上海仲裁委员会

裁决书

（2007）沪仲案字第0993号

第一申请人：甲，男，1972年2月出生

住所：上海市浦东新区××路759弄18号202室

委托代理人：戊，上海市××律师事务所律师

委托代理人：己，上海市××律师事务所律师

第二申请人：乙，女，1972年8月出生

住所：上海市杨浦区××路80弄44号404室

联系地址：上海市浦东新区××路759弄18号202室

委托代理人：戊，上海市××律师事务所律师

委托代理人：己，上海市××律师事务所律师

第三申请人：丙，男，2000年8月出生

住所：上海市浦东新区××路759弄18号202室

法定代理人：甲，男1972年2月出生

法定代理人：乙，女，1972年8月出生

委托代理人：戊，上海市××律师事务所律师

委托代理人：己，上海市××律师事务所律师

被申请人：庚，女，1978年2月出生

住所：山西省太原市×××区××××巷北条4栋3-40号

联系地址：上海市浦东新区××路667弄111号501室

委托代理人：丁曙光，上海××律师事务所律师

委托代理人：辛，上海市××律师事务所律师

上海仲裁委员会（以下简称仲裁委）根据第一申请人甲、第二申请人乙、第三申请人丙（三申请人，以下统称申请人）2007年11月26日提交的仲裁申请书，及申请人与被申请人庚（以下简称被申请人）于2006年11月15日签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）中的仲裁条款，于2007年11月26日受理了上述合同争议仲裁案。之后，仲裁委向申请人发送了受理通知书及附件、《上海仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）、仲裁员名册，向被申请人寄发了仲裁通知书、仲裁申请书副本及附件、《仲裁规则》、仲裁员名册。

2007年11月26日，申请人向仲裁委提交了《财产保全申请书》，仲裁委依法将该申请移交给上海市浦东新区人民法院。

依据《仲裁规则》的规定，本案由三名仲裁员组成仲裁庭进行审理。

在《仲裁规则》规定的期限内，申请人选定陶怀龙仲裁员为仲裁庭的组成人员，未选定仲裁庭的首席仲裁员；被申请人选定张林南仲裁员为仲裁庭的组成人员，选定傅鼎生仲裁员为仲裁庭的首席仲裁员。因双方未能共同选定仲裁庭的首席仲裁员，故仲裁委主任依据《仲裁规则》的规定指定史建三仲裁员为仲裁庭的首席仲裁员。本案由史建三仲裁员、陶怀龙仲裁员、张林南仲裁员组成仲裁庭进行审理。

在《仲裁规则》规定的期限内，被申请人向仲裁庭提交了证据材料，但未提交书面答辩意见。

仲裁庭审阅了申请人提交的仲裁申请书、证据材料和被申请人提交的证据材料后，于2008年1月23日在仲裁委所在地开庭审理了本案。第一申请人、第二申请人及申请人的特别授权委托代理人戊律师、己律师以及被申请人的特别授权委托代理人丁曙光律师、辛律师出席了庭审。庭审中，申请人陈述了仲裁请求及事实理由，被申请人陈述了答辩意见；双方对证据进行了质证，回答了仲裁庭的提问，进行了辩论并分别作了最后陈述。在仲裁庭的主持下，双方当事人进行了调解，但未能达成调解协议。仲裁庭经评议，已作出决定。本案现己审理终结。

申请人称：2006年11月15日，申请人与被申请人签订《合同》，约定被申请人将其位于上海市浦东新区××路667弄111号501、501A室的房屋出售给申请人。合同签订后，申请人按照合同约定向被申请人支付了定金人民币3万元（以下所涉货币币种均为人民币），并将首付款人民币39万元交由中介方上海××物业顾问有限公司（以下简称“××物业”）保管；双方约定通过转按揭的方式支付二期房价款88万元。申请人的贷款申请己获贷款银行通过，但由于被申请人资信存在严重不良记录，担保公司拒绝为被申请人提供担保，导致转按揭无法办理。为此，申请人曾委托律师发函要求被申请人在2007年2月底前消除不良记录，否则申请人将中止履行合同，但被申请人一直没有采取相应的行动。

