基本案情：2011 年6月20日，某公司法定 代表人叶某代表该公司向某院出具了一份《承诺书》：某公司取得a公司100%国有股权后，在两个月之内将所取得股权的42%(即 208.74亩土地)， 以股权形式转让给某院，按实际取得的价格(每亩不超过5万元)进行转让，并协助某院办理股权转让的一切相关手续，由某公司或 100%股权转让后的a公司 与某院各自承担股权转让手续办理过程中产生的相关费用。某公司预付信用保证押金壹佰万元(100万元)给某院，此保证金在双方签订a公司42%股权转让协议后一周内返还。如两个月内因叶某本人原因不履行将a公司42%的股份转让给某院的承诺，应赔偿给某院人民币陆佰万元(600 万元)，作为经济损失的补偿。

2011年8月某公司办理工商变更登记，将a公司的股东变更为某公司。之后，某院要求某公司履行承诺书约定，协商股权转让事宜。因a公司转让前存在的涉税问题未解决，某公司迟迟未与某院协商股权转让事宜。某院经多次催告未果，遂于2011年9月23日提起本案诉讼。

另 2012年3月1日，某省粮油贸易公司、某省国有粮食收储库有限公司向某公司承诺，a公司股权转让前的涉税问题由其承担。a公司的涉税问题在开庭前已得到 妥善解决，a公司100%国有股权的转让价格也最终确定为2365万元，其中42%国有股权(即208.74亩土地使用权)的实际收购价格 为 2365×42%=993.3万元，且某公司于2012年4月5日向某院发函通知其派人洽谈股权转让事宜。

一审法院作出如下判决：一、限海南某 投资有限公司于本判决生效后二个月内，将某籍国用(2001)第10-0076号土地使用权证中的208.74亩土地使用权转让给海南科技职业学院，并由 海南某投资有限公司和海南科技职业学院共同办理土地使用权变更登记，共同依法缴纳土地使用权转让的相关税费，海南a农业有限公司应予协助。二、海南科技职 业学院于办理完变更登记手续时支付993.3万元的土地使用权转让款给海南某投资有限公司。三、驳回海南科技职业学院的其他诉讼请求。

某公司上诉。

二审法院作出如下判决：

一、维持海南省海口市中级人民法院(2011)海中法民一初字第57号民事判决第一、第三项;

二、撤销海南省海口市中级人民法院(2011)海中法民一初字第57号民事判决第二项;

三、海南科技职业学院于办理完土地使用权过户变更登记手续后十日内支付1110万元土地使用权转让款给海南某投资有限公司;

四、海南科技职业学院于本判决送达之次日起十日内返还给海南某投资有限公司100万元保证金。

北京资深房地产律师袁律师评析：本案争议的焦点是：一、a公司是否本案适格被告;二、《承诺书》的性质和效力。

一、 关于a公司是否本案适格被告的问题。a公司主张，某公司出具的《承诺书》涉及的主体是某公司与某院，内容是股权转让，a公司不是合同主体，不负任何合同权 利义务，不是本案适格被告。a公司是本案标的物即某籍国用(2001)第10-0076号土地使用权的合法所有人，对该土地权利具有独立的请求权，a公司 在本案中的诉讼地位是具有独立请求权的第三人。北京资深房地产律师袁玉柱(lawyuan@163.com 、010-84988278)评析，所谓有独 立请求权的第三人，是指对本诉原被告争议的诉讼标的有独立请求权而参加到诉讼中来的人。独立的请求权，是指该第三人既不同意本诉原告的主张，也不同意本诉 被告的主张，而是对本诉原被告之间争议的诉讼标的主张独立的请求权。有独立请求权的第三人须以起诉的方式参加诉讼，且须以本诉双方当事人为共同被告。而本 案是因某公司受让a公司100%的股权后，未依《承诺书》约定履行对某院的承诺而引起的纠纷，且在诉讼过程中a公司也并未向某公司主张权利，其答辩意见与 某公司也是一致的。因此，a公司不符合作为有独立请求权第三人的条件，其作为本案诉争土地的使用权人是本案适格被告。

