2022年春季，吉林省新冠肺炎疫情严重爆发，鉴于疫情对房地产开发企业影响较大，吉林雅成律师事务所针对疫情下房地产企业可能遇到的法律问题进行整理并以问答形式予以解答，以期对房地产企业能提供有益帮助。

本解答一共分为四个专题，分别为建设工程相关问题、商品房买卖相关问题、商业租赁相关问题、劳动用工相关问题，分四期发布。

一、建设工程相关问题

问题一：疫情是否能够导致建设工程施工合同解除？

答：《中华人民共和国民法典》第180条第2款规定了在因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同，但对具体的施工合同，本次疫情是否构成不可抗力，以及是否达到致使合同目的不能实现的程度，均应予以考察和明确。对于部分不能履行或暂时不能履行的合同，司法实践中一般不会支持解除合同的诉求。

就施工合同而言，如果疫情构成不可抗力影响施工开展，可能会使竣工日期延后，在此情况下可以免除因不可抗力造成的工期迟延责任，但通常情况下不会构成合同目的无法实现，在疫情结束后，承包人仍可继续施工以完成施工义务，故法院一般不会支持解除合同的诉求。如果工程项目特殊，疫情引起工期拖延进而导致合同目的无法实现的，应由主张合同解除的一方负担相应的证明责任。

问题二：因疫情防控需要，建设工程停工造成工期延误，房地产企业应如何处理？

答：首先，企业应抓紧开展和落实合同梳理工作。明确掌握已签署合同中关于不可抗力、政府行为、工期顺延、违约责任的合同内容，有约定的，应发出书面函件尽到告知义务；未约定的，则需要及时做好签署补充协议等工作，协商妥当处理方式。

其次，企业应及时、准确开展工程量摸底工作。只有在现有完成工程量的基础上，并结合疫情的发展与施工单位、材料供应商协商调整施工进度、材料供应工作，并与施工方重新做好施工节点安排，才可能最大程度减轻工期延误造成的损失。

再次，企业应做好保留和固定相关证据工作。房地产企业应当及时固定、留存施工单位关于申请调整施工进度、申请延期等所提交的相关证据，同时严格甄别和审查工期延误与疫情之间的因果关系。

最后，企业应进行损失预估和预算调整工作。一般而言，开发商作为发包方会采取固定总价或固定单价形式与施工企业签订施工合同，通常不会调整工程总价，但鉴于当前疫情的影响，国家或当地住建委、发改委等主管部门因疫情影响，专门发文要求开发企业适当调整成本或工程量，因此企业在预估研判时予以参考相关文件。

注：吉林省住房与城乡建设厅于2022年4月18日发布了《吉林省住房和城乡建设厅关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价的指导意见》。

问题三：房地产企业资金紧张，无法按期向施工方或其他供应商付款怎么办？

答：首先，建议企业创新营销模式，同时辅以适当优惠政策，继续紧抓销售资金回笼。

其次，建议企业灵活运用金融政策，加强与施工企业、供应商的沟通，争取合作伙伴的支持。我们认为可以“新冠肺炎”疫情构成不可抗力为由主张免除逾期付款责任，当然免除的只能是逾期利息、违约金等而非免除付款义务。同时，通常施工企业及其他供应商多为房地产企业常年合作伙伴，因此建议房地产企业利用现阶段各金融机构出台的优惠政策，与施工企业加强沟通，对由于资金回笼不足暂时无法支付的款项，相互体谅，相互包容，重新约定付款期限，一起共度难关。