2007年8月27日，被申请人为了达到一房多卖的目的，在该房屋产权证原件被保管在××物业的情况下，以遗失产权证为由申请补发了系争房屋的产权证。

2007年8月19日，被申请人在双方合同合法有效的前提下与案外人壬就系争房屋签订房地产买卖定金协议，后又与案外人癸签订房屋买卖合同，将系争房屋出售给案外人癸，并将该合同进行了网上备案。

2007年10月15日，因被申请人与案外人壬关于系争房屋的合同纠纷，上海市浦东新区人民法院查封了系争房屋。

被申请人在与申请人签订合同后，又与不同的案外人分别就系争房屋签订房屋买卖定金协议及房屋买卖合同并将合同进行了网上备案，导致申请人与其签订的合同无法进行网上备案，并导致系争房屋被司法查封，双方交易无法继续进行，被申请人的行为明确表明其拒绝履行双方签订的合同。

自双方签订合同至今，房价己大幅上涨，目前上涨幅度不少于35万元人民币，由于被申请人的违约行为致使双方签订的合同无法履行，导致申请人的利益受到重大损害。现申请人请求仲裁庭裁决：1、裁决解除双方之间签订的合同；2、裁决被申请人双倍返还定金6万元；3、裁决被申请人赔偿损失35万元；4、本案仲裁过程中发生的仲裁费、鉴定费等所有必要费用由被申请人承担；5、申请人的律师费用2万元由被申请人承担。并提出对系争房屋进行价格鉴定的申请。

被申请人在庭审中口头答辩称：同意申请人的第一项仲裁请求。但申请人申请转按揭过程中不肯提取存放在中介××物业的39万元首付款，用于偿还被申请人的房贷余款，申请人单方违约致使房屋买卖无法继续履行。因为被申请人没有违约行为，故要求仲裁庭驳回申请人的其他仲裁请求。同时，被申请人保留解除合同后，追究申请人违约责任的权利。

申请人为证明自己的主张，出示了以下证据材料：

1、《合同》1份，欲证明双方于2006年11月15日，签订了相关合同，并对双方权利义务进行了相应的约定；

2、《收款收据》3份，欲证明申请人根据合同约定支付了定金并将39万元首付款交由××物业保管的事实；

3、《律师函》1份，欲证明申请人要求被申请人消除资信不良记录以便转按揭能办成的事实；

4、《上海市房地产登记册》3份，欲证明被申请人于2007年8月27日，向上海市浦东新区房地产交易中心申请补发了房产证，并由于与案外人壬就系争房屋合同纠纷导致系争房屋被司法查封的事实；

5、《聘请律师合同》，欲证明申请人的律师费用为2万元；

6、上海证大房地产经纪有限公司《房地产买卖居间合同》，欲证明被申请人违背诚信原则于2007年8月19日与案外人壬及中介签订了系争房屋买卖居间合同；

7、上海市浦东新区人民法院（2007)浦民一（民）初字第16275号调查令、申请人律师对××物业经办人员进行的调查笔录，欲证明被申请人为了达到一房多卖的目的，谎称原产证遗失补发了系争房屋产权证；

8、上海市浦东新区人民法院（2007）浦民一（民）初字第16275号调查令、上海市房地产交易中心网上二手房管理部出具的函，欲证明被申请人与除壬外的其他案外人签订了系争合同并进行了买卖合同网上备案；

9、律师服务费发票、代收诉讼费收据，欲证明申请人己支付律师服务费2万元、法院保全费5,000元。

被申请人对申请人提供的证据提出如下质证意见：

被申请人对申请人提供的证据材料1、2、3、4、5、9的真实性未提出异议，对其他证据材料不予认可。

被申请人为证明自己的主张，出示了以下证据材料：

1、中华人民共和国山西省太原市城北公证处出具的《公证书》，欲证明被申请人已委托律师丁曙光为其代理人，办理系争房屋出售事宜，委托期限自委托书签署之日起至2007年1月31日止；

