没有书面协议如何证明借名购房

司法实践中

因借名买房引发的纠纷屡见不鲜

当借名人与出名人之间没有签订协议时

借名人该如何证明双方存在借名买房关系

法院又会如何审查认定

裁判要旨

张某主张其系借王某之名购买的涉案房屋，对此其提交了购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳收电费收据等材料，这些材料可以证明张某交纳了首付款及部分贷款，且涉案房屋自交付后一直由张某占有使用，故双方之间虽无书面的借名买房协议，但张某提交的证据足以证明借名买房关系。

基本案情

2004年3月23日，北京顺天通房xx开发有限责任公司（出卖人）与王某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于北京市昌平区东小口镇、北七家镇天通东苑三区房出售给王某。张某陈述上述合同买受人处“王云飞”系其代签。2004年4月14日，中国农业银行北京市西城区支行（贷款人、甲方）与王某（借款人、乙方）签订《个人住房按揭合同》，该合同对借款金额以及借款期限等内容进行了约定。划款扣款授权书上载明首次农行活期存折还款期为2004年5月20日。合同签订后，张某按照合同约定归还银行贷款。房屋交付后，张某对案涉房屋进行装修并居住。2005年1月6日，王某取得案涉房屋的产权证书（京房权证昌私移字第178474号），该产权证书载明，房屋所有权人为王某。2013年4月10日，王某将剩余贷款172 349.24元（本金171 791.31元、利息557.93元）一次性还清。2013年4月24日，中国农业银行北京西城支行向王某出具《个人贷款结清证明》。王某陈述，案涉房屋系借给张某居住，但未提交证据予以证明。张某陈述案涉房屋系其借王某的名字购买的，为此，张某提交购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳水电费收据等材料予以证明。对于房屋产权证书原件由王某保管一事，张某陈述，因案涉房屋存在贷款，房屋产权证由银行保管，在王云飞还清贷款后取回房屋产权证书。

法院裁判

本案争议焦点在于双方当事人之间是否存在借名买房关系，在此基础上对王某所持腾房、返还原物的诉讼请求能否成立进行认定。本案中，张某主张其系借王某之名购买的涉案房屋，对此其提交了购房合同、按揭贷款合同、发票、装修手册、交纳收电费收据等材料，这些材料可以证明张某交纳了首付款及部分贷款，且涉案房屋自交付后一直由张某占有使用。相反王某主张不存在借名买房关系，张某仅系代其偿还房贷，但其主张与购房合同、按揭贷款合同、房款及税费的原始票据均由张某持有，张某自房屋交付至今一直交纳涉案房屋的物业费等日常费用支出的事实相矛盾，亦不符合常理。故一审法院认定王某与张某之间存在借名买房关系，从而支持张某要求变更登记产权证、驳回王某要求腾退、返还原物的诉讼请求并无不当，本院予以维持。双方之间虽无书面的借名买房协议，但张某提交的证据足以证明借名买房关系的存在，且本案中所购房屋的房屋性质及名义购房人是否从借名人处获得相应报酬并非判定双方借名买房关系是否成立的因素。故王某上诉理由不能成立，本院不予采纳。王某上诉又主张其在2013年将涉案房屋的剩余贷款全部一次性还清，且后双方履行合同发生了情势变更情形，对此本院认为，在本案借名买房关系已经成立的情况下，王某并未就双方之间解除或者变更借名买房事实合同达成一致意见提供证据予以证明，其提前还清房贷的行为并不能改变双方的借名买房关系，其因替张某偿还房贷与张某之间形成新的债权债务关系，王某可对此另行向张某主张权利，本案对此不予审查。

案号 |  (2022)京01民终3764号