的商品住宅区内投资建设幼儿园一处（该楼盘未进入商品房公摊面积，并已依法向国家缴纳土地配套费等全部规费）经与某门控公司协商，就转让幼儿园楼盘投资权益及幼儿园经营事宜达成协议。约定某房产公司保证转让的该标的物权益的合法性，不存在权属瑕疵及任何纠纷，否则由某房产公司承担导致合同无效或无法履行的法律责任。转让价款为人民币1000万元，某门控公司采取分期付款方式向某房产公司支付转让款；本协议签订后10日内某门控公司向某房产公司支付首付款260万元人民币；余款在六年内付清。某门控公司逾期付款应向某房产公司支付逾期违约金，违约金为逾期付款部分金额的万分之五。某门控公司超过三个还款期不能付款的，某房产公司有权收回转让的楼盘，某门控公司以支付的转让款不予返还。某房产公司在协议签订后一个月内，向某门控公司按本协议规定的条件交付转让之楼盘及楼盘相关技术档案资料。逾期交付则向某门控公司支付逾期交付的违约金，违约金为协议价款的日万分之五。逾期交付超过三个月，除应支付违约金外，某门控公司有权解除协议，并要求返还已支付的转让款。某房产公司在收取转让费的同时向某门控公司即时开具发票（含车库门抵款的发票）。发票应为允许办理房屋产权时之有效发票。协议签订后，某门控公司按约定支付价款670万元，但某房产公司虽将涉案房屋交付给受让方使用，但迟迟不能提供楼盘相关技术档案资料和可办产权证之有效发票。为此，某门控公司止付剩余价款330万元，某房产公司催促未果提起诉讼。

【原告诉请及理由】

2011年11月，原告某房产公司以被告某门控公司拖欠房屋转让价款为由提起诉讼，请求人民法院判令解除双方签订的《楼盘转让协议书》并支付违约金100万元。

【办案思路及代理观点】

办案思路：听取委托人介绍并审查涉案《楼盘转让合同》等资料后，律师认为本案争议的焦点是原告是否对楼盘享有产权，这将直接影响合同效力。但据委托人讲，原告一直强调说楼盘不能单独开具发票，没有单独的产权，确由原告投资开发建设，有处分权。为了加强抗辩力度，实现获得楼盘档案资料和有效发票查清原告是否对涉案楼盘享有产权的目的，建议委托人提起反诉。委托人采纳建议，律师代为拟定反诉状并提起反诉。主要反诉请求：１、请求法院依法判令被反诉人履行《楼盘转让协议书》约定义务，立即向反诉人提供楼盘建筑工程竣工验收备案资料、售楼许可证等相关技术档案资料和权属证明资料，并立即向反诉人开具允许办理房屋产权之有效发票；２、请求法院依法判令被反诉人承担逾期交付楼盘相关技术档案资料的违约责任。

简要代理观点：

1、原告承诺和主张诉争楼盘产权无瑕疵并享有处分权，对此应当负有举证义务，便于法院查明案件重要事实，否则即应当承担举证不能的败诉后果。如果作为公共建筑的幼儿园楼盘已进入公摊则产权应属于业主；如未缴纳土地出让金等税费，或者虽然缴纳了土地出让金，但享受了教育经费减免，则产权属于国家，代管人为教育部门。原告对诉争楼盘享有产权是拥有处分权的前提，开据可办理产权发票是原告享有产权的证明，办理产权证是以原告拥有产权和开据可办产权证发票为基础。因此，对于本案争议房屋权属必须查清，否则，在权属不清的情况下，将会导致人民法院对合同效力无法判定。

2、原告违约在先，其请求解除合同没有事实和法律依据，被告有权据此行使不安抗辩权。根据双方签定的《楼盘转让协议》约定，原告应向被告提供技术档案资料、权属证明资料并开具允许办理房屋产权之有效发票，但事实上，被告已按约定支付了大部分楼盘转让款，原告却迟迟不提供前述资料，此种情况下，被告对原告是否拥有诉争楼盘的处分权以及商业信誉均持怀疑态度，有权行使不安抗辩权，暂停支付剩余楼盘转让款。

3、原告行使合同解除权已超过法定时效，其解除权消灭。依据合同法第９５条和９６条之规定，以及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人以买受人迟延支付购房款为由行使解除权的，至迟应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在本案中，原告在2009年就认为被告存在迟延支付楼盘转让款的情形，应当在法定期限内行使解除权，但原告在2011年的11月份才起诉要求解除合同，显然已经超过了法定时效，其解除权已经消灭。

4、原告的诉讼请求没有现实可行性。被告在2007年开始接受该楼盘，为了很好地开办幼儿园，被告对该楼盘进行大规模的装修、改建等工程，投入了巨大人财物力。目前，该幼儿园入托儿童多达５００余名，幼教员工300余名。因此，如果解除合同，势必涉及返还楼盘、腾退房屋、退还转让款、赔偿损失等诸多法律后果，幼儿园也势必无法正常经营，为数众多的幼儿无法入托，幼教员工失业，产生极为不良的社会影响，可见，原告要求解除合同没有现实性。

【焦点问题】

焦点一，双方签订的《楼盘转让协议书》是否合法有效；焦点二，原被告双方哪一方违约在先。

【裁判论述及结果】

本院认为，因原告无涉诉幼儿园建筑完整建设资料和楼盘销售许可，产权登记机关无该楼盘产权登记备案，原告收取房款后，亦不能开具正规发票，综合以上事实，案涉楼盘属于开发建设过程中配套设施，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的转让协议应为无效。

一审法院判决，双方于2006年7月28日签订的《楼盘转让协议书》无效，驳回双方的其他诉讼请求。

一审判决生效后，双方均未提起上诉。

【结语】

原告索要剩余楼盘价款提起诉讼，被告担忧付款后楼盘产权有瑕疵办不了产权证，最后钱财两空，故而提出反诉，双方各有苦衷和诉求。其实，双方均不愿意发生合同无效的结果，但又不得不面对这个现实问题。审理中，法院也组织过几次调解，但代理人一直建议委托人坚持一个原则，就是产权明晰是前提，如果原告没有产权，我方不但不能支付剩余价款，还涉及已付价款返还问题。此间，委托方向法院提交了沈阳市教育局文件，进一步明确了新建小区配套幼儿园，凡享受教育配套费等相关减免政策的，应无偿交付当地教育部门管理和使用，权属应归教育部门。该文件与《沈阳市住宅小区管理暂行办法》相关内容相符。法院综合案件事实证据及以上规定，认定案涉合同无效。

本案值得注意的是，购买类似涉案楼盘（配套或公建）前，权属问题必须事前落实好，不能落实明确的，必须在合同中设定付款条件，不然全款付完后，开发商收款后不知去向或无力返还和赔偿，将使买受人出现钱财两空的风险。