2、中华人民共和国山西省太原市城北公证处出具的《公证书》，欲证明被申请人己委托律师丁曙光为其代理人，办理系争房屋出售事宜，委托期限自委托书签署之日起至2007年12月31日止；

3、《律师函》，欲证明被申请人书面通知申请人使用首付款的事实；

4、招商银行的信用卡中心对账单，欲证明被申请人在2007年2月份仍有正常还款能力，没有信用不良的记录；

5、交通银行太平洋信用卡中心出具的《情况说明》，欲证明被申请人在2007年2月份仍有正常还款能力，没有信用不良的记录；

6、《证明》，证明上海通朗实业有限公司曾同意垫资50万元，用于归还被申请人房屋的银行贷款；

7、上海市浦东新区人民法院（2007)浦执字第4006号《执行通知》，欲证明被申请人无力还款，法院执行拍卖房屋；

8、上海市浦东新区人民法院（2007)浦执字第4006号《民事裁定书》，欲证明系争房屋被法院强制执行；

9、上海市浦东新区人民法院(2007)浦执字第4006号《协助执行通知书》，欲证明系争房屋被法院强制执行；

10、被申请人出具的《保证书》，欲证明被申请人担心系争房屋被拍卖而去法院找法官出具保证书的事实；

11、中国银行股份有限公司上海市宝山支行（以下简称中国银行宝山支行）出具的收据，欲证明被申请人还给银行的还款88.08万元，其实不是被申请人的资金，被申请人是协助方，是案外人癸付的90万元还清了房屋贷款。2007年9月时，房屋处于可以交易的状态。

申请人对被申请人提供的证据材料1、2、3、7、8、9、10的真实性未提出异议，对其他证据材料不予认可。

庭审结束后，申请人和被申请人的代理人均向仲裁庭递交了代理词。

申请人的代理人发表的主要观点为：

一、双方签订的《合同》合法有效，双方理应严格遵守，被申请人一房多卖的行为构成了根本违约。

二、申请人在合同履行过程中没有违约行为存在。

1、双方约定的转按揭没有成功系被申请人的过错导致。

2、申请人不同意被申请人要求使用中介保管的钱款系合法行使不安抗辩权。

三、被申请人在上海市浦东新区人民法院采取强制执行措施后没有通知申请人。反而在与申请人的合同合法有效的情况下又将系争房屋分别出售给案外人壬及癸，进一步表明被申请人恶意毁约的目的。

四、申请人要求被申请人赔偿35万元房屋差价，是基于申请人与被申请人之间约定的房屋买卖价格为130万元，而被申请人与案外人壬签订的《房地产买卖居间合同》中约定买卖价格为165万元，据申请人向中介了解，目前该房屋市场价格不低于200万元，申请人保留在司法鉴定后根据相应鉴定结果增加仲裁请求的权利。

基于本案的上述事实，完全可以得出这样的结论：被申请人在与申请人签订合同后，恶意撕毁合同，又与两个案外人分别签订了《房地产买卖居间合同》和《合同》，其目的是为了以更高的价格出售系争房屋。

被申请人的代理人发表的主要观点为：

一、关于解除合同的原因，是由于申请人不同意提取存放在中介公司的39万元首付款用于偿还被申请人的银行贷款，系申请人单方违约，致使合同无法继续履行，合同的目的不能实现，所以合同应当解除。

二、关于3万元房款的性质，该3万元房款己经由预约定金转为首付款，对于首付款不适用定金罚则。因为合同的付款协议中对此有相应的约定。

三、被申请人不应当赔偿申请人的35万元房价损失。

1、由于申请人的单方违约行为，致使本案的合同不能继续履行，申请人不可能获得系争房屋的所有权，而系争房屋价值上涨的利益也不属于申请人的可得利益，系争房屋价值上涨部分更不是申请人的损失；

