姚某诉王某刘某确认合同无效纠纷

【案件详情】

本案自从20011年7月21日在昌平区法院立案始，历经原审、上诉发回重审、再组合议庭重新审理、再次上诉多次上诉过程，前后共计五次开庭，均败诉。最后，姚某委托周春梅律师上诉至北京市第一中级人民法院确认合同无效纠纷一案取得胜诉。

【基本案情】

上诉人：姚某

委托代理人周春梅，北京市中淇律师事务所。

被上诉人：王某

被上诉人：刘某、

姚某与王某于2005年1月28日结婚，系合法夫妻关系，婚后于2006年三四月份购买了一套位于北京市昌平区房屋一套，该房在2010年底市场价至少700万元人民币。后来姚某与王某感情不和分居，王某在夫妻感情面临危险的情况下，为达到转移夫妻共同财产的目的，与刘某恶意串通，于2010年11月25日未经姚某同意擅自将属于夫妻共同财产的房屋以90多万元的极低的价格出售给刘某。王某与刘某之间的房屋买卖行为属于恶意串通，严重损害了姚某的利益。为维护自身的合法权益，姚某诉至法院，诉讼请求：判令王某与刘某签订的《存量房屋买卖合同》无效；诉讼费由刘某、王某承担。

王某在一审法院辩称：刘某在房屋买卖时不知道涉及到姚某的利益，本人是善意的购买房屋。2010年11月5日，王某找到刘某的孩子，借了131万元，当时王某讲准备把房子卖掉，卖之前要还贷款，借款131万元。后王某说钱还不了了，但可以把房子卖给你。开价是490万元，但是有人报价高于490万元，后心560万元成交。刘某以支票付款。2010年11月8日办理过户，12月份开始装修，装修费20多万元，春节时入住。刘某认为认为因房屋登记是在王某名下，当时买卖时，刘某不知道该房屋涉及第三方利益，而刘某是以合理的价格购买，房屋已经交付并办理产权登记过户。所以根据物权法的规定，刘某是善意购买人，应适用善意取得制度，故请求法院判令该房屋归刘某所有。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对当事人提供证据进行质证的权利，本案经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃，答辩和质证的权利。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定。夫妻双方应当平等协商取得一致意见。他人有理由相信，为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由抗辩善意第三人。本案中王某和刘某签订存量房屋买卖合同，约定王某962800元的价格将涉案房屋出售给刘某。双方又签署，确认书，确认房屋成交总价为56万元。该约定系双方当事人的真实意思表示。刘某金基于对房屋所有权证书登记的内容的信赖以及合理的价格购买涉案房屋。晚上并无恶意养母主张，王某与刘某恶意串通，但未提供充分证据加以证明，故对杨某的陈述法院不予采信，至于刘某是否已向王某支付购房款，属于合同履行问题，并不影响双方签订房屋买卖合同的效力，郭王某和刘某签订的房屋买卖合同并不存在中华人民共和国合同法规定的合同无效的法定情形，应属合法有效，现杨某要求确认王某与刘某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，事实及法律依据不足，法院不予支持，综上所述，吃，一审法院依据中华人民共和国合同法第52条，中华人民共和国民事诉讼法第64条，第144条，和，最高人民法院，关于适用中华人民共和国婚姻法若干，规定解释一，第十七条之规定，判决如下，驳回杨某的诉讼请求，杨某不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判确认王某与刘某，于2010年11月8日签订了存量房屋买卖合同无效。杨某的上诉理由是，一审法院认定事实不清，在处理，王某，房屋是没有出示姚某同意的书面材料，一审法院适用法律错误，对方存在恶意串通的行为，合同应为无效，对此，刘某，答辩称不同意对方的上诉请求。要求依法驳回上诉，维持原判，房屋买卖行为是真实存在的，王某在二审中称，同意一审判决房屋买卖合同是真实有效的，本院经审理查明。杨某与王某系夫妻关系为北京市昌平区的，防务新项目与王某婚后购买，该房屋登记的房屋所有权人为王某，建筑面积为240平米，没这次与王某相识，2010年11月18日，王某与刘某签订存量房屋买卖合同。约定王某1962800元的价格将上述房屋出售给刘某，同时，双方办理了房屋所有权转移登记，刘某领取了房屋所有权证。

一一年，杨某在北京市东城区人民法院对王某提起离婚诉讼，杨某称双方因性格不合导致夫妻关系产生矛盾，影响夫妻感情，2010年11月王某，未告知我讲，我们婚后购买的房屋卖了，这是我起诉离婚的起因，北京市东城区人民法院于2011年3月18日，判决驳回姚某的诉讼请求，杨某未上诉。

2011年4月6日，王某作为甲方，刘某作为乙方签订确认书，王某系刘某知代理人刘某在确认书上签名，该确认书主要内容为，甲乙双方就坐落于，昌平区，房屋买卖及相关事宜签署本确认书，一房屋成交总价为人民币560万元价格为甲方进的价，全部价款由乙方承担，二方无异于2010年11月8日过户至乙方名下，三、2010年11月5日甲方向乙方借款人民币131万元。该款系支票形式一次性付支付。还直接转化为乙方购房款首付款，甲方院出具的欠条作废，一方给付甲方购房款人民币一块人民币190万元已于2010年4月6日付清，该宽衣支票支付，开票行为，北京银行支票号00609161。甲方有义务，保障房屋买卖合同的有效性，5、甲方与乙方即刘家欣之间自即日起互无债权债务。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份本确认书与《北京市存量房屋买卖合同》，（CW148048号）具有同等法律效力本确认书与前述房屋买卖合同内容不一致的，一本确认书为准。为证明支付购房款的事实刘某向法院提供了北京银行转账支票存根六章，在珉款项金额共计568万元，上述转账支票，出票人均为北京申通健身中心，收款单位分别为北京万博乐公司或北京中达公司。其中2010年10月31日金,额51万元整，收款人北京万博公司。2010年11月5日金额33万元,收款人北京万博公司，2010年11月12日，金额98万元，收款人北京中达公司，2010年11月18日，，金额150万元收款人北京网博公司，2011年4月6日金额190万元收款人，北京中达公司，2011年4月6日，支票存根上用途栏填写，为刘总房款，其余支票存根上用途栏均为空白。

