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该合同是情势变更还是商业风险

作者:赵丽  更新时间 : 2014-12-26  浏览量:581

案情简介

原告某单位为完成招商引资任务,将自己所有的门面房租给十几个被告,并要求签订30年期限,租金一次性交清的租赁合同。现原告因政策性调整、显失公平、情势变更等理由要求解除合同,实质是因房屋租金上涨引起纠纷。 因害怕地方“官官相护”,被告当事人从网上看到本律师资料后办了委托。

本着对当事人负责的精神,我向当事人详细了解情况,收集了有关证据,并仔细审阅了全部证据材料,又与承办法官进行了沟通,至此,本律师已心中有数,经分析研究,为当事人制定了周密的方案:

一、原被告签订的《租赁合同》真实有效,理应继续善意履行。

其一、原被告双方都具有实施法律行为的资格和能力。原告是机关法人,合同标的物归原告所有(原告当庭提交房产证,该证明恰好证明原告与被告签订的合同真实有效,且目前为止仍是该争议房产的所有人),原告有权与被告签订房屋租赁合同。

其二、原被告意思表示真实一致。虽然当时在签订合同时,原被告就租赁期限、租金交纳分歧较大。但原告为了招商引资,被告为了生存及预期商业利益,最终双方达成一致的真实的意思表示。

其三、原被告双方作为租赁合同当事人,原告收取租金完成招商引资任务,被告使用房屋生产经营,各取所需、互为有偿。

其四、原被告的《租赁合同》内容除存在少量瑕疵外,总体是合法有效的,并且该合同正在实际有效履行之中。

故此、该《租赁合同》是原被告双方真实的意思表示,是真实有效的,理应得到双方的尊重和善意履行,被告作为善意者,已作出了巨大牺牲,更应当受到法律的尊重和保护。

二、原告以显失公平为由,依据《合同法》第54条的规定解除原被告之间的《租赁合同》,系运用法律严重错误,具体理由如下
首先、依据《合同法》第54条、55条的规定,显失公平合同的重要表现:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的。而本案原告是国家行政机关,其作为出租方,租赁合同的内容、期限、租金完全是由原告制定,被告仅是被动的签订。优势在原告方,完全不在被告方。

其次、合同在订立时不公平的事实就已经发生了。原被告在签订《租赁合同》时,根本就不存在对原告的不公平。最后,是被告被迫以高出市场价23倍的价格租赁了原告的房子,如果存在不公平,也是对被告的不公平。

其三、就是以显失公平撤销租赁合同的,也应当是作为受损害方的被告,原告作为受益方无权要求撤销租赁合同。

其四、假使原告有权以显失公平请求撤销租赁合同,依据《合同法》,原告也应当在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使。然而现在早已过了1年的除斥期间,原告就是有权请求撤销依法也丧失了请求权。

故此,根本不存在被告利用优势签订合同,且该合同已实际履行超过5年,无论是从客观上还是从主观上,涉案的租赁合同均不构成显失公平。原告请求以显失公平为由撤销合同,完全没有法律依据。

原告以情势变更为由,依据《合同法解释二》第26条的规定解除原被告之间的《租赁合同》,系运用法律严重错误,理由如下:

首先,依据《合同法解释二》第26条的规定,所谓情势变更是合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,

具体到本案,诉争房屋租金价格上涨是因市场价格变动引起的,是商业活动中不确定因素引起的,是市场经济规律决定的,属于正常的市场风险。原告对该风险在订约时是能够预见或应当预见,且可以防范和控制。原告完全可以在订立合同时,选择短期支付租金以避免相应的商业风险。“有赚有赔”,即是商业风险的真实写照,“风险自负”是市场主体经营准则。为了实现招商引资的大局,原告甘愿冒该商业风险或是抱着侥幸的心理,从而与被告签订30年租赁合同。该风险不是不可预见的,非不可抗力造成,故不属情势变更。

其二、当时约定的租金虽然低于现在,但应当与那时的物价水平、群众购买力等因素相联系综合看待,而衡量是否属于情势变更,更不能简单地只看价格的涨跌,要考量是否契合其全部适用条件。

其三、如果仅因市场价格发生变化就解除合同,不符合现行法律法规规定,亦不能维护正常交易安全及信赖,不利于市场交易的安全和市场秩序的稳定。

原告在将商铺租给被告经营,约定租期长达30年,其追求的是一种长期的固定收益,愿意承担较大的商业风险。房价上涨是原告在签订协议时所能预料的,现在租金收益虽有较大相差,属于从事商业活动的固有的风险,不是原告在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险,故此,不适用情势变更的法律规定。

四、原告解除原被告之间的租赁合同,必将带来恶劣的连锁反应,严重破坏当地正常的社会生活秩序,继而引发社会的不稳定。

被告等广大租赁户牺牲自己,为当地的招商引资作出了较大贡献,在刚刚获得预期的利益时,原告却要单方解除合同,其严重侵害了被告等广大租赁户的合法权益,更是严重损害了国家机关在人民群众心中的形象,与我们当前倡导的增加社会正能量相背离。当地基于招商引资的政治任务,与各个行政事业单位签订《租赁合同》的租赁户数以千计,牵一发而动全身,如果允许个别行政事业单位任意反悔,随意解除生效合同,必将对当地现有的正常生产经营秩序造成严重破坏,严重影响到广大居民的正常的工作与生活,继而激起社会群体矛盾,引发社会不安定。

综上,被告为了当地的招商引资、经济繁荣,自身做出巨大牺牲,应当受法律的尊重和保护。原告解除租赁合同的诉讼请求,严重侵害了被告的合法权益,没有任何事实与法律依据,请求法院依法驳回。

判决结果

本律师的观点20年租期法院采纳有效,另10年当事人可协商。当事人悬着的心终于放下了。


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