因限购限贷政策的影响，买方能否解除房屋买卖合同？

       在房屋买卖交易中，限购限贷政策的出台往往致使买受人购房资格丧失、首付比例提高、获取银行贷款受阻，导致房屋买卖合同无法履行。此时买方能否主张解除房屋买卖合同并免除承担违约责任？

       因限贷政策影响，可贷款数额变少，由于房屋总价不变，首付比例必然增加，此种情况下解除合同可能面临违约的风险。如果合同中有明确约定，如“因国家政策原因导致按揭变动的，各方均不承担责任，一方可单方解除合同”，可以解除。在合同没有明确约定的情况下，则需结合双方的履约能力、过错程度、损失大小等具体情况进行分析。

一、由于政策导致买方履约不能，原则上可解除合同并免除违约责任。

      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同不能继续履行的，合同解除后不承担违约责任，出卖人应当将定金返还买受人。

      2015年《全国民事审判工作会议纪要》明确，房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。根据上述规定，在限购限贷条件下，买受人请求解除合同的一般予以支持。

      北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条“住房限购政策的性质和合同解除的处理原则”中明确，对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。另北京市高级人民法院《关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》第四条规定：“房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策实施所致的，当事人有权请求解除合同。”第五条规定：“对于因住房限购政策实施导致当事人解除合同后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接受的房屋返还给出卖人。”

      故因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，属于不可归则于双方当事人的情形，双方有权解除合同。因此，本案中，房屋买卖合同与限贷政策相悖，且客观履行不能，房屋买卖关系应当依法解除、被告应退还定金。

       二、若因政策影响解除合同造成损失，应依公平原则适当赔偿损失。

       北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条“住房限购政策的性质和合同解除的处理原则”中明确，经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。北京市高级人民法院《关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》第五条规定：“因解除合同造成的损失按照公平原则处理。”

        根据上述规定，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，房屋买卖合同解除后，不承担违约责任。但是司法实践中，法院可能会根据损失方的主张，基于公平原则，要求对方承担一定的赔偿责任。

三、因一方当事人自身过错导致的合同无法继续履行，无权主张解除合同。

      北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条“住房限购政策的性质和合同解除的处理原则”中明确，房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

      只有在因不可归责于当事人双方的事由未能办理贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的情况下买卖双方才均有权解除合同，否则只有守约方有权解除合同并可以要求赔偿损失。在政策未变的情况下，一方若因个人原因导致贷款额度减少，此时仍需继续履行合同，无权主张解除合同。

      在房屋买卖交易中，对于出售方，建议其既要审查买方是否具有购房资格，也要审查按揭资格及按揭能力。对于购房者，在购买房屋时如果想通过按揭贷款方式支付房款，建议一定要事先了解自身是否符合办理按揭贷款的条件，以防止因无法贷款等问题引发纠纷。在签订合同的过程中，建议买卖双方明确约定可能出现的违约情形，提高违约金的比例，防止买方在市场价格波动的情况下出现违约行为。