案情梗概

2006年4月，原告李某以自己及其夫王某的名义作为乙方，与作为甲方的A房地产开发公司签订《订购协议书》一份，约定：乙方向甲方交付定金3万元，乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的购买权，或者到期不签约的，3万元定金不退还；甲方若在签约日前将房屋转售他人的，应当向乙方双倍返还定金。当日A公司开具收据，证明交付定金3万元，并告知李某于4月25日签订正式商品房预售合同。5月7日，李某向A公司提交一份书面意见，要求删除合同附件二中“样板房仅供参考，A公司保留最终解释权”的字样，要求所购房屋的装修标准与房一致。A公司未给予明确答复，需另择日签约。同时销售部在该书面意见上注明该客户意见已收到。5月9日，A公司通知李某，因其未按约于4月25日到公司签订预售合同，已违反订购协议书的约定，没收定金。李某后向法院提起诉讼。

法院诉讼

原告李某诉称：2006年4月18日，原告与被告A 公司签订协议，交付定金3万元，收到被告签订合同的通知后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签订合同。5月7日原告至被告处签订合同时，由于被告出具的格式合同在有房仅供参考的条款，原告对此有异议，特以书面形式表达了修改意见，并希望与被告继续协商。不料被告于5月9日通知没收定金。并要将此房卖于他人。

被告辩称：4月18日签订的协议是双方当事人的真实意思表示，签订该协议的目的就是为了约束双方签订正式的预售合同。双方当事人应当在4月25日签订正式商品房买卖合同，但到了该日，原告李某并就签约事宜与被告进行协商。由于原告违约在先，其诉讼请求应予驳回。

判决结果

一审判决原告败诉，原告不服提起上诉，二审法院撤销原判，改判原告胜诉。

案例评析

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房预售合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在这个案件中，李某基于诚信原则继续与乙方进行谈判，只是基于各自利益，无法就其他条款达成一致意思表示，属不可归责于双方的原因造成的，这种情况下应当返还定金。

2、《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在本案中，合同是由A公司提供的事先拟定好的条款，况且A公司在以样板房获得购房者满意并与之订立预约合同后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考的格式合同字样，这对购房者来是不公平的。

3、本案中，A公司在与李某签订订购协议时，协议中约定到期不签约就没收定金，但对到期不签约，不能解释为，无论何种理由，只要不签约就是违约。

综上，该案件法院做出的李某胜诉的判决。