对于刘某关于支付房款的证据中，付款人与买房人收款人依赖方人均不对应的问题，刘某的解释是妻子六五亩栀子，为北京申通公司实际控制人，北京申通公司上述支票，代其向王某支付购房款，，王某未兑现支票存入北京万博公司或北京中达公司。王某的解释是我以刘某通过西城区青年认识，将房屋卖给其刘某，关于购房款的支付情况，北京中达公司与我有关，支付给北京中达公司的支票认可，北京万博公司与我无关，是刘某通过给赴北京万博公司，转账支票的方式，转成现金支付给我。

二审庭审后，王某向法院以邮寄的方式提交与刘某之间签订的《北京是存量房屋买卖合同》的证据。

以上事实，有婚姻登记审查处理结果，房屋所有权证，《存量房屋买卖合同》，房屋登记受理通知书，房屋权属证书，领证凭证，《确认书》，北京银行转账支票存根，银行转账单，（2011）东民初字第1934号民事判决书及双方当事人在一、二审的的陈述证据材料在案佐证。

本院认为本案自2011年7月21日在昌平区人民法院，立案始，历经原审、上诉发回重审、在组合议庭重新审理、再次上诉多次诉讼过程，前后共计五次开庭，王某均存在经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉的情况，应视为放弃举证之权利，故王某于二审庭审之后提交之证据，不符合民事诉讼法关于新的证据的规定，不属于新的证据，本院不予采信。

本案中，根据一已经合法质证的证据和已经查明的事实，诉争房屋的交易中存在以下问题，王某与刘某对此未能作出合理解释：第一、2010年11月8日签订的《存量房屋买卖》合同上约定的房屋售价明显低于当时市场价格;第二，签订《存量房屋买卖合同》当天，在买卖双方没有签订任何价格合理的书面房屋买卖合同、刘某也未支付合理对价的情况下，房屋权属即转移登记至刘某名下，在涉案房屋买卖这种金额较大的交易中，先过户在签约的交易过程中先有驳常理；第三、房屋过户五个月后的2011年4月6日，双方签订成交价格为560万元《确认书》，而此前姚某与王某正在法院进行离婚诉讼，而且东城区人民法院于2011年3月18日驳回了姚某的离婚诉讼请求。第四、关于支付房款的过程中，刘某称出票人北京申通公司为其子刘某实际控制的公司，将支票交给王某后，王某找到北京万博公司或北京中达公司入账，上述两公司与刘某无关。而王某称北京中达公司与我有关，北京万博公司与我无关，是刘某通过给北京华贸公司转账支票的方式，转成现金支付给我。“刘某与王某购房款的支付过程中陈述有明显的逻辑矛盾。第五，公司对财产有独立的法人财产权，北京中达公司、北京万博公司公司名下的财产均为公司法人财产，先没有充分证据证明北京申通公司与买方人刘某存在必然联系，也没有证据证明北京万博公司、北京中大公司，对于王某存在直接的经济关联。故没有充分的证据证明诉争房屋购房款已经通过合法渠道支付，王某刘某对此承担举证不能的不利后果，本院对已经支付房款的主张不予采信。

虽然是否支付购房款属于合同的履行问题，不影响房屋买卖合同的效力，但是在本案诉争房屋的买卖合同签订过程存在严重一点的前提下，真实的支付房屋购房款的行为可以对买卖合同行为本身的真实性和合法性予以印证，而根据现有证据，显然无法证明真实付款关系的存在。

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，本案中，王某与姚某夫妻感情不和的情况下，未经姚某同意，擅自处分涉案房屋，故本院认定王某在房屋交易中有损害姚某利益的故意，对刘某在房屋交易中是否与王某存在故意损害姚某利益的串通，本院认为，探求当事人意思表示的真实真伪以及是否存在主观上的串通可通过民事主体的行为得知。基于上述诉争房屋交易中存在有驳常理的问题。结合王某与刘某之子刘某通过工作相识的，因素，本院认定刘某主张其具有真实房屋买卖的意思证据不充分，在房屋交易中与王某存在损害姚某利益的串通。

关于恶意串通行为是否侵害第三人杨某利益，本院认为，对于《中华人民共和国合同法》第52条第二项中，“侵害第三人利益”的解释，并不能拘泥于经判断是否使第三人金钱财产减损为限制。房屋作为影响个人生活稳定安康的重要因素，夫妻一方未经共有人许可擅自处分房屋，并影响另一方对房屋的使用和处分，无论交易价格的高低，都直接损害另一方的利益。况且本案中，根据经合法质证的证据无法证明真实的付款关系的存在，故刘某与王某之间串通的行为，无论从经济层次面还是从生活安宁的层面上，都是对姚某利益的直接侵害。

据此，本院确认，刘某于与王某签订的《存量房买卖合同》、《确认书》应为无效。一审判决适用法律错误，姚某要求确认《存量房屋买卖合同》无效的上诉请求，本院予以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第52条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11677号民事判决。

二、王某与刘某于2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

一审案件受理费70元，由刘某、王某负担，（本院判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费70元由刘某王某负担，本判决生效后七日内缴纳，本判决为终审判决。

审判长：辛*

代理审判员：詹*

代理审判员：朱文*

二0一四年七月二十二日

书记员：杜*