李某某案民事代理词

尊敬的审判长，审判员：

李某某诉某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，本代理人提出以下意见，请合议庭参考。

一、本案的基本事实

2013年11月17日，原告到被告处商谈商品房购买事宜。原告当时明确表示，按照按揭贷款的方式购房，首付款最高位30%，否则自身财力无法承受。被告的销售人员向其领导请示后表示，可以按照30%的首付款给原告做按揭。于是原告交付20000元定金。被告当时要求原告签订一份《承诺书》和《商品房认购书》，并称如果不签订承诺书，交过的定金就不再予以退还。按照被告的要求，原告在上述两个文件上签下自己的名字。12月4日，双方草签了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的秀兰.左岸小镇52楼101号联体别墅一套，总价为人民币2946951元。原告于签订合同之日付清房款总额的30%即886951元，剩余70%的房款2060000元以银行按揭方式支付。签订合同的当日原告如约交付了首付款886951元，并向被告交齐了按揭材料。2014年2月24日，原告按照被告的要求，重新签订了《商品房买卖合同》，并同时签订了《补充协议》。4月份，被告通知原告，要求将首付款比例增加至40%。若不能按时增加首付款比例，被告有权将此房自行处置，并追究原告的违约责任。

二、被告的行为构成合同欺诈

原告认为，被告的上述行为，已经构成了合同欺诈。按照最高院的司法解释，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，为合同欺诈。本案中被告的行为完全符合合同欺诈的特征。

1. 原告已经明确表达了只能支付30%首付款的意向。原告在与

被告的销售人员沟通时，表达了一个基本的前提，那就是如果首付款为30%，则可以签订购房合同。如果首付款超过30%，则无法购买此房。因为即使多出10个百分点，首付就要多支出将近30万元，对原告来讲，这是一笔已经无力支付的巨大开支。原告这个态度表达的非常明确，被告对此心知肚明。

2. 被告故意隐瞒首付款40%的真实信息

（1） 作为专业的地产开发商，被告应当相当了解现行的房屋按

揭政策。首付款的确切比例，是房屋按揭政策中关键内容之一，也是双方很关心和很敏感的问题。办理按揭贷款的银行是被告的合作单位，双方不可能不沟通首付款的比例问题，所以被告及其销售人员不可能不清楚首付款的确切比例。

（2）被告所出售的这些房屋，属于联排别墅。不但面积大，而且属于国家政策严令调控的范围。最近几年里，此类房屋的首付款比例至少是40%，有的银行甚至高达50—60%，且这种规定并非始于今日。对此被告及其销售人员都十分清楚。销售人员后来明确告诉原告，别墅从来没有40%以下的首付款，这足以证实了这一点。

（3）被告与其他买受人所签订的商品房买卖合同中，所签订的首付款比例都是40%，唯独与原告签订了30%的首付款，这其中缘由，就是要引诱原告先签订下购房合同，再逐步施压逼原告就范。

3. 被告不能证明40%首付款的比例为最新调整内容。庭审中，被告多次强调，原来确实是30%的首付款，40%首付款的调整是今年4月份才确定的。被告明显在撒谎，因为无论是2007年中国人民银行出台的规定，还是2010年出台的国十条，都做出了基本的规定，大平米别墅类住房，从来就没有30%首付款的规定。被告对此空口白牙，拿不出任何支持的证据。

综上，我们认为，被告隐瞒了首付款40%这一真实的信息，而杜撰了30%的这一虚假的信息并明确在与原告签订的购房合同中，然后又诱导原告签订了具有霸道条款的承诺书和补充协议，以全额支付或违约责任的方式逼迫原告履行合同。其根本目的在于或向原告推销房屋从之盈利，或故意让原告违约，从而逼迫原告支付违约金。被告隐瞒真实情况，告知虚假情况，诱使原告做出错误的意思表示，从而谋取不法利益，这是一种典型的合同欺诈行为。

三、承诺书及补充协议中的部分内容属于格式条款，应属无效

原被告之间共签订了三份协议类文件，一份是《商品房买卖合同》其他两份分别是《承诺书》和《补充协议》。《商品房买卖合同》是官方制定并统一使用的制式文本，其内容比较公平合理。而《承诺书》和《补充协议》，则是被告单方制定并强迫原告必须签订的。其核心内容为：“若银行要求补充提交贷款文件或增加首付款比例，本人应自银行提出要求之日起在约定时间内将申请文件补充完毕，或者将应增加的首付款向开发商支付完毕。若未能按照上述约定期限交齐全部申请文件，或未能按照上述期限向开发商支付完毕应增加的首付款，开发商有权将该套商品房自行处置。购房人按照购房合同承担相应违约责任；若贷款申请未能获得批准，则应当自开发商通知之日起在约定时间内向开发商一次性付清剩余房款或者办理退房手续及承担相应违约责任。”

