蒙X诉莫X和潘X门面租赁合同纠纷

案号：（2014）鱼民初（一）字第2003号

本律师代理原告，特别授权。

原告蒙X诉称，于2014年8月21日在商洛商看到被告莫X欲转让柳州市燎原路54号天天来农贸市场外门面7号的信息，遂到该门面与其协商转让事宜，沟通中得知被告潘X系该门面的出租人。经协商，原告以24000元的价格概括承受被告莫X的权利义务。2014年8月24日下午，被告莫X与被告潘X同时到场，潘X与原告签订了《门面租赁合同书》，原告当日按约定向被告潘X支付2000元门面押金和2014年9月份的租金1850元。二被告交付门面后，原告尚未来得及使用，该门面即被中断水电供应，并被市场办公人员告知原告无权使用该房屋。

被告莫X辩称，1、原告与被告莫X协商租赁本案争议门面，约定被告莫X退租门面，由原告给予补偿24000元，补偿包括了冰箱、煤气灶、煤气罐、座椅等家具家电及装修损失、退出门面的停业损失；2、本案存在两个不同的合同关系：（1）原告与被告莫X退租门面的合同关系；（2）原告与被告潘X的门面租赁合同关系；3、被告莫X退租门面之后原告已与被告潘X签订了租赁合同并使用，是原告与被告潘X之间的租赁合同纠纷，与被告莫X无关；4、原告与被告签订的租赁合同是有效的，业主或市场并未与被告潘X解除合同，本案租赁合同仍可继续履行；5、请求驳回原告诉请。

被告潘X在本院向其送达材料时答辩称：1、愿意退还原告押金2000元和租金1850元；2、不同意承担返还24000元的连带责任。

经审理查明，2013年1月1日，被告潘X与柳州市天天来农贸市场办公室（以下简称市场）签订《天天来农贸市场租赁协议书》（以下简称《协议》），《协议》约定：1、市场向被告潘X提供市场外门面区7号（门面、摊位）作经营白酒使用；2、被告潘X每月8日前交纳租金1350元；3、被告潘X如“未经市场同意擅自转租、分租或与他人调剂交换的”双方约定的合同自然终止，市场有权另行招租，押金不退；4、租赁期限自2013年1月1日至2013年6月30日止，等等。被告潘X承租市场7号门面期间，将该门面转租给被告莫X，双方于2013年4月1日至2013年6月30日止，月租金为1500元。租期届满后，因租金调整，二被告又于2013年7月1日再次签订了《门面租赁协议书》，约定：租赁期限自2013年7月1日至2013年12月31日止；7-9月的租金为1500元，10-12月租金为1850元，二被告签订的租赁合同届满后，双方未续签，但被告潘X同意被告莫X继续使用门面。2014年8月24日，原告找到二被告，与二被告协商欲承租7号门面，经协商一致，原告向被告潘X提前交纳了9月份门面租金1850元及押金2000元，被告潘X出具《收据两份交原告收执；原告向被告莫X银行转账24000元，被告莫X出具《收据》（注明“收到原告交来门面转让费”）一份交原告收执。2014年8月26日，原告与被告潘X签订《门面租赁协议书》，约定租期自签订之日起至门面拆迁时止，月租金为1850元，双方交付门面后第二天即2014年8月27日，门面北市场中断水电供应，导致无法使用，原告被市场告知被告潘X违反了不得转租门面的合同约定，故门面于2014年9月23日被市场收回，原告亦将钥匙交还给市场。原告认为承租了门面却无法使用，造成了损失，遂酿成本诉。

另，本院于2014年12月3日到柳州市天天来农贸市场实地勘察，并询问了市场办公室主任柯建生，查明涉诉门面所有权人系柳州市鸡喇村民委员会（以下简称鸡喇村委），市场承包鸡喇村委柳州市燎原路54号土地经营权，其中包括地上附属物的出租权。在市场与被告潘X的有效租赁期限内，市场虽曾口头表示不同意被告潘X的转租行为，但没有提出解除合同。即使在市场与被告潘X租赁合同到期后，市场亦允许被告潘X、莫X继续使用门面。

