【案号】：（2018）吉01民终4350号

【审理法院】：长春市中级人民法院

【案由】：房屋买卖合同纠纷

【关键词】：解除权、定金、中介费

案情简介

王某（买方）与李某（卖方）、中介公司三方于2017年3月18日签订《房屋买卖合同》，约定王某购买韩某坐落于长春市南关区湖东小区X栋3单元321室房屋，房屋成交价为144万元，定金为5万元，买方承担房屋产权证更名费用及土地证更名费用，并于合同签订时向中介方交纳中介服务费及代办费3.2万元，卖方在合同备注中承诺房屋产权证或契税发票已经超过五年，双方定于2017年6月20日前买方向卖方支付首付款30万元且卖方配合办理更名等内容。

合同签订后，王某支付购房定金为5万元，中介服务费1.5万元。后因涉案房屋产权未过五年，原告王某与二被告产生分歧未能达成一致意见，原告不购买涉案房屋。该房屋签订买卖合同时房屋所有权人为韩某，产权登记时间为2015年8月7日。

焦点问题

1.出卖人未履行如实告知义务，买受人能否要求解除合同？

2.出卖人是否应当双倍返还定金？

3.中介公司是否应当返还中介费？

律师服务过程

律师接受了本案的被告，即卖房人的咨询，经律师询问，出卖人表示在交易过程中，不了解产权过五的含义，中介公司在合同中标明房屋产权已过五年的承诺，担心该承诺事项属于己方违约，一旦解除合同，可能会面临双倍返还定金的后果。

律师经过与当事人的沟通，并结合对卖房人提供的合同等相关材料的分析，律师认为当事人对此未约定解除权，即使卖房人有违约情节，但该情节并不构成根本性违约，且双方间的合同也并未对该事项约定解除权，所以买受人不能直接行使合同解除权。

律师询问卖房人是否愿意继续履行合同，并告知其若想要继续履行合同，其有义务承担需要多支付的交易税费，当事人表示其已告知买房人己方愿意承担多出的税费。律师认为，出卖人愿意承担增加的交易费用，不属于违约，买方要求双倍返还购房定金的诉讼请求不应得到支持。

当事人非常认可雅成律师的解答分析，因买房人已向法院提起诉讼，买房人当即决定委托雅成律师代理应诉，并办理了委托手续。

原告诉求

1、解除原、被告2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；

2、双倍返还定金10万元、中介费3.2万元及利息

被告答辩

本案被告虽存在过失行为，但并未构成根本违约。自本案纠纷发生之日至现在，被告方一直表示愿意承担因产权未过五产生的税费，原告购买房屋的合同目的可以实现，因此，本案不符合法定的解除条件。被告不应双倍返还定金，返还双倍定金无事实及法律依据。

裁判要点

1、《房屋买卖合同》在备注条款中标记卖方承诺此房产权证或契税发票已经超过五年，而事实上该房屋产权未超过五年，即出卖人未能履行如实告知义务，但是否过五年影响的仅应为房屋交易税费数额，不直接导致合同目的无法实现。

2、该案中双方之间房屋买卖合同未能继续履行，主要原因是双方对于能否延后履行合同义务没有协商一致的结果。出卖人同意负担多出的交易税费，但要求延后两个月交易，目的是减轻自己允诺负担的该笔交易税费，而买受人不予认可，坚持要求按照合同约定的时间进行交易，最终双方未能达成一致意见。此情况下，买受人向法院起诉解除合同非恶意毁约，出卖人应当向买受人返还已收取的购房定金，而非双倍返还定金。

3、中介公司在居间服务过程中，未事先考出卖人欲出售房屋产权状况，且因该项工作疏忽导致双方最终未能完成房屋买卖交易，应当认定中介公司存在过错，参照《房地产经纪管理办法》第十九条规定，中介公司返还已收取的中介费用。

裁判结果

一、解除原告王某与被告韩某之间的《房屋买卖合同》；

二、被告韩某返还原告王某定金50000元；

三、被告房地产经纪公司返还原告王某中介费15000元。

律师评析

当事人在行使合同解除权时，有约定从约定。若未约定解除权，则看是否符合法定解除条件。
一方未履行如实告知义务，该违约行为未达到致合同目的无法实现的程度，另一方不能行使合同解除权，但双方均同意解除合同的，法院应当准许当事人解除合同。根据《民法典》第587的规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中的买卖合同并不属于因违约导致解除的情形，出卖人虽未如实履行告知义务，但并未给双方履行合同造成实质性障碍，在其同意承担多出的交易税费的情形下，不会给对方增加履约成本，更不属于违约导致合同目的落空的情形，出卖人作为收受定金的一方，在合同解除后仅需返还已收取定金，无需双倍返还定金。

本案中，虽然中介公司提供了居间服务，但是其在处理业务的过程中，未能如实告知该房屋以前的交易情形，无论经纪人是故意提供虚假信息还是因为疏忽大意，该事项是买卖合同解除的根本原因，因此，中介公司应当返还已经收取的中介费。

律师风险提示

二手房产交易在生活中越来越频繁和常见，作为金钱价值较高的标的物，首先，在交易以前，出卖人应当提供拟交易房屋的查档证明文件，并将确切的信息告知给买受人，让其在充分了解并认可拟交易房产权属情况、产权性质、前一次交易日期等情形下，再订立合同，这样也能使得双方间的交易关系更稳定，也能一定程度上避免日后出现如权属、被限制上市交易、交易税费过高等不必要的纷争。

其次，买卖双方在订立合同时关于双方关于权利义务的约定一定要明确具体，比如违约情形的认定、违约后果以及违约责任，还有至关重要的一点，就是何种情形下可以享有单方解除权。只有厘清各自的权责才能在发生争议或者纠纷时，以较低的成本化解问题。