律师普法宣传栏第202206期（总042期）

—— 房屋空置，是否可以拒交物业费

       许多朋友咨询购买的房屋在交付后，但是没有装修入住，是否可以不交物业服务费？现在许多人经济条件好了，购买了多套房屋，但是根本不需要居住、又没有租出去，甚至都没有装修，完全是空置在那里。而物业费是基于物业公司给大家提供了物业服务后收取的费用，于是大家觉得我没有入住、使用，也就没有享受物业公司提供的服务，因此有权利拒缴物业费。对此只能说是大家的误解、偏见，现在《民法典》生效、开始施行之后，以此为由拒缴物业费是完全不能成立、不合法的。

　　这是因为我国《民法典》第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”也就是说业主可以不居住、使用房屋，但是不能以为为由拒缴物业费；如果你拒缴物业费，物业公司在催告后是可以起诉索要的。之所以这样规定，也是因为现在确实存在许多人买房后并不居住，而是空置在那里的事实、现象，但是物业公司在核算成本时无法扣除该部分费用。为了避免没有居住的业主不交、少交物业费，导致物业公司无法运营或者物业公司将缴费义务转嫁到已入住、使用房屋的业主头上，从而损害了已入住、使用房屋的业主的合法权益，故《民法典》做了这样的规定、修改。

　　有些朋友提出根据河南省的规定这种情况可以只缴纳部分物业费。笔者费了九牛二虎之力也查到了这个规定——《河南省物业服务收费管理办法》，其中第二十条规定：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照80%缴纳”。但是这个《河南省物业服务收费管理办法》是河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2001年1月13日审议通过、自2001年5月1日开始施行的。虽然笔者没有查到明确宣布该规定失效的文件、依据，但是《民法典》明显属于上位法、新法，根据下位法不得与上位法冲突、新法优于旧法的宪法精神、法律基本原理，显然《河南省物业服务收费管理办法》的该条规定，在《民法典》生效并施行后已经不具有法律效力、不能作为法律适用的依据。

　　那么既然如此，是不是遇到物业公司起诉索要物业费时，业主就只会败诉、任人宰割？非也。我国《民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第九百四十二条进一步明确规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”因此，物业公司在享有收取物业费的权利的同时，必须履行提供物业服务的义务。如果物业公司提供的物业服务有瑕疵、甚至不合格，就可以要求减收或者拒缴物业费。当然物业公司提供的物业服务有瑕疵、不合格的举证责任在被告业主方，业主方必须提交充分的证据，否则该主张还是无法获得支持。另外，《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”业主在诉讼中也可以利用这些规定要求物业公司公布以上信息并用共有部分产生的收入抵销部分物业费。