以案说法 | 民法典合同编——优先承租权 

时间：2020-12-14　　作者：　　新闻来源：铜仁检察　　

2020年5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议审议通过了新中国历史上首部民法典，这是中国特色社会主义法治体系建设中具有划时代意义的大事，是新时代我国社会主义法治建设的重大成果。民法典的颁布对于完善中国特色社会主义法治体系、推进国家治理体系和治理能力现代化，推进全面依法治国，切实维护最广大人民的根本利益，促进社会公平正义具有重大意义。

《中华人民共和国民法典》是一部社会生活的百科全书，人民民事权利的保护法典，分为7编，依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，加上附则，共1260条，将于2021年1月1日施行。
今天市总工会继续推出“民法典与生活同行——以案说法系列宣传活动”，以生动案例普及民法知识。

民法典新规规定了承租人的优先承租权：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”租赁期限届满后，出租人未与承租人续租，却与第三人签订租赁合同，那么在相同条件下，承租人可以直接与出租人成立一个相同的租赁合同，要求出租人直接将房屋继续出租给自己。

优先承租权的适用条件，大致可以从四个方面理解。 

1 存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提。 

2 出租人继续出租该房屋。如果出租人不继续出租房屋，承租人的优先缔约权无从谈起。  

3 满足“同等条件”。为了保障相对人的利益，优先权必须在同等条件下才能行使。至于“同等条件”是等同于“价格等同”，还是应包括价格以外的其他因素，如租期、租金支付方式、用途、期限等，需要在民法典实施后通过司法解释等方式进行明确界定，以保障优先承租权的有效适用。 

4 在合理期限内主张。为避免法律关系长期悬而未决，保护出租人和第三人的合法权益，优先承租权的行使应存在时间限制。同时，为保障承租人在合理期限内能够主张权利，出租人应在合理期限内通知承租人，如果承租人收到通知后在合理期限内没有作出答复，则视为放弃优先承租权。 

该制度的设立，一方面能更好地保障承租人的利益，防止出租人随意变更租赁关系从而影响承租人的生活、经营，一方面对民法典第七百三十四条第二款规定的优先承租权是一项新增加的由承租人享有的法定权利。在之前的司法实践中，多以合同约定的方式对优先承租权加以约定，也就是说，在民法典实施以前，优先承租权的设立来自于双方的合意，是意定的权利而非法定的权利。

2009年10月22日，Z公司与张某签订租赁合同，约定将Z公司名下房屋以每月2000元的价格出租给张某，租期为3年，租赁期届满后，张某若需续租，在同等条件下可优先租用。可是，租赁期届满后，Z公司与第三人李某签订租赁合同，将该房屋租给李某，条件同样是租期3年，每月租金2000元。张某遂以Z公司违反优先承租权约定为由将其告上法庭。 

在上述纠纷中，如果张某与Z公司没有在合同中约定张某享有优先承租权，那么，张某的诉讼请求就会被法院以无法律依据和合同依据为由驳回。而在民法典时代，承租人的优先承租权被明确为一项法定优先权，与承租人的另一项法定权利优先购买权形成呼应。法定优先承租权制度于社会市场秩序的稳定发展具有积极意义。 

   总之，优先承租权的规定赋予了承租人在同等条件下优先于第三人使用房屋的权利，给予承租人稳定的生存条件，以保障承租人的最基本人权。民法典合同编创设的优先承租权制度，与物权编创设的居住权制度一样，对于保障民生，实现“居者有其屋”目标具有重要意义。