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业主“学区房梦”破碎,开发商需承担违约责任,如何事先防范?

作者:余庆芳  更新时间 : 2022-05-17  浏览量:57

  古有“孟母三迁”,今有重金购买“学区房”的噱头,许多业主为了能让孩子享受优质的教育资源,往往优先考虑学区房,因此学区房的价格要昂贵很多,同时也成为一些开发商的重要促销手段。部分开发商会大力宣传其所承建小区为某某学校学区房,但是如果后期因为种种因素未能实现学区房划分,业主群体性起诉,势必给开发商带来一定影响,开发商要承担什么责任呢?为此,又该如何应对?

  一、违反“学区房”的宣传,开发商需承担违约责任

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。” 这样看来,开发商销售商品房时往往以该小区为某学校的学区房作为重点宣传,该宣传(说明)具体确定,应当视作要约。

  《民法典》第四百七十一条:“当事人订立合同,可以采取要约、承诺方式或者其他方式。”第四百七十二条:“要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合第下列条件:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”第四百八十三条:“承诺生效时合同成立,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

  买房人与开发商签订《商品房预售合同》即是承诺,该合同(既包括合同里载明的条款,也包含该学区房的约定)即成立并生效。开发商违反该学区房的约定,应当承担违约责任。

  二、如何尽量避免开发商承担违约责任承担?

  (一)“学区房”宣传方面

  1.首先,针对开发商所承建项目小区是否为学区房,建议开发商在宣传上保持谨慎态度,无论是销售人员口头或者书面承诺还是网上广告宣传资料的展示等不对购房者购买房屋为学区房作出肯定性的回答,建议避免如下字眼,如“购买某小区一定能就读某学校”、“某小区是某学校的学区房”、“凭借购房合同可以就读某学校”等。

  2.其次,建议开发商在广告、宣传资料及其他表述对教育资源进行宣传的过程中不明确说明某小区为学区房,并且该宣传资料的内容应避免成为合同条款和附件约定。若是处于营销效果考量,建议可以宣传资料上使用模糊字眼宣传,譬如:“顶尖学校就在家门口”、“或安家某小区,不但能让孩子少了上学、放学路上艰难的挤公交,更能让孩子就近上学,做父母也宽心多了”等。

  出于风险规避的必要性来看,也可以在销房现场制作不利因素及入学政策现场公示牌。载明如:“感谢您购买我司开发的某小区房屋,某学校虽然在智慧城楼盘的开发规划范围之内,该房屋某学校周边,但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读,应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准,我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺。”

  (二)合同签订方面

  处于规避后期风险及避免诉讼等纠纷的考虑,建议开发商在与业主签订合同时在合同或附件补充协议中对出卖人的相关广告、宣传材料及其他表述作出相应的约定(以下 1、2、3 可择其一也可选择使用多个)如:

  1.对出卖人在相关广告、宣传材料及其他表述与本商品房预售合同及补充协议不一致的地方,以本商品房预售合同及补充协议签订的内容为准”。该条款表明,经双方协商一致开发商的相关广告、宣传材料及其他表述已明确排除了成为商品房买卖合同的内容;相反,在合同中明确载明对相关广告、宣传材料及其他表述与购房合同及补充协议不一致的以合同及补充协议签订的内容为准的意思表示后,业主仍与开发商签订购房合同,则视为完全认可购房合同的内容,在此之前的任何销售广告、宣传资料均不具有约束效力,双方的交易行为应以购房合同为准。

  2.“出卖人所展示的样板间及其他广告、宣传资料、项目模型及户型模型,不作为任何房屋的交付标准,一切以本合同约定及政府相关批准文件为准。出卖人同时提醒买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解”;

  或“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明:如项目周边情况(包括道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高度、规划用途等等)发生变化,均以政府规定为准,出卖人不承担责任”。

  3.“本合同是约定买卖双方权利和义务的唯一依据,其余口头约定或相关广告宣传资料等都不作为本合同的一部分,不作为双方解决纠纷的依据”。

  提示:开发商在进行商品房宣传时应当提高风险把控,谨慎开展广告宣传活动,避免误导性宣传,(1)可在宣传单页、广告墙等宣传资料中明确标注该行为为要约邀请,实际以双方签订的商品房买卖合同为准。另,因商品房买卖合同为开发商提供的制式合同,部分条款有被认定为格式条款的风险,(2)应将重要条款以足够引起购房人注意的方式予以提示和说明,并在签订合同时对购房人进行充分的释明,明确“商品房买卖合同中约定与宣传广告约定不一致的,以买卖合同约定为准”。房屋作为家庭的重要资产,消费者在购买房屋时应尽审慎的注意义务,深入了解当地的学区政策,避免因疏忽、轻率做出购房的决定而承担损失。


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