名称与内容不一致时合同性质的认定

【案情】原告何XX经竞价取得绥北社区综合大楼的租赁权，2006年10月16日，原告何XX与XX县绥安镇绥北社区居民委员会（以下简称绥北社区）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。

2006年10月30日，原告何XX与被告郑XX签订《酒店合作经营合同》，合作期限自2007年5月1日起至2017年4月30日止。合同约定：何XX以享有的上述楼房租赁权提供合作条件，郑XX以投资酒店相关经营费用提供合作条件，若郑XX延迟三个月以上未付款的，何XX有权提前解除本合同。同日，何XX将该合同文本报送原出租方绥北社区，绥北社区对何XX的行为予以确认。

合同签订后，郑XX在何XX安装电梯等设施的同时即对租赁物进行装饰装修，随后郑XX办理相关手续后进行经营至今。在经营期间，郑XX以何XX的名义陆续向绥北社区缴交租金人民币1486171.04元，自2011年12月15日后未再支付余款给何XX。

原告认为被告的行为已构成严重违约，请求判令解除原、被告签订的《酒店合作经营合同》，被告向原告支付尚欠的酒店合作经营所得款人民币135万元（计算至2012年10月30日），且应支付逾期期间按日0.03%计算的违约金。

【裁判】福建省XX县人民法院经审理认为，原、被告双方当事人之间签订的合同虽然名为“合作”，但合同不具备合作协议的法律特征，而是房屋租赁合同。原告将租赁物转租给被告虽然事先未经原出租方同意，但出租后即告知原出租方并取得原出租方的同意，该转租行为合法有效。被告未按照合同的约定支付相应的款项（租金），已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求滞纳金按日0.03%计算在双方约定的限额内，且不违反法律规定，对该请求予以支持。2012年10月30日后至郑XX搬离租赁物期间的租金及占用费何XX在本案中并未主张，不予审理，何XX可另行依法主张权利。法院判决：一、解除原告何XX与被告郑XX双方于2006年10月30日签订的《酒店合作经营合同》；二、被告郑XX应于本判决生效之日起三十日内自行将酒店内未形成附合的装修物拆除并搬离酒店；三、被告郑XX应于本判决生效之日起三十日内支付原告何XX款人民币135万元，并支付从逾期之日起至本判决确定还款之日止按日0.03%计算的滞纳金。

宣判后，被告郑XX不服一审判决，向漳州市中级人民法院提起上诉。

XX中院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】本案争议焦点为合同的性质问题。

合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容（主要条款）所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。就本案而言，虽然合同名称为《酒店合作经营合同》，但实际上应当认定本案合同性质是房屋租赁合同。首先，本案合同双方以“转租房屋租赁权”为合同内容，合同的标的物是房屋使用权。虽然郑XX订立合同的目的是进行酒店经营，但合同目的并不是合同的标的。其次，房屋租赁合同与合作经营合同法律特征不同。合作经营合同双方应共同出资、共负风险，而本案合同一方以提供房屋租赁权为代价收取固定利润，符合房屋租赁合同法律特征。再次，合同性质与合同的主要条款密切相关。要判断本案讼争合同的性质，应着重审查本案合同的主要条款。纵观本案合同的主要条款：“乙方（何XX）以享有的上述楼房租赁权提供合作条件，甲方（郑XX）以投资酒店相关经营费用提供合作条件”，可以确定本案合同性质属房屋租赁合同，而非《酒店合作经营合同》。