2、依据法律规定，系争房屋市场价值上涨的利益应当属于系争房屋的所有权人，在本案中为被申请人；

3、申请人未提交证据证明被申请人有违约行为，且该违约行为给申请人造成了实际损失35万元。

综上所述，申请人所主张的被申请人一房二卖，由于申请人单方违约致使申请人与被申请人合同无法继续履行，实质上还是一房一卖；并且被申请人将系争房屋出售给第三人也是一种救济手段，其目的是为了归还中国银行宝山支行的房屋贷款；申请人的单方违约在先，被申请人的救济处分在后，两者属于不同的性质。

仲裁庭经审理确认以下事实：

2006年11月15日，申请人与被申请人签订了一份《合同》。合同约定被申请人将座落于上海市浦东新区××路667弄111号501-501A的房屋出售给申请人，房屋建筑面积174.68平方米。房屋总价为130万元。

合同第九条约定：申请人未按本合同付款协议约定期限付款的，应当按申请人逾期未付款日万分之伍向被申请人支付违约金，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过柒日后申请人仍未付款的，除向被申请人支付柒日的违约金外，双方还同意被申请人有权单方解除合同；被申请人单方解除合同的，应当书面通知申请人，申请人承担房屋总价款10%的赔偿金。

第十条约定：被申请人未按合同约定的期限将上述房地产交付给申请人，应当向申请人支付违约金，违约金按申请人己付款日万分之伍计算，逾期超过柒日后被申请人仍未交付的，除向申请人支付柒日的违约金外，双方还同意申请人有权单方解除合同；申请人单方解除合同的，应当书面通知被申请人，被申请人承担房屋总价款10％的赔偿金。

合同补充条款7约定：被申请人保证，上述买卖的房屋不存在产权争议和其他人主张权利的情况；主张引起的产权纠纷则由被申请人承担责任。

合同附件三付款协议1约定，申请人应于双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后拾日内，将部分首期房价款计39万元整交由××物业暂为保管，××物业并将己代为保管的定金3万元转为首期房价款，如此共同构成申请人支付给被申请人并暂由××物业保管的全额首期房价款42万元整。

付款协议2约定，双方同意第二期房价款计88万元整通过以下方式支付：即被申请人尚欠抵押权人的贷款余额全部转由申请人承受，该第二期房价款与转贷款的差额（若有）由申请人一并向贷款银行申请贷款。双方应于签订本合同后七日内与银行签订转按揭及加按揭（若有）协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理转按揭协议公证手续（若需）、借款抵押合同公证手续（若需）。

付款协议3约定，待申请人之转按揭及加按揭（若有）申请经银行审核通过三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，贷款银行将第2条所述第二期房价款用于偿还被申请人尚欠抵押权人的贷款余额。若有剩余，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后五个工作日内，由贷款银行将该剩余部分转付被申请人；若有不足，申请人同意由××物业从代为保管的首期房价款中提取等额于不足部分的款项，亦用于偿还被申请人尚欠抵押权人的贷款余额。

付款协议4约定，待公证处出具本合同公证书（若有）、转按揭协议公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有），且被申请人名义之抵押登记已经注销后五个工作日内，被申请人、申请人和银行亲自或委托××物业或委托其他人赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。而后五个工作日内，××物业将仍代为保管的剩余首期房价款（若有）转付被申请人。如申请人之转按揭申请未经银行审核通过，则双方同意××物业将代为保管的首期房价款优先用于归还被申请人尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有剩余，剩余部分转付被申请人；首期房价款若有不足，不足部分由被申请人自行补足），而后由申请人另行向银行申请贷款用于支付第二期房价款，双方继续履行本协议；若第2条所述加按揭申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则申请人应于本条所述送件当日将其补足并支付给被申请人。

