【问题提出】

    与2020年疫情突发不同，2022年初发生在上海的这一轮疫情，是在疫情防控常态化之后发生的，新一轮疫情给社会经济的发展带来了新情况新问题。在房屋租赁关系中，相关疫情防控措施也可能影响到承租人对租赁房屋的使用。那么因疫情受到影响的租赁合同，是否可直接归因于不可抗力，承租人主张减免防疫期间租金甚至要求提前解除合同，需要具体问题具体分析。本文就受疫情影响的承租人如何主张减免租金事宜作出如下分析。

【律师分析】

承租方要求减免租金的诉求实为请求变更合同，变更合同的请求一般以双方之间约定为依据。

（1）如租赁合同对疫情期间减免租金有约定，则按照合同约定履行；

（2）如租赁合同没有疫情期间减免租金相关约定的，则可依据各地出台的相关减免租金政策请求减免租金；

（3）如租赁合同既没有约定，当地又没有具体减免租金政策依据，则需综合判断疫情是否导致合同不能履行或继续履行显失公平，即主张疫情导致合同履行障碍属于不可抗力或情势变更从而要求减免房租。

【法律依据】

针对受疫情影响的承租人可以请求减免租金的情况，最高院司法解释和上海高院系列问答等规定如下：

一、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（施行时间：2020年4月16日）

第3条规定：

（1）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。

（2）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（施行时间：2020年5月15日）

第6条规定：

（1）承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

（2）承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

三、江苏省政府办公厅印发关于有效应对疫情新变化新冲击进一步助企纾困政策措施的通知（施行时间：2022年4月17日）

第4条规定：

将供销社、工会、人防等对外出租的房屋全部纳入国有房屋租金减免范围，参照省财政厅、省国资委、省机关管理局关于减免2022年国有房屋租金操作实施细则（苏财资〔2022〕26号），对承租单位进行租金减免。

四、上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》

问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

　　答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。

　　承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

问题7：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

　　答：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

【律师分析】 

疫情之下，对于租赁合同出租人、承租人而言，双方都是受害者，不存在受益的一方。有因疫情影响营收，部分支持承租人减免租金的诉求（案号：(2021)沪01民终13935号），也有不支持承租人减免租金的诉求（案号：(2021)沪0112民初21516号）。可见，如因疫情及政府行政措施等的影响导致承租人无法进行居住、办公、生产经营等承租活动时，可以在个案中具体判断是否构成不可抗力，或根据公平原则，适当减免承租人的租金。当然，对于租金减免的标准和尺度宜在处理个案中综合判定，在具体案件中体现合同履行的公平公正。

【律师结语】

在新冠疫情的特殊时期，出租人与承租人之间应本着互帮互助、共克时艰的精神，尽量在租金金额、支付期限等方面达成减让、延付等优惠措施。

若无法达成一致意见，承租人需注意收集在疫情期间，自身生产经营困难、生活居住受到影响的证据。同时，在发生上述情况时，承租人应及时向出租人书面告知减免房租的请求与自身的困难，可在日后诉讼中起到证明的作用。