我方认为，上述内容，从本质上属于合同法规定的格式合同，应属无效条款。

 1. 根据2001年建设部出台的《商品房销售管理办法》第十六条（四）款之规定，商品房价款付款方式、付款时间是《商品房买卖合同》的主要内容，所以对合同主要内容的变更必定影响双方当事人的主要权利。本案中，被告通过设置格式的《承诺书》及《补充协议》，约定如果买方不能按照银行所要求的首付款比例做按揭，或者提高首付款比例，或者全额付款，或者承担违约责任，排除了当事人选择付款方式的权利，严重限制了购房人解除合同的合法权利。实质上是排除了买方在《商品房买卖合同》中享有的主要权利。这本身违背了按揭制度设置的初衷，也违背了合同法所规定的公平公正的基本原则。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”。根据此条司法解释之规定，买受人在按揭未果的情况下是享有合同解除权的。然而《承诺书》和《补充协议》限制了司法解释以及《商品房买卖合同》赋予买受人合同的解除权，如购房者不能一次性支付那么将承担非常严重的违约责任，这同样是购房者无法承受的，所以此约定实质上是加重了购房者的责任，这同样应该视为“排除了购房者的主要权利。”

《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。结合本案，被告方所单方制定的《承诺书》和《补充协议》，排除原告的权利，加重原告的责任，免除被告人的义务，是典型的格式条款，也是无效的合同条款。

四、原告没有任何违约行为，被告不但欺诈，而且违约

按照双方签订的购房合同，以及补充协议及承诺书，原告方所承担的基本义务，一是签署合同，二是交付首付款，三是按时提供合同备案所需的全部资料及其贷款所需的全部资料。对此，原告已经按照合同的约定和被告的要求，签署了合同，交付了款项并按时提供了合同备案及贷款所需的全部资料。原告何来违约，又何来支付违约金的责任？

反之，和原告的上述义务相对应的被告的义务，则是拿着原告提供的这些贷款材料，去完成贷款任务。因为在通过按揭贷款完成购房任务这一点上，双方的目标是一致的，只不过各自任务不同。原告将自身的贷款文件准备齐全后，到底去哪个银行贷款，怎么贷款，首付款是多少等相关事项，都是被告和银行联系确认并具体操作的，买受人最终只要在贷款合同上再签上自己的名字，就算完成了全部的贷款流程。本案中，原告已经如约完成了自己的义务，而恰恰是被告没有如约完成按揭贷款的任务。被告不为此承担自身的违约责任，反过来却要求原告承担违约责任，这岂不是一种赤裸裸的强盗逻辑？

五、被告理应依法赔偿原告的全部损失

按照合同法规定，涉嫌欺诈的合同被依法撤销后，有欺诈行为的一方要返还本金，支付利息，并赔偿被欺诈方因此遭受的经济损失。本案中，被告应承担的责任如下：

1. 退回原告已经交付的购房首付款886951元，定金20000元。

这些实际交付的钱款有票据为证，并且被告方已经认可；

2．支付利息38092元。从2013年12月4日原告交付钱款起算，

至原告起诉之日的2014年7月3日止，共计7个月时间。按照中国人民银行同期贷款利率6.0%计算，共计利息38092元。

3. 被告应赔偿原告损失250000元。原告签订购房合同时，购买价为每平米11816.16元。至开庭审理时，同等的房价已经涨到14000—15000元每平米，每平米涨价2000—3000元，总价涨了50万—80万。也就是说，如果因为被告的原因，原告不能如约购买到此套房产，等到现在再欲购买同等房产，将多支付50万—80万的房款。这就是原告的实际损失。出于互谅互让的考虑，原告要求被告支付其中的25万元作为赔偿的款项。

商品房的销售，是一个纷繁复杂的系统工程。销售之初，开发商貌似弱势，绞尽脑汁花样百出引诱买受人的购房意向；在支付完定金或者签订合同后，开发商又变得非常强势，除了要求买受人签订官方制定并统一推行的《商品房购销合同》外，还要签订开发商单方制定的明显不公的所谓《承诺书》和《补充协议》。这样便利用自身的强势地位和貌似合法的所谓协议，把买受人引诱进设计好的圈套中，使得买受人欲进不得，欲退不能，只得听从开发商的摆布。本案中被告明知银行要求40%的首付款比例，却与原告签订30%的合同，然后又逼迫原告签订其单方制定的承诺书和补充协议，继而以其格式条款强行要求原告按40%支付首付款，否则就要支付购房全款并承担违约责任。被告隐瞒真相，虚构事实，明显设定了一个连环圈套，引诱原告一步一步走进其所设计的购房陷阱中，意图获取不法利益。被告的行为明显是以欺诈的手段销售商品房，违反了诚实信用的基本原则，严重损害了原告的合法权益。原告请求人民法院依法撤销此购房合同，判令被告退还首付款并赔偿相关损失，以惩处商品房销售市场上的违法行为，保护购房者的合法权益。

请合议庭参考以上代理意见。

代理人：王国军

2014/7/30