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房屋租赁纠纷

作者:汪军 来源:找法网 日期:2015-02-09 22:58

代  理  词

尊敬的审判长、审判员:

我受本案原告委托,作为代理人参加诉讼,通过调查、阅卷及法庭审理,对本案有了全面了解,现提出代理意见如下:

一、被告采用欺诈、隐瞒方式,违反双方合同约定,侵犯了原告的优先承租权,也违反了合同法的诚实信用,有约必守的基本原则。

1、双方合同明确约定“合同到期,除甲方自用外,乙方享有优先承租权”,这是一个附条件的合同,即合同到期后,除甲方自用外,乙方享有优先续租的权利。

2、合同到期前,被告欺骗原告声称自己做家纺生意,收回了房屋。但私下却将房屋租给他人并采取欺骗方式谎称与他人合伙,被告的这种行为,违反了合同约定,剥夺了原告的优先承租权。

二、被告应无条件返还保证金。合同明确约定原告“提前预交3个月租金作为保证金,违约不退”。本案中,由于被告违约,剥夺了原告优先承租权, 被告应返还该笔5400元保证金。

三、被告应返还原告所有的玻璃大门一堂、验光室门一堂、吊顶灯碗三十个、电线线路三条。理由如下:

1、根据合同约定,除地坪、吊顶归被告外,其他皆归原告所有;2、原告在取得这些物品时,支付了相应对价,而被告并未支付一分钱,因此,这些物品理应属于原告合法所有的财产,不属于民法上的添附,不适用添附处分规则,不应有被告取得这些财产;

3、退一步,即便属于添附,由于被告违约, 侵犯了原告的合法权益,这些物品也应返还原告。

四、被告应支付原告六个月房租损失的违约金。

1、双方补充规定明确约定:甲方须于合同合同到期前六个月书面通知是否续租,否则,甲方应赔偿乙方六个月的房租费。合同到期,原告未收到被告乙方的书面通知;被告虽发一条短信,但短信是数据信息一种,不能认定为书面证据;另,短信内容强调自用,而非租给他人,明显属于欺骗;同时,双方补充规定约定:合同到期前六个月书面通知是否续租。这里到期前六个月应理解为提前六个月通知,而不是合同到期前六个月内任一天。如果理解为六个月内任一天,则对原告显失公平,对于显失公平的约定,不能作为定案依据。因为,这种表述未给原告留下足够寻房空间,由于原告从事眼镜生意,从寻房、装修、到搬迁都需要充裕时间。

2、对于补充规定中的“甲方应赔偿乙方六个月房租损失”的约定,这里的赔偿损失究其本意应是违约金,而不能是赔偿金,原因在于:

(1)、违约金是双方事先约定的,是合同的组成部分,是双方意思表示真实、协商一致的结果,其金额能够确定,应按事先约定执行;损害赔偿金则不具有事先约定性,属事后计算,它是根据守约方的具体损失来计算,其金额不能确定。本案中六个月房租损失是双方协商一致的结果,数额确定,成为合同不可分割的组成部分。

(2)、违约金的运用并不以实际损害发生为前提,不管是否发生了损害,当事人都应支付违约金,但最终违约金金额大小的确定可由法官根据案情加以确定;损害赔偿金则是完全以实际损失为赔偿依据。本案中,补充规定签订时,实际损失并未发生,合同双方也无法确定实际损失额的大小,因此,这里的赔偿损失,实质便是违约金。

(3)、违约金兼具惩罚性与补偿性,本案的发生正是由于被告的违约导致原告权益受损,对这种违约行为如果不从法律上加以惩戒,则势必助长毁约行为发生,进而损害诚实信用的民法基本原则。

(4)、普通民众限于法律知识贫弱,无法掌握众多法律术语,更无法对这些术语从法律层面加以区分,他们对法律的理解仅仅是从日常生活角度,从最低层次出发去理解,这往往会导致疑义的产生。作为法律人,对一个术语的理解,则需从法律角度出发,结合各种法律因素,综合各种证据,从客观实际出发,进而得出正确结论。本案中,之所以会出现赔偿损失的字眼,正是合同双方无法区分违约金和赔偿金所导致。因此,希望法院能够从实际出发,结合庭审,对本案做出合法合理判决。

以上代理意见,请法院予以充分考虑。

此致

XX区人民法院

代理人: 安徽家和律师事务所

汪  军   律师

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