不动产以登记为生效要件，离婚协议关于房屋归属的约定对男女双方具有约束力，但不直接发生物权变动的效力，故离婚协议关于房屋归属的约定一般而言亦不能排除执行。但若离婚协议真实、离婚协议订立早于债务发生之前以及非因自身原因不能办理过户登记的，可以排除强制执行。

     基本案情

      任某与房某房屋租赁合同纠纷一案，法院于2020年12月23日作出（2020）浙0421 民初2076 号民事判决，房某于本判决生效后十五日内支付任某租金及赔偿经济损失合计70542元。判决生效后房某未自觉履行，任某申请强制执行。（2020）浙0421民初2076号案件受理后，法院应任某的申请于2020年7月7日查封了王某、房某名下位于山东省潍坊市昌乐县市场路2278号X号楼X单元X室房产。执行立案后，诉讼保全自动转为执行中的保全。王某知悉涉案房产被本院查封，以双方已离婚，离婚协议约定案涉房产归其所有为由，提出执行异议。法院经审查后于2021年8月24日作出（2021）浙0421执异18号执行裁定，驳回王某的异议，其遂提起本案执行异议之诉。
案涉房产于2018 年11月15日登记至王某、房某名下，房产于2018年11月21日设定抵押，最高额抵押限额20万元，抵押物估价40万元，期限五年。现有银行贷款20万元未偿还，利息由王某的银行卡每月归还。王某、房某当庭陈述该房屋购买时价格为45万元，其中25万元以现金支付，20万元以抵押贷款支付。2019年4月24日，王某与房某签订离婚协议，双方在沛县民政局婚姻登记处办理离婚登记，协议约定双方自愿离婚，孩子由房某抚养，位于王某原籍的山东省潍坊市昌乐县市场路2278号房产归王某所有，房贷由房某承担。据王某自述，目前涉案房屋由其与母亲共同居住。

       法院裁判

法院认为，不动产以登记为生效要件，离婚协议关于房屋归属的约定对男女双方具有约束力，但不直接发生物权变动的效力，故法院在诉讼中对登记于王某、房某名下的房屋采取查封措施符合法律规定，离婚协议关于房屋归属的约定一般而言亦不能排除执行。本案原告王某就涉案房屋是否享有可以排除执行的权益，应予具体考察。其一，离婚协议早于债务发生时间。王某和房某于2019年4月24日登记离婚，两天后任某与房某于4月26日签订《租房房屋协议》，并且房某按约支付了第一年的租金170000元及保证金10000元。其后，因2020年4月26日起的第二年租金支付发生纠纷继而任某提起诉讼。房某就本案所涉债务发生在离婚之后，从款项使用经过来看，离婚与房屋租赁仅间隔两天，但房某当时并未将其手头的资金用于归还贷款而是支付租金，显然不存在以离婚协议逃避债务的情形。其次，本案债权为尚欠租金及损失共计70542元，属于普通金钱债权。因房产无法分割而予以一并查封符合法律规定，并不属于超标的查封，但若继续执行，很可能对当事人居住生存等造成影响，有违善意文明执行理念，不符合比例原则。再次，离婚协议约定由房某归还贷款，现涉案房屋因尚有抵押贷款未偿还而未办理过户，目前无证据证实王某知道房某涉讼而怠于自筹资金还款，不宜认定为未过户系其自身原因。此外，王某、房某系异地婚恋，根据双方当庭陈述，系因房某在婚姻中存在过错而离婚，故双方约定位于王某原籍所在地的房屋归女方所有，合法、合情、合理，王某就涉案房屋的权利应当得到法律的必要保护。原告王某关于排除执行的诉请法院予以支持，但因王某未及时办理过户而引发本案诉讼，法院酌定其由负担本案诉讼费用。案号 | （2021）浙0421民初3972号