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一起房屋买卖合同纠纷案件的办案心得
作者:刘树明来源:找法网日期:2014年09月15日

一起房屋买卖合同纠纷案件办案心得

【案情】

2013711,原告李XX与被告赵XX签订《住房协议》,约定李XX将先期已购置的张家口市桥西区XX号某一底商(以下简称诉争房屋)出售给赵XX ,暂定价款122万,当时赵XX支付100万,余22万元待取得产权交易中心文件后,一次性支付完毕,并约定违约金20万元。

第三人张家口XX有限责任公司与第四人刘XX签订《资产转让合同》,由第三人将诉争房屋转让给第四人,价款762000元,并约定了交割、税费负担、争议处理、违约责任等条款。同时,双方还签字确认了《资产转让交割单》。刘XX系被告赵XX妹夫,其购房款762000元从赵XX支付给李XX100万元中支出。

2014310,第三人出具《授权委托书》,明确委托原告办理诉争房屋的转移登记事宜。

201454,原告李XX起诉被告赵XX,要求被告支付198240元购房款。

【分析】

目前的证据显示,《售房协议》是无效协议,且原被告之间并不存在真正的房屋买卖行为,第三人与第四人之间为有效的购房协议,发生了真实的房屋买卖行为,又交割完毕,现正在过户,原告无权要求被告支付房款,其诉讼请求很难得到法院支持。

【庭审】

实际上,原告李XX提供居间服务,让被告赵XX以第四人刘XX的名义从第三人张家口XX有限责任公司处购买了诉争底商。但从证据上讲,原告与被告并不存在居间合同,只有一个售房合同。如果签订一个居间合同,原告李XX的权益肯定会得到保护。

【答辩】

意见


因原告李XX诉被告赵XX房屋买卖合同纠纷一案,提出答辩意见如下:

一、被告与原告于2013711签订的《售房协议》是无效协议

一方面,签订《售房协议》时,合同标的(本案诉争房屋)的所有权为张家口XX有限责任公司,原告李XX既没有取得诉争房屋的所有权,也未得到诉争房屋所有权人张家口XX有限责任公司的授权,居然作为出卖人出售他人的房屋,原告李XX应属于无权处分人,其行为属于无权处分行为。另一方面,签订协议后原告李XX并没有取得诉争房屋的所有权,且未经房屋所有权人张家口XX有限责任公司的追认(追认必须是用明显的方式)。因此,该《售房协议》是处分人在无本权的情况下处分他人财产,事后又未得到追认或取得处分权,从而侵害了他人财产权,这种情况下签订的合同属于无效合同,也就是说《售房协议》是无效合同。

被告与原告签订的《售房协议》是无效合同,根据《合同法》第56条之规定“合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。”,在《售房协议》签订后,被告已经支付给原告李XX100万元人民币,在合同无效的情况下,这100万元应当返还给被告赵XX。对于这100万元,被告拟另行起诉,要求原告归还。

同时,合同无效,那么合同中条款也是无效的(除争议解决条款外),自始没有法律约束力,双方不必遵照执行。

二、原、被告之间并不存在真正的房屋买卖行为

所有权人张家口XX有限责任公司将本案诉争房屋销售给第三人刘XX,双方签订了《资产转让合同》,真正的售房人是张家口XX有限责任公司(并非原告李XX),且已经将该房屋交付购房人刘XX使用(见资产转让交割单,并非原告交付购房人刘XX使用),即使索要房款也应由所有权人张家口XX有限责任公司(真正的售房人)向购买人刘XX行使,被告并非真正的购房人,原告也不是真正的售房人,二者并没有发生真实的房屋买卖有关系。

综上所述,由于合同无效以及原被告双方也无房屋买卖事实,因此对于原告要求被告归还所欠的198240元,既无法律依据和合同基础,人民法院应当驳回原告的诉讼请求。


二〇一四年八月七日

结果

原告在庭审后,提出撤诉申请,法院裁定:准予原告李XX撤回起诉。

心得

现实生活中,许多老百姓认为只要双方签订了合同,“白纸黑字”,就能够通过诉讼争取自己的权益,但往往忽视合同是否成立、是否生效、是否无效、是否可撤销等。本案中,原被告双方签订的《售房协议》就是一个无效合同。合同无效后,除了争议条款外,合同中其它条款都是无效的,双方不必履行。同时,《合同法》第5859条规定了合同无效的法律后果,这种法律后果对于原告是极为不利的,迫于压力原告最终撤诉。

市场经济注重契约(合同),和百姓生活密切相关,许多法律关系错综复杂,签订涉及金额较大的合同时,尽量让专业律师审核把关,合理规避风险、减少经济损失。


以上内容由刘树明律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电刘树明律师咨询。

刘树明律师
刘树明律师
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