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律师信息
  • 姓名 : 杨小龙
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 156 **** 1631
  • 证号 : 13213201410629615
  • 机构 : 江苏向天律师事务所
  • 地址 : 项王路怡景华庭1幢B214
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夫妻一方擅自出卖共有房屋纠纷案
作者:杨小龙来源:找法网日期:2014年07月09日

2013年7月,原告甲某、被告乙某经某中介公司签订房屋买卖合同,约定:被告将房屋出售给原告,成交总价为68万元。合同签订之日原告向被告支付定金8万元。2013年7月10日前双方协商办理过户手续,原告交付房款50万元,2013年9月18日交房交钥匙,双方结清房款。合同签订之日,原告交付定金8万元。2013年7月中旬原告多次要求与被告协商办理过户手续事宜,但被告未予答复。原告即诉至法院,要求被告双倍返还定金。诉讼中被告之妻丙某向法院表示涉案房屋为其与被告的共同财产,被告未经其书面同意出售该房屋的行为其不予认可。

一审法院认为:原、被告签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示,但合同所涉房屋为被告与其妻丙某共有,该合同订立时丙某未签字确认,订立后亦未书面同意出售该房,该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定,该合同无效,原告的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项之规定,判决:驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。

二审法院经审理认为:双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示,根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载,被上诉人乙某个人为房屋所有权人,并无共有人,因此该房屋的权属可以表现为二种形态,一种情形房屋确为被上诉人个人所有,另一种情形为房屋所有权证上虽未载入被上诉人之妻为共有人,但基于《中华人民共和国婚姻法》的规定,被上诉人之妻成为隐名共有人,即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。

虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产,被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权,但上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下,向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有,上诉人有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力,被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有,或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应,被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示,被上诉人的行为构成表见代理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项作了明确的规定,因此被上诉人之妻不能以未经其同意为由,对抗作为善意第三人的上诉人,被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同,双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定,认定合同无效,显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则,应予纠正。

二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定,判决:一、撤销一审判决;二、被上诉人向上诉人双倍返还定金计人民币16万元。

本律师认为,本案的争议焦点是:双方签订的买卖合同是否有效。

一审法院以该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定认定该合同无效,本律师认为不妥!《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确,《城市房地产管理法》第三十八条的规定应视为管理性规范而不能作为认定合同无效的理由。

本案二审法院认为上诉人没有义务在房产证上仅列出一名所有权人的情况下,向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有,被上诉人处分房屋的行为应视为被上诉人夫妻双方共同意思表示,被上诉人的行为构成表见代理,因此合同有效。

本律师认为除此之外还有一种理由可确定买卖合同的效力:

作为夫妻的共同财产,房屋应为夫妻两人共同共有,房屋的处分权必然由共同共有人共同享有,任何一方均不具有擅自处分的权利。

因此,出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一,但其未经对方同意而出卖的行为应视为无权处分行为。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”依此条款亦可确定合同效力,从而得到赔偿!


以上内容由杨小龙律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电杨小龙律师咨询。

杨小龙律师
杨小龙律师
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