【案　　号】（2017）吉0105民初2413号

【审理法院】长春市二道区人民法院

【案　　由】房屋买卖合同纠纷

【关 键 词】认购协议效力

【案情简介】

2011年4月30日，王某与某地产双方签订《内部认购交款协议书》一份，约定王某认购某地产开发的商品房，认购商品房价格：3180元/平方米，面积区间：100平方米，总房款：318000元。交付时，按实际选购房屋面积计算房款，多退少补。后因某地产一直未向王某交付房屋，遂王某向法院提起诉讼：

【原告诉求】

1.解除双方签订的《内部认购缴款协议书》；

2．某地产返还购房款318000元；

3．某地产自交款之日起至生效判决确认的给付之日止按同期人民银行贷款利率支付利息（暂计至2017年10月30日为131162.62元）。

【被告答辩】

双方签订的协议书无效，但双方均有过错，同意退还房款，不同意按贷款利率付息。

【案件焦点】

1.王某与某地产签订的《内部认购交款协议书》是否有效？

2.王某请求解除《内部认购交款协议书》能否得到支持？

【律师服务过程】

委托人经人介绍来到雅成咨询，经过交流得知，委托人在缴纳房款后，开发商一直都没有向其交付房屋，反复催促得到的结果是一直推托，委托人表示不想再受困扰，想诉讼退房。

雅成律师初看证据材料发现委托人与开发商签订的《内部认购交款协议书》内容约定比较简单，仅约定了房屋单价，未约定标的房屋具体位置、面积、交付日期等信息，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不好认定为商品房买卖合同，但可以确定的是，认购书符合双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属有效。并嘱咐当事人，今后在与他人订立任何合同时，一定要反复认真阅读合同条款，并将主要内容写入合同。

在本案中，虽然合同并未约定房屋的交付日期，但开发商未交付房屋的行为实质存在，且为时已久，已达到影响合同目的无法达成的地步，若以购房目的无法实现为由主张解除合同能够达到委托人的诉讼目的。

最后，雅成律师对以往代理的合同解除案件进行了介绍，并针对委托人的案件进行了反复模拟推演，并充分告知了诉讼风险，达成了代理合意。

【法院观点】

双方签订的《内部认购交款协议书》，仅约定了房屋单价，未约定标的房屋具体位置、面积、交付日期等信息，不具备商品房买卖合同的主要内容，该协议不属于商品房买卖合同，故不因出卖人未取得商品房预售许可证而无效。

协议未约定交付房屋的期限，买受人可以随时要求履行，但应当给出卖人必要的准备时间。现某地产出售给王某的房屋仍未交付，王某购买房屋的合同目的无法实现，故其有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

【裁判结果】

一、解除王某与某地产于2011年4月30日签订的《内部认购交款协议书》；

二、某地产于本判决生效后立即返还王某购房款318000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付购房款利息（182000元的利息计算时间自2011年1月31日起至本判决生效之日止；136000元的利息计算时间自2011年5月3日起至本判决生效之日止）。

【律师评析】

本案中，购房人与开发商签订的《内部认购交款协议书》内容中虽然未约定交房日期，但并不代表购房人不交付房屋就可以排除违约责任，按照法律规定，未约定交房日期情况下，购房人可以随时向开发商主张履行交房义务。同时，开发商逾期交房的行为为时已久，并非单纯的违约责任问题，已经达到致使购房人购房目的落空的地步，解除合同的诉讼请求理应得到法院支持。

【律师风险提示】

房屋买卖是大事，雅成律师建议在购房签订合同时，一定要严格审阅合同条款，关于房屋具体位置、面积、交付日期、违约责任等重要合同条款一定要写入合同，一是为了避免纠纷，二是为了避免发生纠纷时因约定不明无法主张合法权益。