广州小产权房以房抵债合同无效后借款人怎么办

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以下戴律师为您介绍以房抵债纠纷相法律知识：

案件名称：陈某某诉李某某房屋买卖合同纠纷案

案例索引：福建省厦门市中级人民法院（2011）厦民终字第2081号

裁判要点：

农民以农村小产权房抵偿债务，实质上是有偿转移房屋所有权，该行为违反了国家法律强制性规定，债权人客观上无法取得农村小产权房的所有权。以农村小产权房抵偿债务或者买卖农村小产权房的行为被认定无效后，法院在利益分配上，应当妥善平衡双方当事人利益，引导当事人恪守诚信原则。

案情简介：

原告：陈某某

被告：李某某

厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社××号三层楼房系李某某的房产，1997年12月9日，李某某因建房及购车需要向陈某某借款145222元。1998年5月12日，陈某某、李某某签订房屋产权归属合约，约定：因李某某无力偿还上述借款，愿将其所有的上述房屋第三层全部、顶楼前面靠左边停车库一间归陈某某所有。该合约签订后，李某某将诉争房屋交付陈某某装修使用。2000年5月26日，李某某取得了上述房屋的农村房屋所有权证及集体土地使用权证。随后，李某某将农村房屋所有权证、集体土地使用权证交由陈某某保管。2000年12月14日，李某某向陈某某出具一份声明书，声明：因上述房屋是集体土地使用权，不能办理分户登记，其与陈某某签订的房屋产权归属合约仍然长期有效，若遇政府拆迁，分配到的房屋一半（按面积）归陈某某所有，并按约定与陈某某办理过户登记。2002年，陈某某向思明区法院起诉要求李某某返还借款145222元。

2002年5月20日，经思明区法院主持调解，双方达成调解协议：李某某应于调解书生效之日起一个月内还清借款145222元；李某某愿将思明区曾厝垵社区曾厝垵社××号私有房屋一幢第一层全部、第三层朝北之一房一厅一厨房屋作为上述还款的抵押担保。调解书生效后，李某某仍未依约还款，陈某某亦未向法院申请执行。2008年4月14日，陈某某一家将户口迁入上述房屋所在地。

2009年10月21日，陈某某向思明区法院起诉要求确认其享有诉争房屋所有权及办理房产过户手续，思明区法院于2009年12月1日作出（2009）思民初字第10754号民事判决书，驳回陈某某的诉讼请求。判决后，陈某某不服提起上诉，后又主动撤回上诉。2011年3月28日，李某某向思明区法院起诉要求陈某某返还房屋并支付占有的房租损失、返还农村房屋所有权证及集体土地使用权证等。思明区法院于2011年6月13日作出（2011）思民初字第4457号民事判决书，判决：一、陈某某及其亲属应于判决生效之日起6个月内举家搬出诉争房屋，并将房屋腾空，归还李某某管理；二、陈某某应于判决生效之日起十日内返还李某某名下的诉争房屋的农村房屋所有权证及集体土地使用权证；三、驳回李某某的其他诉讼请求。判决后，陈某某不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2011年10月24日作出（2011）厦民终字第2081号民事判决书，判决：一、维持厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第4457号民事判决第二项、第三项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第4457号民事判决第一项；三、驳回陈某某的其余上诉请求。

另查明，李某某所欠陈某某款项至今未还。

各方观点：

原告观点：

被告因建房和购车的需要，向原告借款145222元，后因被告无力偿还借款，双方于1998年5月12日签订房屋产权归属合约，确定被告将厦门市思明区曾厝垵社区曾厝垵社××号第三层全部以及顶楼阳台和楼下两间房，并加上该幢楼前左侧停车位意见的房屋产权归原告所有。之后被告将诉争房屋交付原告使用，原告对房屋装修后居住至今。现因该房楼梯设计存在安全隐患，原告和其家属、亲朋好友多次从楼梯摔倒受伤，特别是原告年纪渐大，难以从该楼梯走上三楼，且被告装设了外大门，安装电子门锁，导致原告的家属、亲朋好友上门做客时，原告需要艰难下楼去开门，严重影响原告的进出和通行。请求判令：被告准许原告在涉诉房屋外自行搭建直达三楼的楼梯，开设独立的进出门户，在原告使用范围界砌围墙或铁栅栏。

被告观点：

曾厝垵社区曾厝垵社××号楼房的所有权人是被告李某某，有房屋所有权证及集体土地使用权证为据。原告现占有上述房屋依法无据。被告曾于1997年12月向原告借款，但只要归还欠款，原告即应腾出房屋，让被告享有物权，（2002）思民初字第366号生效调解书也确定了这一事实。原告自调解书生效后已准备好所欠现金归还原告，但原告拒不接受。请求驳回原告的诉讼请求。

法院观点：

对于李某某取得诉争房产农村房屋所有权证及集体土地使用权证的事实，双方当事人均无异议，陈某某要求在李某某享有所有权的房产内进行搭建或砌墙等添置或修缮的行为，应未征得所有权人李某某的同意，且其提供的证据也不足以证明其居住和通行权利收到严重妨害。至于陈某某基于本案历史原因长期对诉争房产居住、使用，其是否因此享有对诉争房产的相关权利并不在本案考量范围之内。据此，原告诉讼请求应予驳回。

评析：

“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其“产权证”不是由国家房管部门颁发，而是由村集体或建设单位自行颁发。“小产权房”并非法律术语，因其不能取得由国家不动产登记机关颁发的土地使用权证和房屋所有权证，而被约定俗成地称为“小产权房”。小产权房的出现和迅猛发展，与我国城镇化建设带来的城市房屋价格飞涨直接相关，也与各地兴起的新农村建设、农民渴望城镇化生活的追求目标息息相关。但国家法律、法规及国务院相关规范性文件，对小产权房的开发建设和交易流转，一直是明确禁止的。国家法律层面，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《中华人民共和国建筑法》第七条规定，“ 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”显而易见，小产权房的开发建设是违法上述法律规定的，不属于合法建筑。审判实践中，法院对小产权房的确权案件基本持回避态度。2011年10月《全国民事审判工作会议纪要》规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。2016年《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》重申了上述意见。

