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律师信息
  • 姓名 : 李馨雅
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 130-6267-0402
  • 证号 : 13101201511771720
  • 机构 : 上海君澜律师事务所
  • 地址 : 上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼
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疫情下承租非国有房屋经营,房租减免的处理路径与操作方法

作者:李馨雅来源:找法网更新日期:2022-06-16浏览量:208

作者:罗军民  李馨雅     上海君澜律师事务所


本文主旨:承租非国有房屋用于经营,因上海疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的,承租人要求减免租金的,均能获得法院相应支持,可要求享受租金减免的承租人不限于小微企业(个体工商户),不受企业形式、企业大小的限制,并提出承租人申请减租的操作建议。


引言:2022年新冠疫情,致使上海企业生产经营遭受重创,为帮助企业纾困解难及复工复产,2022年3月28日上海市人民政府发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》,明确规定:鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上,为实体经营的承租户适当减免租金,政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。近日,上海市政府又出台了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》50条,再次强调并鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体,向最终承租经营的小微企业(个体工商户)给予租金减免。根据《民x典》及最高院相关规定,结合上海市的相关政策,那么对于承租非国有经营用房的企业(个体工商户)租户来说,房租能否减免呢?答案是肯定的。本文将总结司法实践中法院的主要裁判思路并结合政府发布的减租政策,对疫情下承租非国有经营房屋的租金减免争议问题进行归纳与解读,并提出处理路径及操作方法,以供租赁双方处理租金问题时参考。

一、“新冠疫情”属于不可抗力,最高人民法院及上海高院的司法指导意见,均鼓励并支持经营性房屋的出租人减免相应租金。

《民x典》第一百八十条规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《民x典》第五百三十三条规定 合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

(法发〔2020〕17号)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二〉》第6条规定,承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。2022年 4月10日上海市高级人民法院发布的《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》也做了类似规定,引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解;协商调解不成,符合《中华人民共和国民x典》第五百三十三条情形的,可结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,可视情予以支持。


二、2020年疫情下,武汉法院及上海法院处理房屋减租案例的裁判观点及减租期限。

主要裁判观点:承租非国有房屋用于经营,因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的,承租人要求减免租金(或根据利益平衡原则,要求减免部分租金的),人民法院应予支持。




武汉法院相关案例汇总




法院/案号


判决理由


减租期限




武汉市中级人民

(2021)鄂01民终4247号


法院认为:考虑到武汉自2020年1月23日10时起全市城市公交、地铁等停运及武汉关闭所有离汉通道,至2020年4月8日零时起武汉市解除离汉离鄂通道管控措施,该期间内因疫情或疫情防控措施对乔泽公司的正常经营造成一定影响,兼顾本案的实际情况和公平原则,酌情扣减自2020年1月23日至2020年4月7日共计76天的租金,予以支持。


2.5个月【76天】




武汉市中级人民

(2020)鄂01民终9237号


法院认为:新冠××疫情及其防控措施属于不可抗力,华尚公司租赁涉案房屋进行商业经营,因受疫情影响停工停业,无法正常使用租赁房屋,导致合同目的不能实现,本院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发,依据公平原则酌情减免承租人华尚公司在受疫情防控措施影响期内即2020年2-4月应付的租金。


3个月




武汉市中级人民

(2021)鄂01民终1513号


法院认为:参照湖北省政府办公厅发布的《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于减免中小微企业房租的要求,依据公平原则,认定双方各自分担疫情爆发后自2020年2月1日至合同解除之日(2020年5月6日)止的50%租金损失,符合国家政策及立法精神,公平合理,依法予以支持。


3个月




武汉市中级人民

(2021)鄂01民终511号


法院认为:本次新冠疫情属于不可抗力,亚特公司要求减免三个月的房屋租金具有一定的合理性,本院根据公平原则酌情减免一个半月的房屋租金。


1.5个月




武汉市中级人民

(2021)鄂01民终1337号


法院认为:武汉地区爆发新冠××疫情,属于不可抗力;武汉疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。中星公司承租涉案房屋用于办公,因疫情导致中星公司无法正常办公,其租赁房屋目的无法的实现情况客观存在,虽中星公司请求减免租金符合法律规定及合同约定,但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人,而非一方,由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担,故对中星公司主张免除疫情期间全部房屋租金的诉讼请求,予以部分支持,法院酌定免予缴纳租金的比例为50%。


2.5个月【76天】





上海法院相关案例汇总




上海市嘉定区人民法院

(2020)沪0114民初24058号


法院认为,当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用,承租人一般可以此要求出租人减免房租。因恩意欧公司支付租金的方式为预付,而预付租金期间恩意欧公司的运营还在疫情影响之下,故本院酌定对恩意欧公司应当支付的租金予以减免一个月。


