在房屋买卖的合同纠纷中,经常会出现第三人代表房屋所有人出面进行买卖的情况,在合同书的签订过程中,在出卖人中有些会填写房屋所有人的名称,而有些会填写代表人的名称。表面上看没有多大的区别,而在法律意义上却是两种截然不同的行为和效果。一种有可能会构成无权处分,另一种有可能构成无权代理。这两种情形在合同法上是有明显区分的。
《合同法》第51条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。此条规定了效力待定的民事行为之一的无权处分行为。
无处分权(无权处分)主要包括两种情形:
其一是无所有权。以某物为合同标的却没有所有权,其权利暇疵是显而易见的,如将他人之物出卖,以他人之物出租等都构成无权处分行为。
其二是处分权受到限制,这是在有所有权但所有权受限制的情况下实施的处分行为。如未经抵押权人同意,对抵押物的处分等。处分财产的权利只能由享有处分权的人行使,无处分权人处分他人财产则构成对他人财产的侵害。即使是对共有财产享有共有权的共有人,也只能依法处分其应有份额,不能擅自处分其他财产。
是以自己的名义实施了处分他人财产的行为
效力待定合同是指虽然合同当事人主体资格欠缺,但经有权人追认,可自始生效的合同。主体资格欠缺主要包括三种情形即行为能力的欠缺、代理权的欠缺及财产处分权的欠缺,前两种情形都是行为人以财产权利人名义与第三人订立合同,而财产处分权的欠缺,无权处分人须以自己名义与第三人订合同。无权处分人如以财产权利人名义与第三人订立合同,则应作为无权代理合同处理。
无权处分-效力判断
(一)无权处分行为的效力对象指向的是“无权处分合同”,而非“无权处 无权处分
分行为”。无权处分行为的效力在物权行 为模式下与非物权行为模式下所指向的对象是不同的。在物权行为模式下,法律行为被区分为负担行为和处分行为。非直接处分标的物,唯就该标的物作成负有让与义务的法律行为,称之为负担行为。直接让与标的物(物或权利)之法律行为,称之为处分行为。 ①在物权行为模式下,负担行为的效力不受处分权的影响,处分行为是相对于负担行为而独立化、无因化。在权利人未追认的情形,仅“处分行为”无效,而“处分合同”的效力不受影响。在非物权行为模式下,采纳统一法律行为,对负担行为与处分行为一体把握,将处分行为纳入债权行为之中,视标的物所有权变动为债权合同直接发生的法律效果,因此,只存在债权合同(这里即处分合同)是否有效的问题,而不另外存在处分行为是否有效的问题。依据《合同法》第51条的规定,它所指的是 “合同有效”,而不称“处分行为有效”,显然合同法立法思想是不采纳物权行为模式,因此,无权处分行为的效力直接指向“处分合同”,而非“处分行为”。
(二)在权利人未追认或无处分权人订立合同后未取得处分权之前,该处分合同效力属效力待定状态。所谓效力待定是指合同虽然已经成立,但因其不完全符合有关生效要件的规定,其效力 无权处分能否发生,尚未确定,一般须经有权人表示承认才能生效。在无权处分合同中,无处分权人缺乏处分能力本应使订立的合同无效,但考虑到经济生活本身的复杂性,虽然属于无权处分,如果权利人追认或处分人事后取得处分权,没有理由强使其无效,这即符合追认权人利益,有利于促成更多的交易,也有利于维护善意相对人的利益。因此,在权利人追认前或无处分权人取得处分权前,将合同规定为效力待定合同,而不是简单地宣告该合同无效,是符合各方的利益的,权利人对效力待定合同追认后,或无处分权人取得处分权后,该合同就生效。
无权处分与无权代理
合同法第48条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。此条规定了另一种效力待定合同――无权代理的情形,两者根本的区别是无权代理是以被代理人的名义,而无权处分是以自己的名义。我国《合同法》第51条规定:经权利人追认,合同有效。这种权利人事后所做出的追认,其效力仅仅是使无权处分人取得处分权而已,而不能认为,在权利人和处分人之间形成了委托代理关系,处分人实际上是代替权利人处分财产,由此产生的后果均由权利人承担,合同主体已经发生了变化。当然,如果无权处分是以权利人的名义处分权利人的财产的,即无代理权的人以他人的名义实施的代理行为,就是无权代理,应当适用无权代理的有关规定。我国《民法通则》第66条规定:无权代理行为“只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担责任。”法律为保护被代理人的利益及维持流转秩序,特别设定追认权制度,依被代理人的自由选择决定该无权代理行为是否对自己发生效力。无权代理经本人追认,即转变为有权代理,发生代理行为的效力,无权代理本人不予追认的,该行为并非当然无效,只是不能依代理制度对本人发生效力而已。这种情形,该无权代理行为,如果具备一般民事法律行为的有效要件,由无权代理人自己作为当事人而承担其法律后果。