本案涉及的核心问题有两个，一是小产房交易的合法性问题，二是合同被确认无效后的利益衡平问题。

1.小产权房交易的合法性问题

通过考察全国各地法院的生效裁判文书，人民法院对小产权交易的合法性问

题，呈现出三种观点：1.认定无效。认为小产权房未被纳入合法建筑范畴，其交易标的违法，交易行为自然无效。法律依据为前述的土地管理法第四十三条、第六十三条，以及城乡规划法、建筑法的相关规定。2.区分对待。小产权房在同一集体经济组织成员之间转让有效，对外转让则违法国家法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。法律依据为《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条等规定。3.认定有效。该观点从合同成立生效的一般要件入手，更多地考虑了对公平、诚信原则的维护，以及对既成履行事实的尊重。其法律依据为2012年5月《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。以上三种观点中，认定合同无效的观点占据主流。

代物清偿，是指债务到期后，债务人与债权人协议以其他给付（一般是物的所有权让渡）替代原给付，使原债权债务归于消灭。需要注意的是，债权人与债务人在债务履行期限届满之前约定代物清偿，则可能因违法物权法和担保法关于禁止流质、流抵押的规定而被认定无效。实践中最常见的代物清偿方式，表现为以房抵债。

代物清偿作为一种合法有效的债务清偿手段，在现实生活中发挥着重要作用，其本质属于合同行为。如果当事人的代物清偿行为违反法律、行政法规的规定，仍可能被认定无效。本案中，被告李某某在1997年向原告陈某某借款，借款期限届满后，双方于1998年5月协商以李某某建设在集体土地上的小产权房的一部分抵偿债务，属于代物清偿，其本质是有偿转移房屋所有权。协议签订后，双方依约履行，但因双方行为违法法律规定，原告陈某某客观上无法取得小产权房的房屋所有权和集体土地使用权，故此双方产生纠纷。2002年5月，双方在法院主持下达成调解：“李某某应于调解书生效之日起一个月内还清借款145222元；李某某愿将思明区曾厝垵社区曾厝垵社××号私有房屋一幢第一层全部、第三层朝北之一房一厅一厨房屋作为上述还款的抵押担保。”通过上述分析不难看出，调解协议第二项内容是违反法律规定的。法院出具调解书后，因调解协议内容无法执行，双方矛盾进一步加深。2009年10月，陈某某向法院起诉要求确认其享有诉争房屋所有权及办理房产过户手续，法院判决驳回了陈某某的诉讼请求。依据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。同时又囿于“房地一并转让”以及农村集体土地使用权限制转让的规定，陈某某事实上是无法取得诉争房屋所有权及集体土地使用权的，法院判决驳回陈某某的诉讼请求是正确的。此判决的作出，实际上纠正了此前出具的客观上无法履行的民事调解书。

2.小产权房交易行为被确认无效后的利益平衡问题

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，原告陈某某与被告李某某订立的以房抵债协议被认定无效后，李某某有权要求陈某某返还房屋及车库，李某某也应当将所借款项归还陈某某。事实上，李某某也据此于2011年3月起诉要求陈某某返还房屋并支付占有的房租损失、返还农村房屋所有权证及集体土地使用权证等。一审法院陈某某及其亲属应举家搬出诉争房屋，并将房屋腾空，归还李某某管理。但双方产生纠纷已逾十年，期间房价飞涨，1999年双方订立以房抵债协议时的权利义务基本对等的平衡关系，十年后早已不复存在。一审判决结果将导致对陈某某极大的不公平。陈某某不服上诉后，二审法院判决撤销了一审关于陈某某应返还房屋的判决内容，体现了审判机关在法律适用中追求实质正义的理念。李某某主张返还房屋的诉求被法院驳回后，陈某某又趁势出击，要求李某某允许其在房屋外自行搭建楼梯、界砌围墙，法院以其添附行为必须征得房屋所有权人同意为由，驳回陈某某的诉讼请求，又体现出法院尊重现状、尊重法律的规范自觉。

在道德建设层面，诚实信用是中华民族的传统美德，也是中国特色社会主义核心价值观念。在法治建设层面，诚实信用原则是从事民事活动的一项基本原则，也是法院在民商事审判活动中应当秉持的基本原则。本案中，二审法院基于维护公平诚信的立场，既不支持出卖人因合同无效要求返还财产的诉求，也不支持买受人取得房屋产权的诉求，塑造了一个既否定合同效力，同时又维护合同结果，“无效合同、有效处理”的模式，使得审判结果更加合乎人情事理。这对防止出卖人肆意毁约、避免双方利益失衡无疑是有积极意义的。但应当看到，二审法院的审理结果也是权宜之计，其力求维护一个处境尴尬的“非法状态”，并不会从根源上解决双方的纠纷，甚至还会产生怂恿更多的人购买小产权房的情况发生。所以，为了正本清源，还应回到合同法第五十八条的规定，在认定合同无效、双方返还财产的同时，对因合同无效而遭受损失的一方主张的合同履行利益损失，根据双方过错合理分担，让合同双方都意识到风险，从而发挥正确裁判导向，减少小产权房交易的发生和纠纷的产生。

作者：刘永强 天津市滨海新区人民法院法官

温馨提示：《民法典》，规定于2021年1月1日起实施，民法典实施后，《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废止。