长春市房地产管理局：

商品房买卖合同备案，对房地产市场健康发展起到重要的规范作用。本人作为房产专业律师，代理了诸多商品房买卖合同纠纷案件，在办案中深刻认识到，由于当前使用的备案合同的部分条款不完善，导致开发商与购房人之间发生诸多纠纷，影响了社会的和谐和稳定。

长春市目前使用的商品房买卖备案合同，基本条款是采用2000年9月13日国家建设部和国家工商行政管理局发布的《商品房买卖合同示范文本》（编号：GF-2000-0171 ，以下称“2000年文本”）。2000年文本的合同条款存在诸多不完善，在实践中引发诸多争议。

鉴于2000年文本存在诸多问题，2014年4月9日，住房城乡建设部、工商总局发布《关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知》（建房[2014]53号），对2000年文本进行了修订，制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）（以下称“2014年文本”）。

2014年文本弥补了2000年文本的不足，极大减少了实践中的可能发生的纠纷，兹仅列举以下三点。

第一，关于商品房交付条件

2000年文本第八条约定了“关于商品房交付条件”，在四个备选条款中，开发商都是选择第一项“该商品房经验收合格”，但是“验收合格”的具体含义不明确，在商品房交付时，双方经常出现争议。购房人主张开发商应取得“建设工程竣工验收备案表”，而开发商主张商品房只要通过开发商组织的竣工验收，就符合验收合格的条件。司法裁判的实践中，各法院对“验收合格”的具体含义也存在不同的判决，因此导致诉争不断。

2014年文本第九条对交付条件明确约定包括，“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告”，避免了因“验收合格”的具体含义不明而引发的争议。

第二，关于商品房相关设备设施

2000年文本第十四条，对于商品房交付时应具备的基础设施和公共配套设施，以及未具备应承担的责任，均没有明确规定。开发商在签订备案合同时，对相关设备设施的约定大多过于简略，对购房人明显不利。

2014年文本的第十条约定商品房相关设备设施的交付条件，包括供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等，以及公共服务以及其他配套设施，包括小区内绿地率、非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等，并且明确约定未按期达到交付条件，开发商应当承担的违约责任。该条款的内容明确具体，有利于减少争议，保护购房人合法权益。

第三，关于商品房交接

2000年文本第十一条商品房交接，仅约定出卖人出示符合第八条约定的交付条件的证明文件，如上所述，第八条本身约定过于笼统、存在争议，所以本条约定也同样存在该问题。

对于如何具体办理房屋交接手续、如何验收房屋均没有约定。在实践中，开发商经常要求购房人先签署收房手续、交入住费用，然后才允许购房人验收房屋，严重损害购房人利益。尤其对于购房人验房时发现房屋质量问题如何处理，2000年文本也没有约定，因此常常引发诸多争议。

购房人通常以房屋存在质量问题为由，拒绝收房；而开发商认为非房屋主体质量问题，购房人无权拒绝收房。因此双方纠纷不断，产生收房僵局，导致房屋多年空置，极大地浪费了社会资源，加剧了社会矛盾。

2014年文本第十一条，对于如何具体办理房屋交接手续、如何验收房屋，具有明确约定。尤其对于地基基础和主体结构外的其他质量问题，出卖人应先行修复，修复后再行交付。此约定可促使开发商积极履行修复义务，极大地维护了购房人的利益，减少了社会矛盾和纠纷。

另外，住房城乡建设部、工商总局发布的建房[2014]53号通知规定，自本合同示范文本颁布之日起，原《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）同时废止；同时要求各地方的建设和房地产行政管理部门，积极提倡和引导商品房交易当事人使用2014年合同示范文本。

综上，为有利于进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，减少纠纷和矛盾，特建议长春市房地产管理局参照2014年示范文本，修改完善商品房买卖备案合同文本的条款，以维护公平公正的商品房交易秩序，促进社会和谐和稳定。

建议人：吉林雅成律师事务所 翟敏

2022年6月25日