已生效的民事合同对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务，否则将承担因违约造成的后果。上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：签署涉及自身重大利益的合同应保持足够的谨慎，切勿将签约当成儿戏。如果可能存在因第三人导致的履约困难，可以事先在合同内进行约定，避免自身遭受重大损失。

案情介绍：

       孙大在上海市某区拥有一套沿街商铺，2000年3月，孙大将商铺中的两间房屋与孙二的两间商铺进行了置换，孙二将这两间商铺委托给张三管理，张三一直用于经营水果店至今。

       2020年11月，孙大商铺所在区域面临拆迁，孙大（乙方）与某区某街道办事处（甲方）签署了《集体土地居住房屋补偿安置协议》，约定由甲方组织对乙方房屋（涉案房屋）进行协商搬迁补偿安置。乙方所有的房屋有效建筑面积为419.75平方米。协议第六条约定各项奖励费合计679,918元。协议第八条约定乙方应在签订本协议后的20天内，即2020年11月21日前将被拆除房屋的《房地产权证》、《宅基地使用证》、建房批准文件等交付甲方，并搬离原址，同时负责房屋使用人也如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁。协议第十条约定乙方搬离原址并向甲方完整移交房屋及相关资料后，甲方应在30个工作日内，将本协议的应支付费用合计2,569,728元支付给乙方。协议第十一条约定乙方未按照本协议约定期限搬离原址并向甲方完整移交房屋及相关资料的，每逾期一日，应向甲方承担本协议第十条约定货币补偿款1‰的违约金。

       张三认为协议约定的有效建筑面积中包含了案外人孙二所有的83.83平方米，但孙大对此不予认可，二人未能就拆迁补偿利益分配协商一致，张三因此拒绝搬离。

       2021年4月，某区某街道办事处以孙大为被告、张三为第三人提起诉讼，要求：1.判令被告孙大及第三人张三搬离涉案房屋，并将腾空后的空房移交给原告；2.判令被告以货币补偿款2,569,728元为基数，按照千分之一的标准按日计算自2020年12月1日至实际移交房屋及相关资料时止的违约金。

       孙大辩称自己早就已经搬离并对涉案房屋进行了拆除，水电表的注销、资料移交已完成，没有违约行为，不同意支付违约金；违约金计算基数应当扣除奖励费679,918元，且根据实际情况，原告主张的违约金计算标准过高，请求法庭予以调整。

       第三人张三述称，不同意原告的诉请。第三人是涉案房屋的实际使用人，涉案房屋部分已被置换给案外人孙二，现孙二委托第三人主张相应的拆迁补偿利益，故第三人张三不同意搬离涉案房屋。关于孙二的拆迁补偿利益，第三人张三不在本案中主张。

法院审理：

       法院认为，被告作为被拆迁房屋权利人，与某区某街道办事处所签订的《集体土地居住房屋补偿安置协议》是拆迁双方之间对被拆迁房屋的性质、面积、安置金额标的、安置形式等事项的约定，系签约双方当时经自愿协商形成的真实意思表示和承诺，对协议双方当事人均应具有法律约束力，双方理应按照协议的约定全面履行各自的义务。第三人抗辩其系依据案外人孙二的委托占有使用涉案房屋，本院认为案外人孙二是否对涉案房屋享有拆迁利益，并不影响对涉案房屋被拆迁时的整体补偿利益的认定，案外人孙二与被告之间的拆迁安置利益分配可通过自行协商或诉讼途径另行处理，故对于第三人的抗辩意见不予采纳。现原告按照协议对被告进行安置，被告以及第三人理应按照协议约定搬离涉案房屋，故对原告要求被告及第三人搬离涉案房屋，并将腾空后的涉案房屋移交给原告的诉讼请求，依法予以支持。被告未按协议约定的期限向原告完整移交房屋，原告要求被告支付违约金，具有合同依据，应予支持。但原告组织协商拆迁安置补偿协议时，在涉案房屋存在争议的情况下，未能妥善处理，由此产生的不利后果，原告亦应承担。结合合同整体履行情况和双方的过错程度，法院根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，对被告辩称应将原告尚未支付被告的奖励费679,918元从违约金的计算基数中扣除的意见予以采纳，并参照同期一年期贷款市场报价利率对原告主张的违约金计算标准予以适当调整。

       最终法院判决：一、被告孙大及第三人张三于本判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋，并将腾空后的空房移交给原告；二、被告孙大支付原告违约金（以1,889,810元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算，自2020年12月1日起算至实际移交房屋之日止）。

律师说法：

       已生效的民事合同对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务，否则将承担因违约造成的后果。律师提醒您：签署涉及自身重大利益的合同应保持足够的谨慎，切勿将签约当成儿戏。如果可能存在因第三人导致的履约困难，可以事先在合同内进行约定，避免自身遭受重大损失。

       文案：曹   凯

       编辑：周志坚

       审核：李雨新