本院认为，原告与被告潘X签订的《门面租赁合同书》，是基于市场与被告潘X签订的《协议》，合同中对租金标准、租赁期限等进行了明确约定，具有明显的转租性质。本案中，被告潘X将涉诉门面擅自转租给原告的行为系无权处分行为，市场明确表示对此不予认可已采取收回门面的措施，故原被告于2014年8月26日签订的《门面租赁合同书》为无效合同。基于原告与被告潘X所签订租赁合同无效，无效合同自始无法律约束力，故被告潘X应返还原告押金2000元及租金1850元。被告潘X承租市场租期届满后，双方未续签，但市场允许其继续使用门面，故原租赁合同继续有效，视为不定期租赁合同。在此期间被告潘X两次将门面转租给被告莫X，市场虽曾口头提出异议，但后亦默认了该转租行为。租赁届满后双方同样未续签但被告莫X实际使用，二被告的不定期租赁合同双方均有权随时解除。本案中，被告莫X对涉诉门面可租用，但无权转租，也无权对门面的承租权及内置物品进行处分。对于涉诉门面的内置物品，因其收取原告转让费时没有对物品价值进行区分及认定，庭审时也没有提供证据证明物品价值，被告莫X辩称24000元系原告补偿其的专修费及物品价值，对此意见本院不予采纳，原告要求被告莫X返还给原告门面转让费24000元，本院予以支持，但原告要求支付该款利息，缺乏法律依据。另，被告潘X并未收取转让费亦未从中获利，对于原告要求二被告承担连带返还责任，没有事实及法律依据，本院不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：

一、原告蒙X与被告潘X于2014年8月24日签订的《门面租赁合同书》无效；

二、被告潘X返还原告眼睛人民币2000元及租金人民币1850元；

三、被告莫X返还原告蒙X门面转让费人民币24000元；

四、驳回原告蒙X的其他诉讼请求。

案件受理费人民币596元（原告已向本院预交），减半收取298元，由被告莫X负担248元，由被告潘ｘ负担５０元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份、副本两份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

柳州市鱼峰区人民法院（院印）

评析：一、承租人未经出租人同意擅自转租行为是否有效问题。学界有三种说法。第一是有效说，原因是不违反法律强制性规定，合同法只规定了这种情况出租人可以解除合同，并非确定其无效，意即解除权人解除合同之前合同是有效的。第二是效力待定说，即把承租人的转租行为视为无权处分，只有通过出租人同意才有效，如出租人不同意则无效，本案判决采纳了这种观点。第三是无效说，出租人转租期限超过租赁期限的，超过部分无效。其依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条。本案转租合同期限也超出租赁期限，也可适用第三观点。合同无效，如实际使用的，仍需支付相当于租金的使用费。

二、次承租人是否有权处分租赁权。目前我国法律只规定了承租人经出租人同意可以转租，没有规定次承租人可以再次转租，也没有规定次承租人在退租时可以处分自己的承租权。但如有明确约定，没有违反法律强制性规定，应当有效。本案中，原告承受莫Ｘ权利义务，不应包括承租权，因为承租权对应的是租金对价，故只能是租赁物和装修费。对于莫Ｘ主张这一块损失，一来其要负举证责任，二来原告受让租赁物和装修物品的前提是租赁合同有效，如租赁合同无效，就因不能实现受让租赁物和装修物品的嗣后目的，故受让款２４０００元应属于不当得利，应当返还原物与孳息。

三、二被告对原告转让费２４０００元是否承担连带责任。被告潘Ｘ对门面转让费是明知的，虽然其没有获利，但基于有过错签订《门面租赁合同书》，导致原告支付２４０００元造成损失，对此也应当承担与其过错相应的责任。