1个月




上海市青浦区人民法院

(2020)沪0118民初20882号


法院认为:纽洋纺织认为受新冠疫情影响租金应当予以减免,本院根据企业复工时间等因素,酌情认定减免一个月租金。


1个月




上海市嘉定区人民法院

(2021)沪0114民初8179号



法院认为:考虑到疫情期间对于中科公司的经营可能发生影响,兼顾各方共同分担损失等原则,本院酌情减免中科公司三个月的租金。


3个月




上海市嘉定区人民法院

(2020)沪0114民初12921号


法院认为:关于租金免除问题,因新冠肺炎疫情影响,政府及相关主管部门已出台对于承租集体企业资产类经营用房的中小企业减免租金的相关政策,系争房屋作为集体企业资产,亦当适用,故自2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金应当予以减免


3个月





上海市第一中级人民法院

(2021)沪01民终12484号



关于韩健主张受疫情影响应减免4个月租金,一审法院酌情确认减免租金1.5个月。



1.5个月




上海市第一中级人民法院

(2022)沪01民终565号


关于租金减免,根据疫情对万志皓经营使用系争房屋产生的影响,酌情确定减免1.5个月租金。


1.5个月




上海市第二中级人民法院

(2021)沪02民终7373号


法院认为:自2020年1月24日起根据疫情防控工作的要求,相关人群聚集性活动一律取消,百英品牌管理公司作为室内儿童类游乐业态,无法开展正常的经营活动,此系法律规定及合同约定的双方不能合理控制、不可预见亦无法避免的事件,根据合同约定可暂行中止履行合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止。根据公平原则,考虑疫情对百英品牌管理公司经营业态的必然影响,法院酌情减免百英品牌管理公司疫情期间一个月的租金


1个月



2020年,笔者在上海区域法院经办了9件因疫情原因产生的非国有房屋租赁纠纷案件,涉及租金减免、解除合同、违约责任等诉求,该9个案件,法院均支持了承租人租金减免的诉求,减租1-2个月不等。同时上述因2020年疫情武汉法院及上海法院处理的承租人租金减免案例统计与分析,也印证了:因疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的,承租人依法可以获得相应免租或减租。


三、律师解读:

1、承租非国有房屋的承租人以疫情防控措施影响经营为由,要求出租人予以减免房租的,均能获得法院相应支持,并且可要求享受租金减免的承租人不限于小微企业(个体工商户),不受企业形式、企业大小的限制。
    2、针对疫情引起的减租纠纷,法院裁判过程中,一般会考虑承租人是否能实际使用房屋、承租人营收变化情况、业务性质受疫情影响的程度等因素,综合判断承租人受疫情防控的影响情况,并基于公平原则及风险共担原则,平衡承租人和出租人双方的利益,以确定减免租金的期限及比例。

3、上海本轮疫情封控措施甚为严格,影响程度之深,本次上海封控措施及封控时长与武汉极其类似,上海封控65天与2020年武汉封控76天给相关承租企业造成的影响具有高度同一性,根据2020年疫情武汉法院的判决情况及损失填补原则,我们认为上海法院在审理本轮涉疫租金减免案件时最终支持的减租时间一般不会少于2个月,当然具体结果需要结合个案情况认定。


四、减租的处理路径与操作方法【即如何进行减免租金】:

1、承租人及时向出租方发送书面通知,主动提出协商请求。

2、承租人书面通知的内容可以根据企业自身情况选择:减免租金、延长租期、解除合同等,并将本文第一条内容中的《民x典》“不可抗力”有关规定及最高院、上海高院的司法指导意见作为通知的附件,让出租人对租金减免问题从法律上获得正确认识。

3、承租人向出租人发出的通知,应保留好记录,优先选择邮政EMS邮寄,邮寄单备注好通知函名称;若不便采用邮寄方式,尽量以文字形式沟通,包括但不限于微信、电子邮件、短信等,事后留痕,以备后用。

4、若承租双方可以就租金减免事宜达成一致,务必及时签署补充协议。

5、若承租双方无法协商一致,承租人可委托律师发律师函进一步协商沟通减租或直接诉讼处理减租。

根据中国裁判文书网披露的大量案例可以得知:在疫情封控下,根据《民x典》及最高院有关规定、上海市的相关政策,政府倡导鼓励减免租金,人民法院普遍支持对受到疫情影响的承租人适当减免租金,具体减免的比例需结合疫情造成实际影响的大小来确定。因此,建议这些企业积极与出租方协商,力求减租,在协商不成的情况下可诉诸法院,争取企业合法的利益。



以上内容由李馨雅律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电李馨雅律师咨询。

李馨雅律师
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