2006年11月15日，即合同签订的当日，申请人向被申请人支付了定金3万元。同月24日，申请人又将39万元房屋首期款交由××物业代为保管。合同签订后，被申请人将系争房屋产权证交由××物业保管。后申请人就系争房屋向中国银行中银支行（以下简称中银支行）申请转按揭贷款，因被申请人资信问题，银行指定的担保公司不愿为被申请人作担保，导致中银支行未同意给申请人办理转按揭。2007年2月7日，被申请人委托律师致函申请人，主要内容为：要求申请人继续履行合同，并依照合同付款协议4约定的关于“如申请人之转按揭申请未经银行审核通过，则双方同意××物业将代为保管的首期房价款优先用于归还被申请人尚欠抵押权人的贷款余额”的内容，最迟应当在2007年2月12日前同意××物业提取39万元房款用于归还被申请人尚欠银行的贷款余额，并同时向申请人提出了相关赔偿要求。2007年2月13日，申请人委托律师给被申请人回函，主要内容为：申请人转按揭申请未经银行批准的结论并不成立。同时申请人认为，由于被申请人的个人资信存在不良记录，为保障申请人的资金安全，要求被申请人必须在2007年2月30日前消除不良记录。2007年6月6日，上海市浦东新区人民法院下达（2007）浦执字第4006号《执行通知》，主要内容为：中国银行宝山支行与被申请人就系争房屋的公证债权纠纷一案己发生法律效力，法院将对被申请人执行标的为940,929.29元以及利息，并由被申请人缴纳执行费11,809元。2007年6月26日，上海市浦东新区人民法院下达（2007)浦执字第4006号《民事裁定书》，主要内容为：因被申请人未执行(2007)浦执字第4006号《执行通知》的内容，故裁定：一、冻结或划拨被申请人的银行存款940,929.29元及相应利息。二、上述款项不足之数，查封、扣押、变卖或拍卖被申请人相应价值的财产。当日，上海市浦东新区人民法院还同时向上海市浦东新区房地产交易中心下达了（2007）浦执字第4006号《协助执行通知书》，主要内容为：将被申请人名下的本市浦东新区××路667弄111号501、501A房地产予以查封。2007年8月27日，因被申请人以系争房屋的产权证遗失要求补发，上海市浦东新区房地产交易中心向被申请人补发了系争房屋的产权证。2007年8月28日，被申请人向上海市浦东新区人民法院出具《保证书》，保证在2007年9月19日前将欠中国银行宝山支行的房屋贷款还清。之后，被申请人将系争房屋以165万元的价格出售给案外人，并将与案外人签订的房屋买卖合同进行了网上备案。申请人遂提起仲裁。

仲裁庭在认真审查了本案的相关证据材料后，经合议提出以下仲裁意见：

一、关于本案《合同》的法律效力

仲裁庭认为，本案《合同》是在双方完全自愿的基础上，经协商一致签订的，是双方当事人真实意志的体现，并履行了签字盖章等法定程序。经审查，《合同》的内容也不违反法律的规定。因此，《合同》是合法、有效的，对双方均具有法律约束力。当事人双方应严格履行合同约定的权利和义务。

二、关于申请人要求解除合同的仲裁请求

仲裁庭认为，鉴于被申请人已将系争房屋出售给了案外人，本案合同客观上已无履行的可能。庭审中，被申请人也表示同意申请人要求解除合同的仲裁请求。故仲裁庭对申请人的这一仲裁请求予以支持。

三、关于申请人要求被申请人双倍返回定金6万元的仲裁请求

仲裁庭注意到，当事人双方在合同附件三付款协议1中明确约定，在双方签订合同后，××物业将己代为保管的定金3万元转为首期房价款，如此共同构成申请人支付给被申请人并暂由××物业保管的全额首期房价款42万元整。仲裁庭认为，这一约定是双方在协商一致的基础上确立的，具有法律约束力。这一约定表明，3万元定金是一种立约定金，在双方签订合同（即立约完成）后，其性质就转化为首期房价款。而本案双方在签订合同时并未发生纠纷，而是在合同生效后的履约过程中发生了纠纷，此时3万元定金的性质己转化为首期房款的一部分。因此对申请人要求被申请人双倍返还定金的仲裁请求，仲裁庭难以支持。

