姚慧溶律师亲办案例
租赁期限为30年的房屋租赁合同有效吗?
来源:姚慧溶律师
发布时间:2022-10-10
浏览量:149

【情景案例】

2001年5月20日,盛某与某村委会签订一份《房屋租赁合同》,约定:某村委会将本村一栋闲置房屋出租给盛某使用,租赁期限为30年,即2001年5月20日至2031年5月19日,租金为6万元/年,租金每2年递增5%。合同签订后,双方均按合同约定履行义务,并无争议。后因租赁房屋所在地段的租金价格上涨较快,某村委会以“租赁期限30年违反国家法律规定”为由,提出租赁合同超出20年的部分无效,改为2021年5月20日收回租赁房屋另行招租并重新协商租金,但遭到盛某的拒绝。协商无果后,某村委会将盛某诉至法院,要求收回租赁房屋。

请问:某村委会的诉求能得到法院支持吗?


【案例分析】

本案涉及的是租赁最长期限的问题。

我国《民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效;租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。《民法典》的上述规定是对我国《合同法》(已失效)相关规定的吸收,与我国《合同法》(已失效)第二百一十四条的规定完全一致。

租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的,承租人通过与出租人形成租赁关系,获得租赁物的使用权而满足自己一定期限内的生产或者生活需要;如果承租人的目的是长期或者永久获得租赁物的使用权,完全可以通过买卖或者其他形式实现其目的,为此,世界上很多国家或地区的法律都对租赁合同的最长期限作出限制,以体现租赁合同与买卖、转让等合同的区别。我国《民法典》规定租赁期限的上限为20年,超过20年的部分无效。本案中,盛某与某村委会签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限30年,与我国《民法典》第七百零五条以及《合同法》(已失效)第二百一十四条租赁期限不得超过二十年”的规定相悖,根据上述法律规定,租赁期限超过20年的,超过部分无效。因此,盛某与某村委会签订的《房屋租赁合同》,受法律保护的租赁期限仅为20年;虽然《房屋租赁合同》约定租赁期限为30年,截至2031年5月19日,但是,租赁期限超过20年的,超过部分无效,即2021年5月19日之后的租赁期限,由于超过了法律规定的租赁期限20年的最高限无效。村委会要求在2021月日收回租赁房屋,符合我国《民法典》第七百零五条的规定,其诉求将依法得到支持。


【律师风险防范建议】

(1)在签订租赁合同时,切记租赁期限不要超过20年,否则,超过部分无效。实践中,有些当事人为了实现租赁期限超过20年之目的,同时签订两份履行期限前后连续的租赁合同,对于此种规避法律强制性规定的行为,司法实践中仍然可能会被认定为租赁期限超过20年,超过部分无效。

(2)租赁期限超过20年的,虽然出租人有权要求在20年期限届满时收回租赁标的物,但是,根据诚实信用原则,出租人仍然应当在合理期间内提前通知承租人。

(3)租赁期限经过20年后,如果承租人继续使用租赁标的物,出租人也没有提出异议,在法律上视为双方形成不定期租赁关系,并非对租赁期限超过20年部分的认可。根据我国《民法典》第七百三十条、第七百三十四条的规定,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限内通知对方。


【法条链接】

《民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《民法典》第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

《民法典》第七百三十四条第一款 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。


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律师信息
  • 律师姓名:
    姚慧溶
  • 执业律所:
    北京浩天(昆明)律师事务所
  • 职  务:
    合伙人律师
  • 执业证号:
    15301*********069
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