划拨土地上的房屋可以拍卖吗？

【案情简介】

1998年，某银行根据当地中级人民法院的执行裁定书，取得了在国有划拨土地上建造的一处房屋。后，银行委托拍卖公司进行了拍卖，拍卖公司依法在报纸上刊登了拍卖公告并向工商行政管理机关办理了备案。吴某作为竞买人参加了竞拍并拍得了该房。在拍卖前，拍卖公司向吴某送达了《拍卖规则》和《拍卖会介绍》》。《拍卖会介绍》中，拍卖公司将该房的来源、土地使用为国家划拨、该房原所有人等情况作了介绍。

同日，拍卖成交，吴某、拍卖公司双方签订了《拍卖成交确认书》和《竞买协议书》。《竞买协议书》中明确约定：拍卖人以委托人提供的拍品资料予以说明介绍，委托人未提供该房产的《房产证》及《土地证》，资料显示该宗土地为划拨方式取得，拍卖人对房产及土地过户不作承诺。竞买人认为资料不足或有疑问，请自行到有关部门查询。拍卖标的物涉及房屋和土地面积，以相关管理部门核定为准，房屋及土地最终面积数据与拍卖人提供资料有误差的，不影响拍卖价格。有关过户登记手续及税、费等，以相关管理部门核定为准；竞买人参拍前，务必认真咨询了解和实地查验拍卖标的物现状及可能存在的真伪、品质等瑕疵问题，然后报名参拍。一旦报名竞买，即表明已对拍卖标的物的完全了解和认可，并愿承担一切责任；买受人不按约定支付成交价款和佣金，或放弃标的物的，应承担违约责任。其交纳的保证金将不予退，并追究相关法律责任。

拍得该房后，吴某在为该房过户时得知，要办理该房过户，需办理划拨土地审批手续并缴纳巨额土地出让金。吴某开始后悔参与竞拍，遂以拍卖公司拍卖行为违法和拍品不能办理权属登记为由，拒绝交纳拍卖价款，拍卖公司也拒绝向吴某退还拍卖保证金。吴某遂向法院起诉，请求法院确认上述《拍卖成交确认书》和《竞买协议书》无效，并判令拍卖公司退还竞买保证金和资金占用利息损失。

【审判结果】

一审和二审法院驳回了吴某全部诉讼请求。

【律师点评】

本案原被告双方争议的焦点：拍卖行为是否合法有效？

本案中，作为拍卖标的的房屋，是依据人民法院生效法律文书取得的，来源合法。根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，银行对该房享有合法物权。

该房作为拍卖标的，不仅符合《拍卖法》第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或财产权利”的规定，而且，也未违反《拍卖法》第七条“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”规定，因为现行法律和行政法规中并未明确禁止买卖划拨土地上的房屋。至于《拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”规定，是针对一些特定物品或财产权利，如烟草、危险品、爆炸品、麻醉品以及文物等，本案中的房屋不属于该条规定的“需经审批才能转让的物品或财产权利”。

拍卖公司在组织拍卖过程中，依法履行了合法手续，并且在拍卖前通过《竞买协议书》等，对拍卖标的存在的权利瑕疵及交易过户的法律风险，进行了充分提示和说明。上述《成交确认书》及《竞买协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，故此，《成交确认书》、《竞买协议书》合法有效。

吴某到期不及时履行《成交确认书》中约定的付款义务，构成违约。拍卖公司按双方签订的《竞买协议书》中约定“买受人不按约定支付成交价款......其交纳的保证金将不予退还”的约定，拒不退还竞买保证金，于法有据，应予支持。