案件背景：

肖某因担保他人向民生银行的借款，将自己位于上海市浦东新区某处房屋抵押给了民生银行，后因借款人未能按时归还欠款，银行起诉后查封了肖某的房屋，为降低损失，肖某经过银行同意以出售房屋的方式偿还欠款。

案件经过：

肖某为避免房产被民生银行拍卖、变卖，积极寻找买家，在中介的帮助下找到了买方黄某，并在双方签署《房屋买卖居间协议》和《房地产买卖合同》之前将房屋查封的事实告知了黄某，因为房价低于市场价且有多套价值不菲的家具附送，黄某表示愿意购买，于是双方签署了上述协议和合同，同时肖某收取了黄某三万元定金。肖某为了避免银行不同意出售房屋导致自己不能按照合同约定履行义务，而承担违约责任，在房屋买卖协议中对相应条款进行了解释并增加了相应条款，表示在银行同意买卖之后才能签署正式房屋买卖合同，以及由于银行不同意的原因导致合同不能履行时，自己只需要退还定金。但是肖某并未将告知房屋被查封的事实记录在所签署的协议内。

签署居间协议的次日，双方与民生银行商谈具体代偿金额，银行表示只需要将242余万打至民生银行账户，民生银行即可解除查封和抵押，保证交易顺利进行。

但是黄某担心其代偿之后，产权变更之前房产因为其他原因被查封，自己不能顺利拿到房产，其要求银行在发生此种情形时，将代偿款项退还，银行并未同意。

由此黄某认为购买房产的风险过大，不愿再购置房屋，于是以肖某出售查封房屋以及银行不同意为由要求解除双方签署的协议并要求肖某返还定金。肖某同意解除协议但是不同意返还定金，于是黄某向上海市浦东新区人民法院起诉。

同时，为了避免损失扩大，肖某另行寻找买方，并顺利完成了过户手续。

一审判决：

上海市浦东新区人民法院审理后认为，肖某没有证据证明在签署相关协议前已告知房屋被查封的事实，以及银行不同意黄某的代偿方案满足双方增加条款的限制条件，由此判决肖某应归还三万定金。

二审审理情况：

肖某收到上海市浦东新区人民法院判决后，十分气愤，因为与事实完全不符，难以接受，但又苦于没有头绪，于是带着资料找到了秦玲律师，秦玲律师接受委托后详细了解了案件的来胧去脉，并仔细研究了所有的证据材料，建议肖某向民生银行收集相关证据，证明银行在收到代偿金额之后即会撤销查封和抵押，以及涉案房屋的登记现状，后肖某接受秦玲律师建议提出了上诉。

在案件审理过程中秦玲律师提出了以下几点理由用以证明肖某在与黄某签署相关协议前已将房屋被查封的事实告知肖某，理由一，黄某在一审中承认看过民生银行起诉借款人的判决书，判决书中有关于财产保全费用的承担，黄某称不知道房屋被查封，显然与事实不符。理由二，由于房屋存在查封，肖某与黄某才在《房地产买卖合同》第一条第二款和第五条做了相关约定，否则双方买卖没有必要征得银行同意。理由三，一审中中介业务员王某的证人证言也证明了肖某在黄某看房时已经告知房屋被查封的事实。《房地产买卖合同》中约定的“银行不同意”是指银行不同意买卖的方式偿还欠款，并不能扩大解释为所有银行不同意的情形，否则就相当于赋予黄某任意的合同解除权，显然不合情理。另银行出具的有关涉案房产和案外房产的《情况说明》表明银行只要能收回相应金额的欠款即可解除查封和抵押，银行同意的内容仅此而已，不存在所谓的代偿方案。

二审判决：

以下是节选上海市第一中级人民法院的判决书内容：

“本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为被上诉人黄某与上诉人肖某签订《房屋买卖居间协议》和《房地产买卖合同》时对系争房屋被查封的事实是否知情。肖某主张其事先将系争房屋查封的事实告知黄某，并对《房地产买卖合同》的相关条款进行了解释，同时提供银行出具的《情况说明》以及系争房屋的房地产登记薄，证明银行同意对房屋解封的条件，即只要满足一定本息款的金额即可。黄某主张肖某未将系争房屋被查封的事实事先告知，其在知晓房屋被查封的事实后与银行沟通，但银行不同意在房屋不能过户时全额返还。对此，本院认为，肖某已提供充分的证据证明黄某在与其签订《房屋买卖居间协议》和《房地产买卖合同》时对房屋被查封的事实知情，并且该房屋之后亦出售于案外人并予以登记，由此证明房屋被查封在本质上不影响交易过户，故本院对肖某的主张予以采信。黄某主张肖某未将西横房屋被查封的事实事先告知，但未能提供充分的证据予以证明，本院不予采信。

根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，上诉人肖某与被上诉人黄某签订《房屋买卖居间协议》和《房地产买卖合同》后，肖某收取黄某支付的定金3万元，双方形成房屋买卖预约关系，由于黄某在签署上述合同时对系争房屋被查封的事实知情，嗣后其以肖某未事先告知房屋被查封的事实为由要求返还定金，依据不足，双方最终未能签订正式的房屋买卖合同的责任归属于黄某，故其无权要求肖某返还定金3万元，肖某的上诉请求成立，本院予以支持。”

由此，一场由于房产查封引发的纠纷告一段落。

律师建议：

秦玲律师通过承办此二审案件，提出以下建议，希望对大家有所帮助：

一、在房屋存在权利限制情形时，如抵押、查封、出租等，一定要将告知情况详细记录在与他人签署的相关协议中。

二、在对固定格式的合同条款进行解释和增加补充条款时，要约定明确，以免产生歧义，必要时可委托律师起草和审查。

三、查封房产并非绝对不能买卖，自事先征得抵押权人同意的情况下，交易过户前解除查封和抵押即可保证房产的顺利买卖。

四、在出售和购买查封房产时，如果对资金安全有所担忧可选择资金监管的方式操作。