四、关于申请人要求被申请人赔偿损失35万元的仲裁请求

申请人提出这一仲裁请求的主要的理由是，由于被申请人一房多卖的行为构成了根本违约而给申请人造成了损失。损失的依据是被申请人将系争房屋以130万元的价格出售给申请人，而以165万元的价格出售给案外人，而且系争房屋的价格目前己超过200万元。而被申请人则认为是由于申请人不按约将首期房款为被申请人还贷的单方违约行为，致使本案的房屋买卖合同不能继续履行，申请人不可能获得系争房屋的所有权，而系争房屋价值上涨的利益也不属于申请人的可得利益，更不是申请人的损失。申请人对此反驳称，申请人不同意将首期房款用于归还被申请人的贷款，是因为被申请人有资信不良记录，申请人是行使不安抗辩权。仲裁庭认为，本案的许多证据可以证明，被申请人在申请人申请转按揭时，确实存在未按约归还银行贷款等资信不良情况，导致银行指定的担保公司不愿为被申请人担保，从而使申请人未能办妥转按揭。在此情况下，申请人未同意将首期房款用于归还被申请人的贷款，行使不安抗辩权的理由是成立的。尽管被申请人向仲裁庭提供了招商银行信用卡中心出具的2007年2月对帐单及交通银行太平洋信用卡中心于2007年12月15日出具的情况说明，但仲裁庭认为，这些证据只表明被申请人在上述银行及上述时间段的信用情况，并不足以证明被申请人没有拖欠中国银行宝山支行的房屋贷款。更何况，被申请人在未向申请人提出解除合同的要求，在本案合同尚有效的情况下，将房屋又出售给案外人，构成了根本违约。据此，被申请人应对自己不履行合同的行为承担相应的违约责任。

仲裁庭注意到，双方在合同第十条中已经对被申请人不履行合同义务的违约责任作了约定，即被申请人未按合同约定交付房地产的，申请人有权单方解除合同，被申请人承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的10%。但是，仲裁庭同时注意到，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。仲裁庭认为，将合同如能实际履行和现在因被申请人违约无法履行进行比较，申请人的损失（包含可以获得的利益）确实己超过了35万元，根据法律的规定，申请人可以在原约定的违约金低于造成的损失的情况下，要求仲裁机构予以增加。据此，仲裁庭予以支持申请人要求被申请人赔偿损失35万元的仲裁请求。

五、关于申请人要求被申请人承担仲裁过程中发生的仲裁费、鉴定费及律师费等所有必要费用的仲裁请求

本案未发生鉴定费。鉴于仲裁庭没有支持申请人的全部仲裁请求，因此，由申请人和被申请人按15%和85%的比例分别承担仲裁费。律师费由被申请人承担50％。财产保全费由被申请人承担。

据此，仲裁庭依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，裁决如下：

一、确认申请人甲、乙、丙和被申请人庚2006年11月15日签订的《上海市房地产买卖合同》于2008年1月23日予以解除；

二、被申请人庚返还申请人甲、乙、丙首期房价款人民币3万元；

三、被申请人庚向申请人甲、乙、丙支付人民币35万元的赔偿损失款项；

四、被申请人庚支付申请人甲、乙、丙聘请律师费用人民币1万元；

五、申请人甲、乙、丙支付的财产保全费人民币5,000元，由被申请人庚承担；

六、本案仲裁费人民币30,400元（已由申请人预缴），由申请人甲、乙、丙承担15%，即人民币4,560元，被申请人庚承担85%，即人民币25,840元。

上述第二项至第六项，应由被申请人庚支付的款项共计人民币420,840元，被申请人庚应于本裁决书作出之日起十五日内一次性支付给申请人甲、乙、丙。

本裁决为终局裁决。本裁决书自作出之日起发生法律效力。

首席仲裁员：史建三

仲裁员：张林南

仲裁员：陶怀龙

二ＯＯ八年三月二十七日