在大城市打拼，拥有一套属于自己的房屋是很多人的梦想，有些人选择购买新房，有些人则选购二手房。二手房交易大体围绕着房产中介和买方、卖方进行，以下为大家总结出二手房交易过程中需要关注的法律问题以供参考。

一、房产交易涉及中介的法律问题

 1、中介在服务中应该履行的义务

      中介在提供服务过程中，必须客观如实的向买方提供房产信息。如果服务过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害买方利益的，买方有权拒绝支付中介费，同时还可以要求中介赔偿其遭受的损失。最典型的例子就是，中介隐瞒凶宅的真相，把房子卖给买方，买方可以要求中介赔偿损失。

      《民法典》第九百六十二条【中介人报告义务】中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

 2、中介费支付的条件

      如果中介促成买卖达成，买方需要按照合同约定支付中介费。中介服务达成的标志是，买卖双方签署正式的《房屋买卖合同》。因此，仅以买卖双方最终未完成房产交易为由主张全额退还中介费的，往往不能得到法院的支持。因此，对于中介费如何收取最好在签署中介协议前与房产中介公司充分协商并写入中介协议中，避免后期产生不必要的法律风险。

      《民法典》第九百六十三条【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

3、未签署《房屋买卖合同》中介费的收取

      如果中介未能促成交易，买方是可以不给中介费的。但是中介在服务过程中的合理支出，中介可以找买方支付。实践中，很多中介买卖没达成，也不会找买方要任何费用。最典型的合理支出是中介带看的交通费。

      《民法典》第九百六十四条【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

4、关于跳单问题的处理

      如果买方跳单，中介能否要求支付中介费？

      这个需要分情况处理。如果买方确实利用中介提供的信息和机会，故意跳开中介，那么可以视为跳单，中介有权要求支付中介费。如果买方并未利用中介提供的信息和机会，而是通过其他公众可以获知的正当途径，获取同一个房源的信息，那么买方有权选择报价更低，服务更好的中介。此时中介要求支付费用则不成立。

       《民法典》第九百六十五条【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

二、房屋所有权的归属

1、不动产权证是房屋所有权的标志，不动产权证证上登记的所有人是有权进行房产交易的人。对于尚未取得产权证的房屋，建议谨慎购买。如必须购买，应与出卖人签订违约责任明确的协议，最好进行公证或者律师见证。

2、大家一般都会知道，产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共有人一起参与出售，否则可能会导致合同无效。但是，房产证上没有登记其他共有人是否可以理解为登记所有人单独出售房产符合法律规定呢？

      答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在夫妻一方名下，也属于夫妻共同财产。登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情、共有权被侵权为由不认可合同引发的纠纷非常多，有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。

      《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

      因此，作为买方原则上应要求卖方配偶出具书面的《出售房屋同意书》，以避免不必要的纠纷，例如夫妻双方正在诉讼离婚，而一方偷偷出售房屋的情形。

      另外一种需要特别注意的是，隐性共有人不止只有夫妻关系，还有可能由于继承而产生的共有人，比如产权只登记在夫妻一方，而其配偶去世，此时若购买房屋将存在极大的风险，其他继承人可能主张继承权，要求确认房屋买卖无效。

      因此，作为买方一定要清楚卖方所取得房屋的来源，以及背后共有人的问题，否则，一旦发生纠纷，可能会导致合同无法继续履行的风险。

      民法典第三百零一条【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

三、房屋情况核实

1、土地使用权的年限：一般的住宅性质土地使用期限是70年，商业性质土地使用期限是40年。房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响，而不同的土地属性也影响到购房首付款比例、贷款利率及日后交易的税费比例变化。

2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。

3、房屋室内设施：检查装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况，可以找楼下住户核实是否有漏水历史。

4、如果购买的是学区房，要向学校、教委核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要的购房人一是要在合同中由卖方书面承诺同时亲自去核实。

5、对房屋是否凶宅建议书面确认。房屋中是否死过人，尤其是是否以非正常方式死过人，对房价是有影响的，应在购房时确认，尤其是购买婚房，更应核实清楚。

四、租赁

房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题：

1、“买卖不破租赁”的法律问题

      《民法典》第七百二十五条延续了原《合同法》关于“买卖不破租赁”的规定，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买方不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

因此，作为买方一定要注意的是卖方与承租人签署的租赁合同期限，以及承租人是否愿意及时搬迁腾房，否则，你买的房子可能自己就住不进去了。

       《民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2、承租人的优先购买权问题

      根据《民法典》第七百二十六条的规定，作为承租人对所承租的房屋享有优先购买权，因此，作为购买人在购买此类已出租的二手房时，应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。同时，作为卖方，应积极主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明，否则若侵害了承租人的优先购买权，作为承租人可以依据《民法典》第七百二十八条要求出租人予以赔偿损失，尤其是房价上涨的时候，那可能就亏大了。

     《民法典》第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

      《民法典》第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

五、抵押

      二手房交易中，大多数二手房可能都存在抵押情况。虽然《民法典》第四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是，作为买方一定要清楚不同的抵押可能面对不同的法律风险。

一种抵押叫住房抵押按揭贷款，也就是卖方在购买房屋时贷款购房，在出售时仍未还清银行贷款的情况。

      另外一种非按揭贷款抵押登记就一定要注意了，说明卖方存在其他情形的对外负债，这类房屋交易风险往往较大，容易在房屋买卖过程中发生司法查封的情形，尤其是存在多次抵押的情况下，作为买方必须引起足够的重视，稍有不慎就可能钱房两空。

     《民法典》第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

六、限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响

1、要确保买方有购房资格。

2、要根据双方房产情况核实税费数额。

3、如需要贷款购房，要考虑贷款政策对贷款比例及利率的影响。

七、买卖合同条款

1、房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。

2、房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是分别在签约、网签、过户、交房等各个环节分别支付。

3、贷款条件：如果需要贷款购房，对于贷款的时间、次数，建议事先沟通清楚，并以书面形式明确。

4、交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。

5、明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属

6、房屋及相关设施是否涉及欠费

物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部结清，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。

7、违约责任

      在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，原则上合同中的所有重要义务条款都应该有明确的违约金条款约束，逾期履行义务按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度另一方有权提出解除合同、违约后中介费由哪一方承担等都应约定清楚，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

八、资金安全及贷款的约定

      房屋买卖是普通老百姓生活中最重大的交易，不但要倾其所有，可能还要负债累累，稍有不慎就可能钱房两空。因此，在房屋买卖中，作为买方应该知晓如何防范资金安全风险，那就是进行资金监管。

      所谓资金监管，又称第三方监管，是指买方不把房款直接交付给卖方，而是让第三方机构监管资金，保证资金安全的交易模式。交易成功(权属转移登记后)，资金才会划转给卖方;若交易失败，资金会返还为买方。

      房屋买卖合同中，买方的主要义务是依约支付房价款，实践中可能绝大部分的购房人都需要向银行申请贷款来支付不足的部分。那么既然向银行申请贷款，就会出现银行拒贷及不足额贷款的可能。实践中，买卖双方一般在合同中约定贷款不足的部分需要现金补足。那么是否有足够的现金补足差额，就成为了买方必须关注的问题。

      因此，在签订购房合同之前，必须要了解相关贷款政策，以及自己的信用状况，以便把贷款的风险降到最低。

九、户口的问题的特殊处理

      户口制度是我国的特色，但购房时很多人不在意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，这时再要求对方迁户口，法院是很难受理和执行的。

      建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院可以受理并判决。

十、交易过程应保留证据

      签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。