出租人针对同一房屋与不同承租人签订数份租赁合同的，若几份合同均有效，那么未能入住的承租人可以向出租人主张违约责任。

       【基本案情】

       花叔花婶系笋塘大厦4-1-1、4-1-2、4-1-3和4-1-4这4个相连铺面的所有权人。老两口都不做生意，便打算把商铺租出去。花叔和花婶说你别操心了，这事我来办就好，遂找到了有意向的小A。

       小A看到了房产证，确认花叔是所有权人之后，与他签订了《商铺租赁合同》，约定租赁位于笋塘大厦4-1-1、4-1-2、4-1-3和4-1-4的4个清水房门面，租期5年。租金收取方式为：前两年按每月80元／㎡计算、第三年为每月88元／㎡、第四年为每月98元／㎡、第五年为每月108元／㎡，面积以产权证上的建筑面积为准。还约定押金1万元，租期未满不退还，到期退还。

       签约当日，小A支付给花叔押金1万元。还没等小A把自己的生意搬过来，花婶知道了花叔把房子租出去的价格，觉得要价太低，认为他们“亏了”。花婶把花叔臭骂了一顿后，以《商铺租赁合同》系小A与花叔单方面签订，且其不予追认为由向法院提起诉讼，要求确认该合同无效。法院认为花叔的行为构成表见代理，该合同合法有效，驳回了花婶的诉讼请求。

       然而在前述案件审理期间，花婶还是觉得不能“吃亏”，就另外找到了中意的租客，把铺面租了出去。花叔花婶二人与租客小B签订了《商铺租赁协议》，约定：花叔花婶二人将笋塘大厦4-1-1、4-1-2、4-1-3和4-1-4的4个门面租赁给小B，租期5年。租金收取方式为：前两年按每月130元／㎡计算，第三年为每月140元／㎡，第四年为每月150元／㎡，第五年为每月160元／㎡，租金按建筑面积175㎡计算。还约定押金3万元，租期未满不退还，到期退还。

       签约后，小B向花叔缴纳了门面押金3万元，并接收了他们在笋塘大厦的四个门面，已经开始进行门面装修。

       小A赢了上一个诉讼，本想继续履行合同，却发现这老两口早将门面又另租他人，现在已经交不出来房子给他了。一怒之下另案起诉到法院，要求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2．花叔花婶返还他已支付的门面押金1万元；3．花叔、花婶赔偿小A的损失酌定20万元。

       【法院判决】

       法院认为：

       花叔花婶在小A并未违约的情形下，擅自就同一标的物又与小B签订租赁合同，该行为明显违背社会诚信，属于根本性违约。该行为导致小A在客观上不能实现其合同目的，小A与花叔花婶所签订的租赁合同依法解除。

       合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，守约方可视情节要求返还并有权要求赔偿损失。花叔花婶应当返还小A押金1万元。

       庭审中，小A提供了花叔花婶与小B签订的合同，花叔花婶对合同的真实性也予以认可。本院在对比小A和小B所签两份租赁合同后，发现花叔花婶以对小A违约而把4个门面租赁小B，可多获得537600元即［（130元／㎡-80元／㎡）＋（130元／㎡-80元／㎡）＋（140元／㎡-88元／㎡）＋（150元／㎡-98元／㎡）＋（160元／㎡-108元／㎡）］x12月x175㎡]。

       虽然，市场经济和我国法律法规均倡导物的所有权人积极促进物的流转，以实现物权人获取利润，并实现整个社会经济的繁荣，但利润的获取，应遵守法律并恪守诚信原则；否则，不仅将出现对守约方利益的损害，而且会导致对整个社会诚信体系的破坏。

       根据诚信原则，应酌情按花叔花婶“一物二租”多获利益的25％作为小A的损失，即134400元，由违约方向守约方支付，以体现对违约方的制裁和对守约方的保护。

       综上，人民法院判决：1．花叔花婶与小A签订的《商铺租赁合同》于本判决生效后即行解除；2．花叔花婶于本判决生效后5日内向小A某返还门面押金1万元；3．花叔花婶于本判决生效后5日内向小A赔偿损失134400元；4．驳回小A其他诉讼请求。

       【律师说法】

       出租人针对同一房屋与不同承租人签订数份租赁合同的，若几份合同均有效，那么未能入住的承租人可以向出租人主张违约责任。但维权毕竟不是一两天就能办妥的事情，找到称心如意的房子真的很不容易，所以承租人在租赁房屋的时候要多加注意。上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您，租房时需要小心谨慎，尽量避免“二房东”，警惕过低价格，仔细阅读书面合同，建议要求房东出示产权证书。

       【有关法条】

       《中华人民共和国民法典》

       第一百一十九条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

       第一百三十六条　民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

       行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。

       第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

       当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

       当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

       第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

       （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

       （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

       （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

       （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

       （五）法律规定的其他情形。

       以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

       第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

       主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。　　

       第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　

       第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

       约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

       当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

       《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

       第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

       （一）已经合法占有租赁房屋的；

       （二）已经办理登记备案手续的；

       （三）合同成立在先的。

       不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

       文案：丁金金

       编辑：李雨新

       审核：华   莉