二、 关于《承诺书》的性质和效力问题。关于《承诺书》的性质问题，某公司上诉主张，根据《承诺书》的约定：“某公司取得a公司100%国有股权后，在两个月之 内将所取得股权的42%(即208.74亩土地)，以股权形式转让给某院，按实际取得的价格(每亩不超过5万元)进行转让，并协助某院办理股权转让的一切 相关手续，由某公司或100%股权转让后的a公司与某院各自承担股权转让手续办理过程中产生的相关费用。”其出具的承诺书承诺转让的是股权而不是土地使用 权。某院答辩则认为，承诺书的实质是“以转让股权的方式转让土地”。双方当事人对合同条款的理解产生争议。我国《合同法》 第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定 该条款的真实意思。”从《承诺书》的词句看，写的是某公司在取得a公司100%股权后，“将所取得股权的42%(即208.74亩土地)，以股权形式转让 给某院，按实际取得的价格(每亩不超过5万元)进行转让”，再结合双方签订《承诺书》的目的以及双方并没有具体的合作项目，应确定上述条款的真实意思是以 转让股权的方式转让对应的208.74亩土地的使用权。故某公司及a公司关于《承诺书》是转让股权而不是土地使用权的主张，没有事实和法律依据，不予支 持。

关于该《承诺书》的效力问题，某公司上诉主张，《承诺书》作为股权转让的内容是有 效的，而作为土地使用权转让是无效的。某院答辩则认为，《承诺书》的内容就是转让土地使用权，是双方有效的约定。根据我国《合同法》的规定，当事人订立合 同，采取要约、承诺方式。要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示，要约的提出旨在与他人订立合同，并得到相对人的承诺。要约的内 容要具体明确，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而承诺是受要约人同意要约的意思表示，受要约人一旦承诺，合同即告成立，受要约人与要约人 共同成为合同的当事人，同受合同效力的拘束。本案中，某院为了取得本案诉争的208.74亩土地使用权，先后于2010年8月5日、 2011年5月31 日派人去某石家庄与 a公司的原股东某省粮油贸易公司、某省天元国有粮食收储库有限公司以及某公司的法定代表人叶某商谈以转让股权的方式转让土地使用权的事宜，该行为可视为是 向某公司发出了要约，某院虽未有要约的书面文字，但其通过行为向某公司表明了其想要取得208.74亩土地使用权的意思表示。某公司出具的《承诺书》中， 关于其在取得a公司100%股权后，即将所取得股权的42%(即208.74亩土地使用权)，以股权形式转让给某院，并协助某院办理股权转让的一切相关手 续，并预付信用保证押金100万元的承诺明确具体，因此，该《承诺书》符合合同成立的条件，是一种合同形式，对双方具有法律约束力。《承诺书》签订的背景 是当时某院为了建设本科院校拟在云龙镇建新校区，新校区需要500亩土地，项目已列入海口市批复的云龙镇土地利用总体规划，而某院已获得该区域的300亩 土地，还差200亩土地，为此，某院积极与某公司商谈土地使用权转让事宜。在得到某公司的承诺后，某院放弃了参与购买土地使用权的竞标。在签订《承诺书》 的第二天即6月21日，某公司即向某院支付了100万元的转让土地使用权信用保证金，说明《承诺书》是某公司的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的 禁止性规定，是合法有效的。

此外就土地使用权价款的问题，某公司上诉主张，其收购的是 100%的股权，其各项实际费用均构成股权收购价，按42%比例计算出的应该是股价，漏算了债务款278.06万元。北京资深房地产律师袁玉柱评析，按 《承诺书》的约定，某公司受让a公司100%股权的价格是2365万元，按照该价格的42%计算，土地使用权价款应是993.3万元。但在a公司股权转让 的公告中载明了 a公司尚有278.06万元的土地价款没有向云龙镇人民政府缴纳，谁受让了a公司的股权就应代a公司偿还这笔款项。因此，该款项是构成股 权收购的成本，应计算到股权收购价款内。而a公司欠付的是500.28亩土地使用权的价款，某院受让的只是其中的208.74亩，某院应按42%的比例承 担该笔款项，故某院应向某公司支付的土地使用权价款是1110万元((2365+278.06)×42%)。某公司在出具《承诺书》后为保证履行承诺向某 院支付了100万元保证金，现某公司将土地使用权转让给某院，某院应将该款返还给某公司。

至 于a公司上诉主张的其是独立法人，本案诉争土地登记在其名下，某公司在100%收购了股权后也只是a公司的股东，无权处分a公司财产的问题。北京资深房地 产律师袁玉柱评析，《承诺书》约定的某公司转让土地使用权的前提条件是在其取得a公司100%股权后。某公司于2011年8月9日完成工商变更登记，将a 公司的股东变更为某公司，a公司的法定代表人也变更为叶某。某公司作为a公司的唯一股东，可以依《承诺书》的承诺以转让股权的方式转让该股权对应的土地使 用权。因此，对a公司的该项上诉请求，亦不予支持。某院一审请求某公司支付违约金600万元，一审未予支持，某院对此未提出上诉。

综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，但就土地使用权转让款的判定不当，应予纠正。