非本集体经济组织成员购买农村房屋时，签订的合同是否有效？
为偿还债务，将农村房屋转卖他人

2007年9月，赵某向李某借了1万块钱，并出具了借条，借条载明：“如不在2007年10月还款，自愿将房屋抵押给李某。”2008年6月，由于赵某尚未还清李某的借款，双方便签订了《房地产买卖契约》。李某根据双方约定的合同条款已支付了近70%的购房款，并与赵某签订契约后居住使用至今。然而，赵某找到李某以已经将借款还完为由要求李某返还房屋，却遭到李某的拒绝。赵某便将李某诉至法院，要求判令双方签订的《房地产买卖契约》无效。

已收取购房款 起诉有违诚信原则

在案件审理过程中，李某辩称：赵某已将涉案房屋出卖给自己，并收取了70%以上的购房款，余款未给付是因赵某定无住所，到处躲债所致。况且自2008年双方签订《房地产买卖契约》至今已达12年之久，在此期间，赵某根本未以任何通信或书面形式向自己要过房屋，现如今赵某提起诉讼实系反悔，有违诚实信用原则。为此，李某请求法院依法予以驳回。

未取得集体经济组织成员资格，合同无效

法院经审理认为，本案系确认合同无效纠纷，当事人争议的焦点为：赵某与李某签订的《房地产买卖契约》是否有效。讼争房屋所涉土地的权属性质为宅基地使用权，而农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，故宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。同时，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。本案中，李某未取得该村集体经济组织成员资格，无权在该村申请宅基地，亦无权买卖宅基地。因此，赵某与李某签订的《房地产买卖契约》无效。根据相关法律规定，法院遂依法判决，赵某与李某签订的《房地产买卖契约》无效。

法官说法

农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。提醒广大人民群众，农村房屋慎重购买，非集体经济组织成员购买集体经济组织范围内房屋的行为或被认定无效，因此产生的损失将难以获得弥补，如若向卖方主张损失赔偿也因自身未尽到妥善核验义务而存在一定过错，自身亦应承担一定责任。