2015年1月4日新年后首个工作日，北京市大瀚律师事务所收到北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第10581号民事判决书。北京市第二中级人民法院终审民事判决书撤销了北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第03730号民事判决，改判李某支付杜某、姜某违约金八万元整。该案为北京市大瀚律师事务所代理案件中2015年首个终审改判胜诉的房产纠纷案件。

2012年12月16日，李某作为出卖人与杜某、姜某签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，双方约定：出卖人将其名下坐落于北京经济技术开发区某房屋出售于买受人，合同约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付违约金。协议签订后，杜某、姜某依约履行了相应的付款义务，涉案房屋登记至杜某、姜某名下。此后，杜某、姜某依约要求李某按照协议约定将涉案房屋内原有户口迁出，但却被告知涉案房屋内仍存有案外人闫某的户口。经过多次催告无果后，杜某、姜某委托律师将李某诉至北京市大兴区人民法院，要求其限期办理涉案房屋内原有户口迁出手续并向杜某支付违约金。

北京市大兴区人民法院于2014年10月10日做出（2014）大民初字第3730号民事判决，认为李某不存在违约，房屋权利存在瑕疵不是违约责任，且杜某不存在损失。故判决杜某败诉，驳回杜某全部诉讼请求。

杜某败诉后，找到北京市大瀚律师事务所李平律师，李平律师分析一审判决认为杜某起诉要求李某承担违约责任的依据是双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》。根据合同的相对性，导致李某违约的并非案外人闫某的户籍未迁移的行为，而是李某在该房屋所有权转移之日起30日内，未能办理完成原有户口迁出手续的事实。原审判决书前后表述不构成因果关系，逻辑混乱。先承认了合同条款的效力，后免除了违约方的违约责任，属于前后矛盾。本案中李某违反合同约定，应当对杜某承担违约责任。北京市大瀚律师事务所正式接受委托后，对于杜某存在的损失，李平律师、张禹律师进行了调查取证，固定了证据。收集了杜某因该违约行为有实际损失的相关证据。

二审过程中，李平律师、张禹律师认为根据我国《合同法》第150条的规定，权利瑕疵担保是指出卖人就其出卖给买受人的标的物，负有保证买受人得到完全的所有权，不受第三人追夺的义务；而在违反该义务，使买受人受到损失时，出卖人应负相应的赔偿责任。即出卖人就买卖的标的物负有第三人不向买受人主张任何权利的一种民事责任。而本案中显然案外人闫某户籍未迁出的行为并不能使其向二上诉人主张所有权，即被上诉人李某对于二上诉人实际上负有的并非瑕疵担保义务。

李平律师指出一审杜某的诉讼请求为赔偿损失，而基于违约还是瑕疵担保义务的案由并不影响杜某的诉讼请求，民事诉讼法并未规定原告必须向人民法院明确案由。本案经二审人民法院北京市第二中级人民法院合议庭合议，采纳了北京市大瀚律师事务所李平律师、张禹律师的代理意见，做出以上判决，该终审判决有利地维护了当事人杜某的合法权益。

该案在房产纠纷案件中具有指导意义，已被北京市高级人民法院做为经典案例录入案例库，并予以公布。判决书详见北京高级法院官方网址